Введение
В основе экономической
деятельности лежит собственность:
государственная, региональная, муниципальная,
частная, иностранная, смешанная
и др. Собственность делится на
недвижимую и движимую. На долю
недвижимой приходится более
половины всей собственности.
Но по недвижимости в России
имеется еще существенная несбалансированность
между сравнительно коротким, быстро
меняющимся опытом и правовыми,
экономическими, социально-психологическими,
экологическими стереотипами, нормами
и нормативными документами.
В период с 1923 по
1994 г. из Гражданского кодекса
России в связи с отменой
частной собственности на землю,
национализацией предприятий, железных
дорог, морских и речных судов,
строений и пр. было изъято
понятие собственности на недвижимость.
Она не могла отчуждаться и
закладываться, удовлетворять требования
кредиторов органами, в ведение
которых поступала. Лишь в некоторых
случаях недвижимость могла сдаваться
в аренду. Деление имущества на
движимое и недвижимое трансформировалось
в понятие оборотных и основных
фондов. Исчез, естественно, и
рынок недвижимости. В мировой
практике недвижимая собственность
как объект гражданского права
берет свое начало со времен
Римского права, а в России
термин «недвижимое имущество»
был введен Петром I в 1714 г. в
указе «О порядке наследования
в движимых и недвижимых имуществах».
Восстановление в России
рыночных отношений в 90-х годах
XX в. актуализировало практические,
методические, научные вопросы
оценки и управления недвижимостью,
функционирования рынка недвижимости.
Объекты недвижимости
занимают особое место в любой
системе общественных отношений
и при любом общественном устройстве,
поскольку с ними прямо или
косвенно связаны хозяйственная
деятельность и приоритетные
интересы людей во всех сферах
1. Основные понятия,
связанные с недвижимостью
Понятие «недвижимость»
(синоним — «недвижимое имущество»)
в международной практике обычно
является суммой пяти составляющих.
Четыре из них выражают физические
свойства объекта, а пятая —
юридические:
Недвижимость = земельный
участок (1) + объекты над участком
(2) + природные ресурсы под участком
(3) + + воздушное пространство над
участком (4) + комплекс прав на объекты
недвижимости (5)
Недвижимость - в соответствии
со ст. 130 Гражданского кодекса
РФ к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр
и все, что прочно связано
с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том
числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. К
недвижимым вещам относятся также
подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические
объекты. Законом к недвижимым
вещам может быть отнесено
и иное имущество.
Недвижимость в градостроительстве
- земли городов, других поселений
и иных функциональных территорий
с установленными границами и
правами собственности; сооружения
над и под этими землями,
используемые для целей градостроительства;
стационарные здания, в т.ч. незавершенного
строительства; объекты инженерной,
транспортной инфраструктуры и
благоустройства; зеленые насаждения
с многочисленным циклом развития
на этих землях.
Недвижимость в жилищной
сфере - недвижимое имущество
с установленными правами владения,
пользования и распоряжения в
границах имущества, включающие
земельные участки и прочно
связанные с ними жилые дома
с жилыми и нежилыми помещениями,
приусадебные хозяйственные постройки,
зеленые насаждения с многолетним
циклом развития, жилые дома, квартиры,
иные жилые помещения в жилых
домах и других строениях, пригодные
для постоянного и временного
проживания, сооружения и элементы
инженерной инфраструктуры жилищной
сферы. Н.в ж.с, включая жилищный
фонд, либо ее часть может находиться
в частной (граждан, юридических
лиц), государственной, муниципальной
собственности, в собственности
общественных объединений, а также
в коллективной собственности
и переходить из одной формы
собственности в др. в порядке, установленном
законодательством. Собственник Н.в ж.с.
либо ее части имеет право в порядке, предусмотренном
законодательством, владеть, пользоваться
и распоряжаться ею, в т.ч. сдавать в наем,
отдавать в залог, в целом и по частям,
продавать, видоизменять, перестраивать
или сносить, совершать иные действия,
если при этом не нарушаются действующие
нормы, жилищные, иные права и свободы
др. граждан, а также общественные интересы.
Частная собственность на недвижимость
или ее часть в жилищной сфере не ограничивается
по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается
правом неприкосновенности и подлежит
регистрации.
Недвижимость жилая
- недвижимость, связанная с жилым
домом, 80% доходов от которой составляет
арендная плата, получаемая от
долгосрочных арендаторов. В основном
- это квартиры, офисы, гостиницы,
мотели и т.д. К особенностям
жилой недвижимости как товара
можно отнести: неоднородность (жилища
различаются по размеру, местоположению,
времени постройки, внутренней
планировки, отделки и коммунальным
удобствам); недвижимость (перемещать
жилища из одного места в
другое практически невозможно);
долговечность (если содержать
его в порядке, оно может
служить несколько десятилетий);
дороговизна (приобретая его в
собственность, как правило, требуются
крупные займы); издержки переезда
также высоки (помимо существенной
денежной стоимости собственно
переезда существуют также «психологические»
издержки, связанные с расставанием
с привычным окружением - школой,
магазинами и друзьями).
Недвижимость инвестиционная
- недвижимость, которая используется
для извлечения дохода в виде
арендной платы, дохода от перепродажи
и т.д.
Недвижимость коммерческая
- недвижимость, приносящая доход,
используемая под офисы, магазины
или оказание услуг (не включает
жилье, объекты производственного
или общественного назначения).
Недвижимость операционная
- недвижимость, используемая для
хозяйственной или иной деятельности
собственника (в т.ч., для его проживания),
в отличие от инвестиционной
недвижимости, используемой для
извлечения дохода.
Недвижимость, приносящая
доход - недвижимость, приносящая
ее владельцу периодический доход
(напр., офисное здание или жилой
комплекс). Офисным зданиям (помещениям)
могут быть присвоены следующие
классы. Офисы класса «А» - новые
здания, полностью готовые к въезду
арендаторов, с высоким качеством отделки
общественных мест, наличием полного спектра
технических услуг (кондиционирование,
вентилирование и т.д.) и возможностей
для парковки. Местоположение - обязательно
центр города. Класс «В» - новые или отремонтированные
здания с отсутствием отдельных технических
услуг (напр., кондиционеров), недостаточным
количеством мест для парковки или вне
центра города, но на главных магистралях.
Класс «С» - отремонтированные помещения
без соответствующих технических и сервисных
услуг. Остальным офисам класс обычно
не присваивается. К ним относятся офисы,
расположенные в старых советских, а позднее
- российских, учреждениях или институтах
и предлагаемых в аренду или на продажу
без серьезного ремонта. Эти офисы иногда
подразделяются на классы «D» и «Е». Класс
«D» - типичное институтское здание советских
времен в состоянии «без ремонта». Класс
«Е» - заброшенное сооружение; требует
полной реставрации.
1.1. Определение,
существенные признаки
Термины «актив» и
«недвижимость» имеют следующий
смысл. Актив (от лат.) — деятельный,
приносящий доход. Недвижимость
(недвижимое имущество) — земельные
и другие естественные угодья,
а также прочно связанное с
землей имущество (здания, сооружения,
объекты), вещные права на землю.
Недвижимость является
основной составляющей национального
достояния любой страны, и на
ее долю в совокупности всех
стран приходится более половины
мирового богатства. Она служит
главным экономическим ресурсом,
а также выполняет функцию
пространственной среды, в которой
осуществляется деятельность человека.
Россия имеет огромные запасы
энергетических ресурсов (уголь,
нефть, газ), располагает большими
земельными и водными ресурсами,
эффективное управление которыми
и должно стать источником
процветания страны.
Любое понятие предполагает
соединенность термина и вкладываемого
в него смыслового содержания,
а также перечисление множества
предметов, относящихся к понятию.
Например, изучаемое понятие характеризуется
термином «недвижимость», содержание
определяется родовыми (коренными)
свойствами — неподвижимость, материальность,
долговечность и др.; в состав
недвижимости входят (перечисление
относящихся к понятию объектов)
земля, здания, дороги, газопроводы,
оборудование и т.п.
Таким образом, частный
собственник земельного участка
в принципе владеет не только
им, но и всем, что над ним
и под ним, включая запасы
минеральных ископаемых. Но из
этого правила нередко делают
исключения: правительство располагает
полным суверенитетом над навигационным
воздушным пространством страны,
да и права на подземные
минеральные ресурсы часто тоже
принадлежат не собственнику
земельного участка, а государству.
Аналогичное положение
имеет место и в России: собственнику
земельного участка принадлежат
права только на общераспространенные
полезные ископаемые (песок, глина
и т.п.), а залежи угля, руды, нефти
и др. полностью принадлежат государству.
Не включается в состав недвижимого
имущества и воздушное пространство
над земельным участком, принадлежащим
частному лицу.
Каждый объект недвижимости
имеет родовые (сущностные, корневые)
признаки, отличающие его от движимых
вещей, и видовые (частные, специфические)
признаки, отличающие однородные
по этому признаку группы объектов
недвижимости от других групп
недвижимости.
Основные родовые признаки:
1. стационарность:
● связь с земной
поверхностью;
● невозможность перемещения
в пространстве.
2. материальность:
● натурально-вещественная
форма;
● стоимостная форма
3. долговечность
Функциональные признаки:
1. производственные объекты
– участвуют в создании продукции,
оказании услуг;
2. непроизводственные объекты
– обеспечивают условия для
проживания и обслуживания людей.
Частные признаки:
1. разнородность,
2. уникальность,
3. неповторимость.
Имея в качестве
составной части земельный участок,
все искусственные постройки
(объекты недвижимости) обладают
родовыми признаками, которые позволяют
отличить их от не связанных
с землей объектов:
1.Стационарность, неподвижность
— признак характеризует прочную
физическую связь объекта недвижимости
с земной поверхностью и невозможностью
его перемещения в пространстве
без физического разрушения и
нанесения ущерба, что делает
его непригодным для дальнейшего
использования.
2. Материальность — объект
недвижимости всегда функционирует
в натурально-вещественной и стоимостной
формах. Физические характеристики
объекта недвижимости включают
данные о его размерах и
форме, неудобствах и опасностях,
окружающей среде, подъездных
путях, коммунальных услугах,
поверхности и подпочвенном слое,
ландшафте и т.д. Совокупность
этих характеристик определяет
полезность физического объекта,
которая и составляет основу
стоимости объекта недвижимости.
Однако сама по себе полезность
не определяет стоимость. Любой
физический объект имеет стоимость,
обладая в той или иной мере
такими характеристиками, как пригодность
и ограниченный характер предложения.
Ограниченность предложения способствует
повышению стоимости. Социальные
идеалы и стандарты, экономическая
деятельность, законы, правительственные
решения и действия, природные
силы оказывают влияние на
поведение людей, обусловливая
изменение стоимости объекта
недвижимости.
3. Долговечность объектов
недвижимости практически выше
долговечности всех иных товаров,
кроме отдельных видов драгоценных
камней и изделий из редких
металлов. Например, согласно действующим
в России строительным нормам
и правилам (СНиП), жилые здания, в
зависимости от материала основных
конструкций (фундамента, стен, перекрытий),
подразделяются на 6 групп с нормативными
сроками службы от 15 до 150 лет.