Правовой режим договора купли-продажи недвижимого имущества

     Для приобретения права на ведение коммерческой деятельности предприятия покупатель должен приобрести право контроля над ним путем покупки акций или купить предприятие как вещь. Но приобретение даже 100% акции порождает право собственности не на имущество, а на акции.

     Существенным  условием договора продажи предприятия является его состав, который в соответствии со ст.561 ГК РФ определяется на основе полной инвентаризации, которая проводится в соответствии с установленными правилами инвентаризации. Кроме того, до подписания договора должны быть составлены и рассмотрены следующие документы:

• Акт инвентаризации;
• Бухгалтерский баланс;
• Заключение аудитора о составе и стоимости предприятия;
• Перечень обязательств предприятия перед кредиторами.

     Одной из особенностей предмета договора является наличие в его составе обязательств перед третьими лицами. Кредиторы  по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже либо продавцом, либо покупателем. В противном случае кредитор может заявить требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже предприятия (ч.3 ст.562 ГК РФ). При получении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня его получения может дать согласие на перевод долга либо заявить требования). До тех пор пока кредитор не даст такое согласие, либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность.

     Обязательной  государственной регистрации, в отличие от другого недвижимого имущества, помимо перехода права собственности на недвижимость, подлежит сам договор продажи предприятия. В случае несоблюдения этого требования договор считается незаключенным (ч.3 ст.560 ГК РФ).

     Особые  требования при продаже предприятия  установлены к качеству предприятия  и ответственности за ненадлежащее исполнение – ст.565 ГК РФ. Так, в случае несоответствия состава проданного предприятия применяются общие правила купли-продажи. Но в случае передачи предприятия с долгами, которые не были оговорены, покупатель приобретает право требования уменьшения покупной цены (если продавец не докажет, что покупатель знал или должен был знать об этом). Особенностью договора является то, что в случае, когда из-за наличия недостатков, за которые отвечает продавец, предприятие непригодно для целей, указанных в договоре продажи предприятия, покупатель приобретает право требовать расторжения и изменения договора в судебном порядке. 

Выводы: При продаже предприятия под ним понимается имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности, а не юридическое лицо. В состав предприятия как комплекса входит имущество предприятия (состав которого определяется путем проведения полной инвентаризации), имущественные права и обязанности. Существенным условием договора продажи предприятия является состав последнего. Особенностью договора является наличие обязательств предприятия перед кредиторами, о чем заранее должен знать покупатель. В противном случае он приобретает право требовать уменьшения покупной цены. Следует отметить, что в данном пункте отмечены лишь особенности продажи предприятия как вида недвижимого имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Заключение 

     Завершая  написание данной работы, необходимо сделать следующие выводы о правовом режиме договора купли-продажи недвижимого имущества.

     Исходя  из законодательства и теории гражданского права, под договором продажи недвижимого имущества следует понимать сделку, по которой одна сторона в лице продавца обязуется передать право собственности на недвижимость другой стороне в лице покупателя, а покупатель обязуется принять имущество по передаточному акту и уплатить определенную договором сумму. Договор продажи недвижимости является двухсторонним, т.е. сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве сторон договора как с одной, так и с другой стороны могут выступать любые субъекты права, однако участие некоторых субъектов имеют свои особенности.

     Договор купли-продажи недвижимости является взаимной сделкой, т.е. стороны договора обладают как взаимными правами, так несут и взаимные обязанности. Особенность же договора продажи недвижимости является то, что принятие недвижимости покупателем, не соответствующей условиям договора (даже если это оговорено в последнем), не влечет освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение – ч.2 ст.556 ГК РФ.

     Договор купли-продажи недвижимости является возмездной сделкой, что означает что предоставлению с одной стороны соответствует встречное предоставление с другой. Данный вывод можно сделать, исходя из того, что одним из существенных условий является соглашение о цене.

     Договор продажи недвижимости является консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения соглашения по существенным условиям договора.

     Договор купли-продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа. Несоблюдение письменной формы договора формы влечет его  недействительность.

Значение законодательного регулирования договора купли-продажи определяется тем, что предмет договора обладает повышенной ценностью по сравнению с другими благами и повышенной значимостью для человека. Список источников 

Нормативные акты:

1. Водный кодекс РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ
2. Воздушный кодекс РФ от 19.03.1997г. №60-ФЗ (в ред. от 21.03.2005г.).
3. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994г. №51-ФЗ (в ред. от 03.06.2006г.).
4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. №188-ФЗ (в ред. от 31.12.2005г.).
5. Земельный кодекс РФ от 25.11.2001г. №136-ФЗ (в ред. от 30.06.2006г.).
6. Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 N 200-ФЗ
7. Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 N 223-ФЗ
8. Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. №2395-1 (в ред. от 22.08.2004г.).
9. ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 03.06.2006г).

Литература:

1. Гражданское право. Том I / под ред. д.ю.н., проф. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
2. Гражданское право. Том II. Полутом 1.: Учебник / под ред. д.ю.н, проф. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
3. Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т.1. – 6-е изд., перераб. и доп. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.
4. Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т.2. – 4-е изд., перераб. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.
5. Гражданское право: Часть первая / под ред. д.ю.н., проф. В.П. Мозолина и д.ю.н., проф. А.И. Масляева. – М.: 2005.
6. Земельное право России: Учебник / под ред. В.В. Петрова. - М.: Зерцало, 1998.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / под ред. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1996.