Понятие и предмет договора пожизненного содержания с иждивением

В-четвертых, правило статьи 604 ГК РФ обеспечивает сохранение за получателем ренты контроля над юридической судьбой и физическим состоянием имущества, переданного в обмен на получение пожизненного содержания с иждивением, несмотря на переход права собственности на это имущество к плательщику ренты. Данное правило прямо указывает: последний вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Напомним: применительно к постоянной и пожизненной ренте, не сопряженной с пожизненным содержанием гражданина, такое (не вполне резонное) ограничение права собственности плательщика ренты не устанавливается напрямую нормами главы 33 ГК РФ, а лишь выводится из правил о залоговом обременении, возникающем в отношении переданного под выплату ренты недвижимого имущества в силу закона. Кроме того, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.[2; ст.346]

Наличие совокупности указанных гарантий позволяет некоторым ученым делать вывод о доверительном (фидуциарном) характере договора пожизненного содержания с иждивением. [7; c.21]

Договор пожизненного содержания с иждивением следует отличать от договора возмездного оказания услуг. Услуги нематериального характера оказываются по договору возмездного оказания услуг, по договору пожизненного содержания с иждивением предоставляемые услуги имеют преимущественно материальный характер.

При разграничении пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два существенных отличия:

- предметом договора пожизненной  ренты служит любое имущество, тогда как предметом договора  пожизненного содержания с иждивением  может быть только недвижимость.

- в договоре пожизненной  ренты допускается лишь денежная  форма рентных платежей, а в  договоре пожизненного содержания  с иждивением рента предоставляется  в форме обеспечения потребностей  получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в  силу состояния его здоровья, - также и в уходе за ним. Лишь в качестве исключения  договор пожизненного содержания  с иждивением устанавливает возможность  замены предоставления содержания  в натуре выплатой в течение  жизни гражданина периодических  платежей в деньгах [14; c.139].

Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом [23].

Однако главный признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Этот специфический характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Допустим, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемых требований. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд будет руководствоваться принципами добросовестности и разумности [8; c.104].

Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств. Подобное нарушение дает получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом [19].

1.4 Прекращение договора пожизненного  содержание с иждивением.

Прекращение обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением в целом подчиняется тем же правилам, что и прекращение обязательства по договору пожизненной ренты. В частности, пункт 1 ст. 605 ГК РФ устанавливает: обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. [2; ст.605]

На усиленную защиту интересов получателя ренты направлено правило пункта 2 указанной статьи. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вне зависимости от того, передавалось имущество плательщику ренты за плату или бесплатно, вправе потребовать возврата переданного имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ. В обоих вариантах плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Иными словами, неблагоприятные последствия существенного нарушения договора для плательщика ренты заключаются не только в том, что при прекращении договора он либо лишится имущества, либо будет вынужден понести затраты на выплату выкупной цены ренты, но и в потере всего, что было уже выплачено в качестве ренты. [6; c.153]

Неочевиден ответ на вопрос, может ли требовать расторжения договора и возврата недвижимости при существенном нарушении плательщиком ренты обязательства пожизненного содержания с иждивением не только тот получатель ренты, кто передал имущество под ее выплату, но и тот, кто является просто выгодоприобретателем по договору, заключенному другим лицом. Представляется, право требовать возврата недвижимости принадлежит лишь стороне договора - бывшему собственнику, но не третьему лицу. Последнее по пункту 2 ст. 430 ГК РФ может лишь дать или не дать согласие на расторжение или изменение заключенного в его пользу договора. При нарушении плательщиком ренты его обязанностей такое третье лицо вправе прибегнуть к понуждению плательщика ренты к их исполнению, применению установленных договором санкций, обращению взыскания на находящуюся в залоге в силу закона недвижимость. [2;ст.430] Право третьего лица требовать выкуп ренты видится не противоречащим существу договора пожизненного содержания с иждивением.

Необходимо отметить: вопреки буквальному толкованию статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты только в случаях, когда договор был заключен в его пользу. Если же по договору плательщик взял на себя обязанность содержать лицо, указанное получателем ренты, обязательство прекращается смертью выгодоприобретателя. Смерть получателя ренты как стороны договора при жизни иждивенца не приводит к отпадению правовой связи участников обязательства. [9; c.87]

1.5 Стороны в договоре пожизненного  содержания с иждивением

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК РФ «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам или подвидам договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне – получателю ренты. Что же касается плательщиков ренты, то в этом случае, как отмечает С.А. Хохлов, «таковыми могут фактически стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты».[16; c.145]

Между тем, если учесть, что в заключении любого договора реализуется правоспособность лица, на объем которой не могут оказать влияние ни наличие интереса к приобретению определенного имущества, ни обстоятельства, именуемые «экономическими возможностями», то такого рода ограничения не имеют, очевидно, правовой силы. А это означает, что оспаривать договор ренты по указанным обстоятельствам (отсутствие определенного интереса или экономических возможностей исполнения договора) как соответствующая сторона, так и ее контрагент не вправе. В частности, экономические возможности могут иметь значение лишь для другой стадии – прекращения договора.[8;c.89]

В качестве получателей ренты могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей ренты:

• бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежавшего на праве общей собственности),

• третье лицо (или лица),

• бывший собственник и третье лицо (лица).

Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора.

При заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст. 430 ГК РФ. Исходя из правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами, представляется, что, несмотря на умолчание об этом в ГК РФ, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор, т.е. если не назван выгодоприобретатель – получатель ренты, договор следует считать незаключенным.[20]

Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них.

Несмотря на то, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары. [21]

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением заключается на неопределенный срок, и обременение собственника имущества, касающееся как исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так и ограничения в осуществлении субъективного права, может растянуться на десятилетия.

Наряду с этим действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Сказанное объясняет, почему ученые относят договор ренты к группе алеаторных (рисковых) договоров, что более подробно было рассмотрено выше.

1.6 Права и обязанности сторон  по договору пожизненного содержания  с иждивением

Основное значение имеют обязанности плательщика содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключения договора.[23]

Пожизненное содержание предназначено для обеспечения потребностей граждан, так как получателями по этому договору могут быть только граждане. Поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика выражается в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре, оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг.

Содержание должно быть сопоставимо с реальной стоимостью переданной недвижимости, в противном случае плательщик просто не пойдет на заключение договора, в котором объем платежей несоразмерно завышен.[20]

Если предоставление содержания заменено денежными выплатами, то к договору пожизненного содержания применяются правила о пожизненной ренте, регулирующие порядок предоставления ренты в деньгах.[21]

Так, рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Целесообразно в договоре указать конкретный срок перечисления денег, например, «не позднее девятого числа каждого месяца». Обязательство плательщика ренты по предоставлению содержания в натуре включает в себя ряд обязанностей. Во-первых, плательщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище. Так как по договору, как правило, передается квартира или комната или дом, то стороны обычно оставляют в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату ренты жилище. В данном случае плательщик ренты чаще не нуждается в переданном жилье и рассчитывает на результат по договору в будущем. Гораздо реже плательщик приобретает комнату или квартиру по договору ренты, чтобы продать ее или обменять на большую с доплатой. В таком случае требуется согласие получателя ренты на отчуждение жилья, да и не всякий новый приобретатель согласится приобрести обремененную жилплощадь. Такая ситуация возникает, как правило, между родственниками, и здесь у плательщика появляется обязанность предоставить жилье получателю ренты.

В настоящее время, выполняя обязанность по обеспечению получателя ренты жильем, плательщик ренты, во-первых, может рентополучателя оставить проживать в квартире, переданной под выплату ренты, во-вторых, может проживать в этой квартире совместно с рентополучателем и, в-третьих, может приобрести рентополучателю иное жилое помещение для постоянного проживания. Соответствующий вариант должен быть четко определен в тексте договора.[23]

Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, вес равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией. Желательно в договоре указать, какие именно услуги оплачивает плательщик, и в каком объеме, особенно, если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе впоследствии, в случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, суд может отказать в удовлетворении требований получателя. На плательщике лежит дополнительная обязанность - принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением [2;ст.602]. Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как получатель ренты может возвратить переданное имущество в случае расторжения договора. Кроме того, если объектом передачи является жилье, и получатель ренты остается проживать в нем, то, поддерживая имущество в надлежащем техническом и санитарном состоянии, плательщик ренты тем самым обеспечивает необходимые условия для проживания в ней получателя. Обычно такие условия включаются в договор, но даже, если подобное договором не предусмотрено, плательщик как собственник жилья, обязан осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовать в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома.