Понятие жилого помещения

Вследствие этого в законодательстве возникнет пробел относительно определения  некоммунальной квартиры, что недопустимо.

Очевидно, что законодатель при  формулировании понятий видов жилых  помещений в ст. 16 ЖК РФ рассматривал подобную ситуацию и по этой причине  особенности комнаты в коммунальной квартире раскрыл не в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, а в ч. 1 ст. 41 ЖК РФ.

С комнатой тесно связаны такие  виды жилых помещений, как часть  жилого дома и часть квартиры. В  силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату.

Вместе с тем в литературе часть жилого дома и часть квартиры толкуются расширительно. При этом можно выделить следующие основные точки зрения. Во-первых, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты и помещения вспомогательного использования (А.А. Титов, Г.А. Свердлык)²¹. Во-вторых, частями жилого дома (квартиры) являются: комната, комнаты и часть комнаты (Н.В. Корнилова)²². В-третьих, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты (Б.М. Гонгало)²³.

Внимательное изучение определений  жилого дома и квартиры показывает, что их частями могут быть как  комнаты, так и помещения вспомогательного использования, как изолированные (комнаты, кухни и т.д.), так и неизолированные (проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д.).

Однако указанные части могут  выступать в качестве видов жилого помещения только в том случае, если они обладают признаками жилого помещения, указанными в ст. 15 ЖК РФ, так как исходя из анализа ст. ст. 15, 16 ЖК РФ очевидно, что каждый вид  построен на основе общей модели жилого помещения и поэтому должен обладать его признаками.

В связи с этим считаю, что те части жилого дома (квартиры), которые  не являются изолированными: проходные  комнаты, части комнат, коридоры и т.д., т.е. объекты, не имеющие одного из признаков жилого помещения, не могут рассматриваться в качестве его вида.

Что касается изолированных частей жилого дома (квартиры), таких, как комнаты, кухни и т.д., то здесь следует  обратить внимание не только на соответствие их признакам жилого помещения, но и  на способность данных частей выступать  в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, на что указывается  в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ.

Представляется, что к таким  объектам не могут быть отнесены кухни  и другие изолированные помещения  вспомогательного использования, так  как в рамках жилого дома или квартиры они носят подсобный, дополнительный характер по отношению к комнатам и призваны обеспечивать удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных  с проживанием граждан.

Предусмотрев в нормативном  правовом акте в качестве самостоятельных  объектов жилищных прав помещения вспомогательного использования, законодатель создаст  ситуацию, в которой граждане, к  примеру собственники или наниматели комнат в коммунальной квартире, будут  лишены возможности удовлетворять  бытовые и иные нужды, связанные  с проживанием, поскольку собственник  или наниматель, к примеру, кухни  или ванной на законных основаниях может отказать в доступе к  ним указанным гражданам²⁴. Считаю, что такая ситуация недопустима. Доступ к помещениям вспомогательного использования необходим в целях обеспечения нормальной жизнедеятельности проживающих граждан. В связи с этим, как справедливо отмечено в литературе, права на вспомогательные помещения следуют за правами на комнату, которая является объектом жилищных прав. Самостоятельным объектом жилищных прав помещения вспомогательного использования быть не могут См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 70..

Таким образом, к частям жилого дома (квартиры) правильно относить только комнату и комнаты. Причем в целях  исключения расширительного толкования определения понятий части жилого дома и части квартиры следует  отразить в ст. 16 ЖК РФ.

Определившись с понятиями комнат и частей жилого дома (квартиры), целесообразно  перейти к рассмотрению определений  жилого дома и квартиры.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой  признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Из данного определения следует, что одной из особенностей квартиры является ее структурная обособленность от других помещений в многоквартирном  доме. При этом названная особенность  в литературе вызывает ряд вопросов, в частности, что такое "структурно обособленное" помещение и чем  оно отличается от "изолированного"²⁵.

Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка  С.И. Ожегова, изолированность и структурная  обособленность - слова-синонимы²⁶. Вследствие этого полагаю, что "изолированное" помещение и "структурно обособленное" помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, - изолированностью.

Основываясь на данном выводе, представляется, что указание на структурную обособленность должно быть исключено из определения  квартиры.

Другой особенностью квартиры является возможность иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования  в многоквартирном доме.

Однако согласно п. 6 Положения о  признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для  проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу  или реконструкции, утвержденного  Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому.

Ввиду этого становится очевидным, что понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что на практике может привести к  спорным ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном  доме, имеющего прямой доступ только к  земельному участку, прилегающему к  многоквартирному дому, как квартиры в многоквартирном доме.

Выходом из сложившейся ситуации может  быть использование в определении  квартиры общей категории, которая  бы включала и помещения общего пользования  и земельный участок, прилегающий  к многоквартирному дому, прямой доступ к которым и должен быть обеспечен  из квартиры.

Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения общего пользования  и земельный участок, на котором  расположен многоквартирный дом, составляют общее имущество в многоквартирном  доме, такой общей категорией может  выступить общее имущество в  многоквартирном доме.

В связи с этим считаю, что указание в определении квартиры на прямой доступ к помещениям общего пользования  в многоквартирном доме следует  заменить указанием на прямой доступ к общему имуществу в многоквартирном  доме.

В отличие от квартиры дефиниция  жилого дома сформулирована в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ следующим образом: жилым  домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как индивидуальная определенность. В частности, указывается на то, что  индивидуально-определенными вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе, без добавления слова "индивидуально-определенное".

Отмечаю, что указанная критика  справедлива по отношению к определению  жилого дома. Жилой дом, так же, как  и другие виды, имеет общий признак  жилого помещения, а именно недвижимый характер.

В отношении объектов недвижимости законодательством предусмотрено  проведение специального государственного учета - технического и кадастрового, которые позволяют индивидуализировать  такие объекты, т.е. определить их в  качестве индивидуально-определенных вещей (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости"²⁷).

Исходя из того, что индивидуальная определенность как особенность  присуща всем объектам недвижимости, в том числе жилым помещениям, полагаю, что указание на индивидуальную определенность в дефиниции жилого дома излишне.

Важно отметить, что подобно квартире определение жилого дома сформулировано через комнаты.

Однако в отличие от квартиры, определяемой как "состоящая из одной  или нескольких комнат", дефиниция  жилого дома сформулирована узко, поскольку  имеет указание только на комнаты. Хотя согласно строительным нормам жилой  дом может состоять и из одной  комнаты²⁸.

По этой причине думается, что  в определении жилого дома слова "состоит из комнат" следует  заменить словами "состоит из одной  или нескольких комнат".

На основании изложенного представляется, что определения понятий видов  жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ должны выглядеть следующим образом: жилым  домом признается здание, которое  состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании; квартирой признается помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к общему имуществу в  таком доме и состоящее из одной  или нескольких комнат, а также  помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении; комнатой признается помещение в  жилом доме или квартире, предназначенное  для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Кроме того, ст. 16 ЖК РФ предлагается дополнить определением понятий  части жилого дома и части квартиры: частью жилого дома или квартиры признается комната или несколько комнат в жилом доме или квартире.

Заключение

Таким образом, мы уяснили, что объектами  жилищных прав являются жилые помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса  РФ жилым помещением признаётся изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан. Порядок признания  помещения жилым помещением и  требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены  Правительством РФ,

Общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь  помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в  жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии со статьей 17 Жилищного  кодекса РФ жилое помещение предназначено  для проживания граждан.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ): 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определённое здание (самостоятельный объект), которое  состоит из комнат, а также помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Подобное деление жилых помещений  имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметом  договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.93) // Российская газета от 31.12.2008г.-№ 267.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. от 27.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.
4. О государственном кадастре недвижимости. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ  (ред. от 28.07.2012) // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017.
5. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.  Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) // Собрание законодательства РФ, 05.04.1999, N 14, ст. 1650.
6. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.  Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47  (ред. от 02.08.2007) // Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, N 6, ст. 702.
7. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008)  "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Собрание законодательства РФ, 30.01.2006, N 5, ст. 546.
8. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8
9. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88 - 89.
10. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.
11. Пыриков Е.Г. Понятие "жилище" в практике Европейского суда по правам человека // Российское правосудие. 2006. N 4. С. 77 - 78.
12. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2007. С. 46.
13. Тужилов В.П. Понятие жилого помещения. "Цивилист", 2009, N 2.
14. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8.
15. Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 7.
16. Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.