Предоставление земельных участков для строительства

2.участок предоставляется в аренду на основании заявления заинтересованного лица при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

С предварительным согласованием  земельный участок предоставляется  всем лицам в аренду, постоянное (бессрочное) пользование определённому  кругу лиц (п. 1 ст. 20 Земельного Кодекса РФ) или в безвозмездное срочное пользование религиозным организациям, а также в случае строительства объекта за счет бюджета на основании контракта.

 

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Торги не проводятся если участок предоставляется для жилищного строительства за счет бюджета, или предоставляется лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории, или в торгах принимало участие только одно лицо и торги по этой причине признаны несостоявшимися;

участок предоставляется  в аренду гражданину для индивидуального  жилищного строительства при условии публикации сообщения о наличии предлагаемых участков, на которое другие граждане не подали заявления о своём желании получить этот земельный участок.

Участок для комплексного освоения (документация по планировке, работы по инженерному обустройству, жилищное и иное строительство) предоставляется в аренду без предварительного согласования только на аукционе.

Порядок предоставления земельного участка для строительства  с предварительным согласованием  места размещения объекта.

Юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства объекта, в соответствии со ст. 29 и п. 1 ст. 31 ЗК РФ должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Далее в разделе рассматривается вариант действий, когда земельный участок испрашивается из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, и заявление подается в администрацию области.

К заявлению должно быть приложено обоснование, содержащее достаточные материалы и сведения о намерениях для принятия администрацией области решения.

В частности, необходимо указать:

1. назначение объекта и объемы выпускаемой продукции;
2. предполагаемое (желательное) место размещения объекта;
3. сроки проектирования и строительства;
4. обоснование примерного размера земельного участка (схема размещения зданий, строений, сооружений, подъездных путей, инженерных коммуникаций, выполненная в любом масштабе собственными силами юридического лица или с приглашением специалистов с учетом строительных норм и правил, технологического процесса производства). Возможно использование типового проекта аналогичного по назначению объекта
5. испрашиваемое право на земельный участок (аренда на любой срок, так как предельный срок аренды ГК РФ (ст. 610) и ЗК РФ (ст. 22) не установлен);
6. численность работающих (местные трудовые ресурсы или завоз рабочей силы);
7. потребность объекта в энергетических ресурсах (объемы потребляемой энергии, своя подстанция и газораспределительная станция или подключение к сетям населенного пункта);
8. потребность объекта в водных ресурсах (объемы потребляемой воды (питьевой и бытовой), своя скважина или подключение к поселковому водопроводу);
9. транспортное обеспечение (автодорога и (или) железнодорожная ветка);
10. оценка воздействия на окружающую среду и условия очистки отходов и стоков (объем выброса вредных веществ, объем сточных вод, способ очистки (свои очистные сооружения и (или) подключение к канализации поселка);
11. условия теплоснабжения (объем потребляемого тепла, своя котельная, вид топлива или подключение к теплоцентрали поселка).

Администрация области, получив ходатайство (заявление) юридического лица о выборе земельного участка  и предварительном согласовании места размещения объекта обращается в районную администрацию (по месту нахождения земельного участка) с заявлением обеспечить выбор земельного участка.

Обязанность органа местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка в течение 3 месяцев предусмотрена  п. 2 ст. 31 ЗК РФ.

Администрация района в  соответствии с пунктами 2, 3 и 4 ст. 31 ЗК РФ в указанный выше срок обеспечивает выбор земельного участка:

1. осуществляет согласование размещения объекта с соответствующими областными уполномоченными исполнительными органами государственной власти и муниципальными организациями, в случаях, предусмотренных федеральными законами: комитетом по земельным ресурсам (ст. 71 ЗК);
2. комитетом по природным ресурсам (ФЗ «Об экологической экспертизе», ФЗ «Об охране окружающей среды»);
3. главным санитарным врачом (ст. 12 ФЗ «О санитарно–эпидемиологическом благополучии населения»);
4. органами архитектуры и градостроительства;
5. территориальным органом управления фондом недр;
6. органы противопожарной службы (ФЗ «О пожарной безопасности»).

Указанные органы свое заключение дают в двухнедельный срок со дня  получения запроса от органа местного самоуправления (п. 2 ст. 31 ЗК РФ).

7. комитетом по земельным ресурсам (ст. 71 ЗК);
8. комитетом по природным ресурсам (ФЗ «Об экологической экспертизе», ФЗ «Об охране окружающей среды»);
9. главным санитарным врачом (ст. 12 ФЗ «О санитарно–эпидемиологическом благополучии населения»);
10. органами архитектуры и градостроительства (ст. 48 и 49 ГСК);
11. территориальным органом управления фондом недр (ст. 25 ЗН);
12. органы противопожарной службы (ФЗ «О пожарной безопасности»).

Указанные органы свое заключение дают в двухнедельный срок со дня  получения запроса от органа местного самоуправления.

В случаях размещения объекта в городском или сельском поселении информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство объекта.

Информирует землепользователя, законные интересы которого могут быть затронуты в результате возможного изъятия земельного участка под объект и выясняет условия землепользователя, при которых он согласовывает это изъятие (расчет убытков).

Создает комиссию из уполномоченных муниципальных органов и организаций, которая осматривает испрашиваемый участок в натуре (на местности), изучает полученные заключения и согласования и оформляет акт о выборе земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно–защитной зоны.

Акт выбора подписывается  всеми членами комиссии и согласовывается  главой администрации района.

К акту выбора прилагается  утвержденный главой администрации  района проект границ земельного участка (земельных участков), который изготавливается  районным комитетом по земельным  ресурсам (п. 5 ст. 31 ЗК РФ).

В соответствии с пунктами 4 и 6 Приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 02.10.02 № П/327 (зарегистрирован в Минюсте России 13.11.02 № 3911, вступил в силу 27 декабря 2002 года) «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, предоставляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет» проект границ земельного участка теперь может быть составлен без проведения геодезических полевых работ на основании имеющейся землеустроительной, градостроительной и иной документации, содержащей необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведений.

Администрация области  рассматривает представленный администрацией района акт выбора земельного участка  и принимает решение о предварительном  согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, либо о мотивированном отказе в размещении объекта (п. 6 ст. 31 ЗК РФ).

Копия решения администрации  области с приложением проекта  границ земельного участка выдается юридическому лицу (заявителю) в семидневный  срок (п. 7 ст. 31 ЗК РФ).

Решение о предварительном  согласовании места размещения объекта  является основанием для проведения проектно–изыскательских работ, изготовления проектной документации, согласования ее с органами архитектуры и градостроительства, действует в течение трех лет, а также основанием для последующего принятия администрацией области решения о предоставлении земельного участка для строительства (п. 8 ст. 31 ЗК РФ).

Для проведения проектно–изыскательских  работ на участке его необходимо получить в аренду на срок не более чем на один год (п. 7 ст. 22 ЗК РФ) или установить публичный сервитут для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (подпункт 9 пункта 3 ст. 23 ЗК РФ).

В обоих случаях надо провести работы по формированию земельного участка, осуществить его кадастровый учет в соответствии с 33 и ЗГЗК и пунктами 4 и 6 приказа Росземкадастра от 01.10.02 № П/327, т. е. заключить договор с землеустроительной организацией на проведение этих работ.

После формирования земельного участка договор аренды заключается  с администрацией области (уполномоченным органом). Публичный сервитут также  устанавливается решением администрации  области (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Разрешение на строительство  выдается при условии (п. 7 ст. 51 ГСК):

-наличия документов, удостоверяющих права на землю;

-при наличии утвержденной проектной документации в порядке установленном ст. 48 ГСК.

Следовательно, предварительно необходимо зарегистрировать права на земельный  участок в соответствии с нормами ЗГРП. Для этого администрация области должна принять решение о предоставлении земельного участка для строительства объекта (не путать с решением о предоставлении участка в аренду для проведения проектно–изыскательских работ). Согласно п. 5 ст. 30 ЗК РФ решение принимается после работ по формированию земельного участка и осуществлению кадастрового учета земельного участка. Согласно п. 1 ст. 32 ЗК РФ, эти работы проводятся за счет юридического лица.

Администрация области принимает решение в двухнедельный срок после получения заявления юридического лица и представления им кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 2 ст. 32 ЗК).

Решение о предоставлении земельного участка должно содержать  одновременно и решение о форме  изъятия земельного участка у прежнего землепользователя с его согласия при условии возмещения ему причиненных убытков или о выкупе земельного участка у его собственника (пункты 3 и 4 ст. 32 ЗК РФ).

 В решении должен  быть пункт, устанавливающий необходимость заключения с администрацией области (уполномоченным органом) договора аренды земельного участка (п. 7 ст. 30 ЗК РФ).

После заключения договора аренды этот договор подлежит государственной  регистрации в учреждении юстиции (регистрационной палате) и у юридического лица возникает соответствующее право на землю.

Предоставление земельного участка  для строительства с предварительным  согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем  порядке:

1) выбор земельного  участка и принятие в порядке,  установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию  земельного участка;

3) государственный кадастровый  учет земельного участка в  соответствии с правилами, предусмотренными  ст. 70 ЗК РФ;

4) принятие решения о предоставлении  земельного участка для строительства  в соответствии с правилами,  установленными ст. 32 ЗК РФ.

Пунктом 11 ст. 30 ЗК РФ установлен исчерпывающий (закрытый) перечень случаев, когда  предварительное согласование предоставления земельного участка не производится. А именно: предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (федеральным казенным предприятиям, учреждениям, органам государственной власти или местного саомуправления), в постоянное (бессрочное) пользование. Перечень этот обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства), в-третьих, в том случае, если строительство на данном земельном участке предполагается вести согласно планам застройки поселения.

Предоставление земельного участка для строительства без  предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов:

• проведение работ по формированию земельного участка:

1.подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

2.определение разрешенного использования земельного участка;

3.определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

4.принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

5.публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

• государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ.

(ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации;

ЗК — Земельный  кодекс Российской Федерации;

ЗЗК — Федеральный  закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

ВК — Водный кодекс Российской Федерации;

ГСК — Градостроительный  кодекс Российской Федерации;

ЗГЗК — Федеральный  закон «О государственном земельном  кадастре»;

ЗЗ — Федеральный  закон «О землеустройстве»;

ЗН — Закон Российской Федерации «О недрах»;

ЗГРП — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». )