Содержание договора аренды

В современной юридической литературе нередко можно встретить подобное суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско - правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным.

Другое мнение – подобная трактовка ставит содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права в зависимость от техники законодательной работы.

Согласно ему - предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).8

Предметом договора аренды являются: 1)действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); 2) действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов:1) первого рода - соответствующие действия обязанных лиц; 2) второго рода - имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

Последнюю группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Эта группа существенных условий договора имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов сторон), каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.

К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит далеко не все условия договора, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например, о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора о размере неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма).

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды – это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества могут служить п.2 ст. 609 и п. 2 ст. 615 ГК. В п. 2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества, а в п. 2 ст.615 – об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.

В п.2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» отмечено следующее: «принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ».9

Таким образом, ВАС РФ признал, что на нежилое помещение распространяется тот же правовой режим, что и на здание в целом.

Наем зданий и сооружений – подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируются в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст.652/п.1 ст.654).

В комментариях законодательства «под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования».

Понятие же сооружения, определяют основном путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно- оздоровительные, мосты, оранжереи, трансформаторные, тепловые и другие инженерные сооружения, формально связанные с землей. Вызывает интерес довод С. М. Кроза,10 что действующим законодательством не выработано четких критериев позволяющих определить категории «здание» и «сооружение» так как даже их простое разграничение по дополнительному признаку (возможность использования для проживания) позволяет достаточно серьезно менять как само понятие, так и его содержание.

При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащим арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания и сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.

Заслуживает внимание практика Федерального арбитражного суда Приволжского округа: «который рассматривает требования истца, заявленного в порядке ст. 451 ГК РФ о расторжении договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств – переходом прав собственности на объекты недвижимости отказал в иске. Суд указал, что согласно ч.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого указанными выше объектами и необходимой для его использования на таких условиях и в том же объеме, что и прежний собственник»11. Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, применяются правила, предусмотренные п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 617 ГК РФ при изменении стороны договор аренды сохраняет свою силу. В случае, если новый собственник объекта не оформляет права на аренду в порядке ст. 35, 36ЗК РФ, то прежний владелец вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в порядке п.2 ст. 611 ГК РФ. Ответственным по договору аренды становится новый арендатор земельного участка, т.е. законодатель исключил возможность расторжения договора при переходе права собственности на объект аренды и не признает данные обстоятельства существенным изменением.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст.131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок.12 Согласно ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 23.07.2013 года) построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации. Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть технический паспорт и поземельная книга. Хотя отметим, что концепция предлагает  либерализовать правовой режим самовольной постройки  (статья 222 ГК), на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов необходимые административные разрешения,  если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом.

Концепция отмечает также необходимость расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам13.

Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания и сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое на него право имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п.2 ст.610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок). Исключения составляют специфические договора аренды, к примеру, аренда лесов. Согласно ст. 71 ЛК РФ лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование; гражданам - в безвозмездное срочное пользование и в аренду. Договор аренды лесного участка заключается на срок от 10 до 49 лет, в некоторых случаях использования лесов - на срок от 1 года до 49 лет14.