Правовой режим договора купли-продажи недвижимого имущества

     В случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на праве аренды, праве пользования и т.п. В случае, когда судьба участка не определена, к покупателю переходит право собственности на часть земли, которая занята недвижимостью и необходима для его использования.

      Если же продавец недвижимости не является собственником земельного участка, к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования земельным участком и т.п.). Кроме того, недвижимость может быть продана и без согласия собственника земельного участка, если продажа не противоречит его целевому назначению. В противном случае продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания или сооружения.

      В противоположном случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи. Если же такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования частью проданного земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования. В обоих названных случаях продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество¹⁰.

• Предприятие. ГК РФ признает в качестве предмета договора купли-продажи недвижимости предприятие как имущественный комплекс, используемый для ведения предпринимательской деятельности (ч.1 ст.132 ГК РФ). Особенностям продажи данного объекта прав посвящен отдельный раздел работы, также как и в случае, когда предметом договора является жилое помещение.
• Воздушные суда. В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.1997г. №160-ФЗ воздушное судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. Предметом продажи, исходя из положений Воздушного кодекса, могут быть гражданские воздушные суда. Для продажи судна, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке, определенном ст.33 Воздушного кодекса. Так, гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов при наличии сертификатов летной годности. Ведение указанного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Воздушное судно, зарегистрированное или учтенное в установленном порядке в РФ, приобретает ее национальную принадлежность. В случае заключения договора купли-продажи судна с иностранным гражданином или лицом без гражданства при условии вывоза воздушного судна за рубеж, судно подлежит исключению из реестра¹¹.
• Морские суда и суда внутреннего плавания. Также как и воздушные суда, морские суда подлежат государственной регистрации, после чего могут являться предметом купли-продажи. Положения о регистрации указанных судов содержатся в ст.23 Кодекса торгового мореплавания РФ.
• Космические объекты. Тут существует несколько проблемных мест. К примеру, может ли являться космический объект объектом купли-продажи. Правоведами определена возможность заключения таких договоров. Так, А.П. Сергеев отмечает, что единственным сдерживающим фактором тут является отсутствие правил регистрации космических объектов¹².

     Следующим существенным условием договора купли-продажи  недвижимости является условие о цене. К определению цены применяются общие правила ст.424 ГК РФ. Особенность определения цены недвижимости состоит в том, что договором может быть предусмотрено определение цены, исходя из единицы площади или иных показателей (в таком случае цена определяется исходя из фактически проданной площади имущества и т.п.). Однако оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики¹³. При отсутствии договоренности о цене недвижимости в письменной форме договор будет считаться незаключенным (ст.555 ГК РФ). Следует отметить, что правила, согласно которым при отсутствии условия о цене цена имущества определяется по аналогии, в случае с продажей недвижимого имущества не применяется. 

     Выводы: на существование договора купли-продажи недвижимости влияет достижение соглашения о предмете договора и его цене. При этом к предмету договора относятся земельные участки, обособленные водные объекты, здания и сооружения, воздушные и иные суда. Относительно недвижимости естественного происхождения следует отметить, что заключение договоров продажи данных объектов весьма ограничено и допускается лишь в случаях, установленных соответствующими законами. Дискуссионным является вопрос отнесения судов к недвижимости. Отнесение морских, воздушных и космических судов к объектам недвижимости обусловлено тем, что, находясь на территории другого государства, судно остается в сфере юрисдикции России¹⁴. Однако законодательное включение этих объектов в список недвижимого имущества оставляет этот вопрос закрытым. 
 

2.3. Субъекты договора 

     Исходя  из определения договора купли-продажи недвижимости, субъектами договора являются продавец недвижимого имущества и его покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, государственное (муниципальное) предприятие или учреждение, права на недвижимость которых подтверждается свидетельством, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При заключении договора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, подтверждающей права собственника¹⁵. В качестве покупателя могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений.

     Определенные  особенности связаны с участием в договоре некоторых субъектов на той или иной стороне сделки с недвижимостью. Ч.2 ст.295 и ч.1 ст.297 ГК РФ гласят, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. В ч.2 ст.298 ГК РФ содержатся нормы, регулирующие предпринимательскую деятельность учреждений. Доходы и приобретенное за их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. Если учредителем учреждения является частный собственник, то проданное государственными или муниципальными предприятиями или учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной) или частной собственности.

     При переходе права собственности на государственное или муниципальное  предприятие как имущественный  комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество. При переходе права собственности на учреждение к другому лицу учреждение сохраняет право оперативного управления на имущество (ст.300 ГК РФ).

     Также свои особенности существуют при продаже недвижимости, находящейся в общей собственности супругов. Так, ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ требует при совершении сделки по распоряжению недвижимости наличия нотариально удостоверенного согласия другого супруга. В противном случае второй супруг может требовать признания судом недействительности сделки в течение года со дня, когда он должен был узнать о совершении сделки. 

Выводы: Субъектами (сторонами) договора продажи недвижимости являются продавец и покупатель. На любой из сторон договора могут выступать любые субъекты права¹⁶, однако участие некоторых субъектов имеют свои особенности. Унитарные предприятия не вправе продавать имущество без согласия собственника, а учреждения могут продавать лишь недвижимость, приобретенную за счет доходов. Определенные особенности установлены соответствующим законодательством в случае продажи недвижимости в процессе приватизации или на торгах. Продажа общей собственности супругов допускается лишь при наличии нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Все указанные особенности урегулированы законодательством соответствующей сферы. 
 
 
 

2.4. Исполнение и ответственность по договору 

     Как уже было отмечено, договором купли-продажи недвижимого имущества признается договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за нее определенную сумму. Исходя из определения и правил продажи недвижимости, можно выделить права и обязанности сторон, причем каждой обязанности одной стороны противопоставлено соответствующее право другой стороны. Обязанностями продавца являются:

• передача имущества. В случае с продажей недвижимости особенностью договора является то, что передача имущества осуществляется по передаточному акту¹⁷. В правовой литературе возникают вопросы касаемо значения последнего. Так, А.П.Сергеев отмечает, что передаточный акт имеет значение для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. Это мнение в целом верно, т.к. переход риска гибели наступает с момента исполнения обязанности по передаче имущества покупателю, а данный момент применительно к недвижимости наступает с момента подписания сторонами передаточного акта (абз.2 ч.1 ст.556 ГК РФ). Кроме того, в соотв. с абз.3 ч.1 ст.556 ГК РФ в случае уклонения продавца от подписания передаточного акта это расценивается как отказ от исполнения обязанности, и соответственно, расценивается как расторжение договора.

     В соответствии с общими правилами  купли-продажи, продавец обязан передать недвижимое имущество свободным от прав третьих лиц. Если же договор предусматривает продажу имущества  с обременениями, то данные права также подлежат государственной регистрации¹⁸. Однако данное обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение, о чем гласит ч.2 ст.556 ГК РФ. В случае  неисполнения продавцом данной обязанности покупатель может требовать уменьшения покупной цены недвижимости либо расторжения договора купли-продажи недвижимости. Кроме того, продавец должен передать недвижимое имущество надлежащего качества. В случае неисполнения данного условия в соотв. со ст.557 ГК РФ применяются правила ст.475 ГК РФ (кроме права покупателя требовать замены товара).

     Так, при существенных недостатках качества (тех, что не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы. В случае обнаружения несущественных недостатков покупатель вправе  требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков либо возмещения своих расходов на их устранение.

     Кроме перечисленных условий исполнения обязанности передать товар продавцом, к продаже недвижимости применяются  также обязанность передать товар: в оговоренном количестве, со всеми принадлежностями и документами и т.п.

• обращение в государственный регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности. Данная обязанность является обоюдной как для продавца, так и для покупателя. Государственная регистрация осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации – об этом речь пойдет в соответствующем разделе.

     Обязанности покупателя являются в основном обычными для договоров купли-продажи:

• Обязанность покупателя принять товар. В случае продажи недвижимости покупатель принимает недвижимость по передаточному акту – с этого момента на него переходит риск случайной гибели. В соответствии с общими правилами купли-продажи, покупатель освобождается от ответственности за неисполнение данной обязанности в случае, если он может отказаться от исполнения договора (ч.1 ст.484 ГК РФ). Для принятия товара покупателем ему требуется подписать передаточный акт – в случае же уклонения от подписания договор считается расторгнутым. Кроме того, неисполнение обязанности покупателя по принятию товара влечет возникновение права продавца требовать принятия имущества либо расторжения договора.
• Обязанность оплатить товар. В соответствии с общими положениями о купле-продаже, покупатель может оплатить товар в кредит, в рассрочку, использовать предварительную оплату товара и т.п. На мой взгляд, данное положение не требует конкретизации, кроме момента, что продавец в случае неисполнения обязанности по оплате товара покупателем вправе требовать оплаты товара, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами либо расторжения договора.
• Обязанность обращения в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Данная обязанность, как было отмечено, является обоюдной для сторон.
• Обязанность известить продавца о ненадлежащем исполнении (в частности, передаче недвижимости ненадлежащего качества)¹⁹. Данная обязанность должна быть исполнена в срок, предусмотренный законом или договором, в противном случае - в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено исходя из вида и назначения недвижимости. Последствием неисполнения этой обязанности является то, что права покупателя, вытекающие из нарушения продавцом условий договора купли-продажи, существенно сужаются. В этом случае продавец может полностью или частично отказаться от удовлетворения требований покупателя, доказав, что отсутствие у него сведений о нарушении договора повлекло невозможность устранить эти нарушения либо связано с чрезмерными дополнительными расходами (кроме случая, когда он заранее знал о недостатках имущества).