Гарантийные сроки и сроки годности в договоре купли-продажи

1. Регистрация договора  дарения (сделки) – независимо  от жилого или нежилого назначения  недвижимости;

2. Регистрация права собственности  одаряемого.

Как правило, договор дарения  недвижимого имущества свидетельствует  о принятии дара одаряемым, и эти  два регистрационных действия совершаются  одновременно.26 При обещании дарения регистрируется только сделка. Для того, чтобы одаряемый стал собственником, требуется принятие им дара и государственная регистрация его права.

На государственную регистрацию  договора дарения представляются следующие  документы:

1) Заявление о государственной  регистрации договора дарения  в единственном экземпляре. В  качестве заявителя могут выступать  стороны договора (даритель и  одаряемый) или уполномоченные  ими лица при наличии у них  нотариально удостоверенных доверенностей  (п.1 ст.16 ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»).

В заявлении указываются:

- данные о дарителе (одаряемом). В случае если правообладателем  является физическое лицо, указываются  фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ  и его реквизиты, адрес постоянного  места жительства или преимущественного  пребывания. В отношении юридических  лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика,  юридический адрес, дата и место  государственной регистрации, номер  документа, подтверждающего факт  внесения записи о юридическом  лице в единый государственный  реестр юридических лиц, адрес  фактического места нахождения (п.18 Правил ведения Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним).27 Если заявителем является не правообладатель (иди одаряемый), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени дарителя (или одаряемого), а также данные о себе, о дарителе (или одаряемом);

- цель обращения заявителя  (проведение государственной регистрации  договора дарения);

- наименование и реквизиты  договора дарения;

- данные о недвижимом  имуществе (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если  он известен заявителю);

- подпись заявителя и  дата подписания заявления;

2) Подлинный платежный  документ, подтверждающий внесение  платы за государственную регистрацию  договора дарения;

3) Физическое лицо (в том  числе представитель юридического  лица) предъявляет документ, удостоверяющий  его личность;

4) Подлинники и копии  учредительных документов юридического  лица со всеми действующими  изменениями и дополнениями, свидетельство  о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих  документов уже имеются копии  указанных документов, то возможно  представление справки об отсутствии  зарегистрированных изменений и  дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим  органом по регистрации юридических  лиц), документ о постановке на  учет юридического лица как  налогоплательщика;

5) Подлинник и копии  документа, подтверждающего полномочия  лица, заключившего договор от  имени юридического лица, а также  документа, подтверждающего полномочия  представителя юридического лица  действовать от имени юридического  лица при проведении государственной  регистрации;

В данном случае последовал отказ в государственной регистрации (права, сделки, перехода права) исходя из нормы ст.132 ГК РФ, в которой  предусматривается: разрешение совершения сделок, в которых объектом гражданских  прав выступает предприятие как  имущественный комплекс, и ничего не говорится об иных организационно-правовых формах.

Таким образом, исходя из вышеизложенного  – учреждение как имущественный  комплекс объектом договора дарения  выступать не может. В данном случае может быть подарено только недвижимое имущество, которое не имеет качеств  имущественного комплекса предусмотренных  в ст.132 ГК РФ.28

Исходя из вышеизложенного, следует сказать, что регулирование  договора дарения в области недвижимого  имущества имеет ряд особенностей, предусмотренных законодателем  в целях предотвращения спорных  моментов, а также для исключения злоупотреблений данным договором, исходя из его безвозмездности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Налогообложение  недвижимости, полученной в порядке  дарения

 

Следующей особенностью правового  регулирования договора дарения  недвижимого имущества является то, что после дарения одаряемым  должен быть уплачен налог с подаренного  имущества. Данное отношение регулируется Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».29

Согласно статьи 1 указанного выше закона плательщиком налога с  имущества переходящего в порядке  дарения, названы физические лица –  граждане Российской Федерации, иностранные  граждане и лица без гражданства (п.2 ст.11 НК РФ). Аналогичным образом  состав плательщиков налога определен  в п.1 Инструкции Госналогслужбы РФ «О порядке исчисления и уплаты налога с имущества переходящего в порядке  дарения».30

Следует учесть, что «индивидуальный  предприниматель» определяется статьей 11 Налогового кодекса РФ как «физическое  лицо».31 Следовательно, между предпринимателями договор дарения возможен. Однако представляется, что налоговая обязанность в этом случае не возникает. Такой вывод обусловлен следующим.

Согласно п.3 ст.23 ГК РФ к  предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования  юридического лица, соответственно применяются  правила Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. А  в силу ст.575-ГК РФ запрещается дарение  в отношениях между коммерческими  организациями, за исключением обычных  подарков, стоимость которых не превышает  пяти минимальных размеров оплаты труда. Налоговая же обязанность одаряемого по налогу на имущество, переходящее  в порядке дарения, возникает  лишь при стоимости подарка свыше 80 минимальных размеров оплаты труда. Следовательно, индивидуальные предприниматели  в случае заключения ими договора дарения в соответствии с действующим  законодательством не уплачивают данный налог.

Закон не ставит обязанность  по уплате налога в зависимость от наличия (отсутствия статуса резидента  РФ (ст.11 НК РФ). Это позволяет утверждать, что если имущество переходит  в собственность физических лиц, проживающих за пределами Российской Федерации, уполномоченные органы обязаны  направить в налоговый орган  по месту нахождения имущества или  нотариального органа либо другого  органа, уполномоченного совершать  нотариальные действия, справку о  стоимости имущества, переходящего в собственность граждан в  порядке дарения, в период оформления права собственности на это имущество (письмо Госналогслужбы РФ от 28 сентября 1993 года №НП-6-03/333 «Об отдельных вопросах налогообложения физических лиц»).32 Это подтверждается п.7 ст.5 комментируемого Закона.

При рассмотрении вопроса  о том, следует ли исчислять налог  с имущества, переходящего в порядке  дарения физического лица юридическому лицу (и наоборот), необходимо исходить из следующего. Плательщиками налога с имущества, переходящего в порядке  дарения, являются физические лица, которые  принимают имущество (а в нашем  случае это недвижимое имущество), переходящее  в их собственность в порядке  дарения. Таким образом, в случае дарения имущества физическим лицом  юридическому лицу налог с имущества, переходящего в порядке дарения, не взимается.

Что же касается налогообложения, то здесь данное отношение является существенным для договора дарения (за исключением правил, которые  освобождают от уплаты налога), так  как имущество, перешедшее в порядке  дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после  уплаты им налога. Таким образом, справка  об уплате налога на дарение необходима для регистрации последующих  сделок с подаренной недвижимостью.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проанализировав нормы законодательства, регулирующие договор дарения недвижимого  имущества, и сложившуюся практику правоприменения, можно сделать  следующие выводы.

Квалифицирующим признаком  договора дарения, отличающим его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности, при наличии встречной передачи вещи договор не признается дарением. Таким образом, под встречным  предоставлением следует понимать не только, чтобы оно было предусмотрено  тем же договором, что и первоначальный дар. Оно может быть предметом  отдельной сделки и иногда даже с  другим лицом. Исходя из сказанного существенной является причинная обусловленность  дарения встречным предоставлением  со стороны одаряемого.

В юридической литературе авторы критикуют ГК РФ за слишком  широкий круг предмета договора дарения, что представляется неправильным. Закрепив ст.128 ГК РФ виды объектов гражданских  прав «вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе  имущественные права; работы и услуги: информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага».33 Таким образом, предметом дарения всегда выступает имущественная ценность, в нашем случае это недвижимое имущество.

Урегулировав в статьях 575, 576 ГК РФ изъятия из общих положений  ГК РФ законодатель исходил из такой  особенности дарения как безвозмездность, предупреждая этими нормами злоупотребления  данным договором в зависимости  от специфики субъекта договора, предмета дарения или особенностей дарения  через представителя. Так же важной особенностью договора дарения, отличающей его от всех прочих гражданско-правовых договоров, является предоставленное  законодателем право отмены дарения, речь идет об отмене уже исполненного договора дарения, таким образом  происходит отмена договора как факта, который уже повлек юридические  последствия.

Также следует отметить особенность  в сфере налогообложения подаренного  имущества. Особенностью правового  регулирования в этих отношениях выступает Закон «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», в соответствии с  которым уплачивается налог с  подаренного недвижимого имущества. В указанном выше законе также  предусмотрена и норма, которая  освобождает от уплаты такого налога, например на дарение имущества одного супруга другому, жилых домов  квартир, если одаряемые проживали  в этих домах (квартирах) совместно  с дарителем на день оформления договора дарения, а также предоставляет  другие налоговые освобождения.

 

Список использованных источников и литературы

 

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994, ред. от 10.01.2003 (Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32 ст.3301).
3. Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.1995, ред. от 10.01.2003 (Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5 ст.410).
4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001, №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001, (Собрание законодательства РФ, 30.10.2002, №15 ст.308).
5. Налоговый кодекс РФ от 07.07.2003 №115-ФЗ принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (Собрание законодательства РФ, 23.07.1998 №118 ст.53).
6. Арбитражный процессуальный кодекс РФ.
7. Федеральный закон «О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 №137-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (Собрание законодательства РФ, 30.10.2002 №16 ст.420).
8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 №122-ФЗ принят ГД 17.06.1997 ред. от 2.11.2004, с изм. и доп., вступившими в силу с 1.01.2005 (Собрание законодательства РФ 28.07.1997, №30, ст.3594).
9. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ вступил в действие 10.01.2003 (Собрание законодательства РФ 1.08.2002 №31 ст.263).
10. Федеральный закон «О несостоятельности (Банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ, принят ГД ФС РФ 27.09.2002 (Собрание законодательства РФ, 28.10.2002 №43 ст.4190).

 

Список использованной литературы

1. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение / Серия «Закон и Общество». Ростов на Дону. Феникс, 2008.
2. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью: Учебник для ВУЗов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2009.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право» кн.2 Договоры о передаче имущества». М.: Статут, 2000.
4. Брызгалина А.В. Комментарий к Налоговому Кодексу РФ ч.I. М.: 1999.
5. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав купли-продажи, мена, дарение, аренда): Учебно-практическое пособие. – М.: Издательство БЕК, 2008.
6. Грибанов В.П. «Договор купли-продажи» т.2. М., «Юридическая литература», 1980.
7. Ильюшихин И. «Комментарий к закону РФ «О налоге с имущества переходящего в порядке наследования или дарения» с изменениями на 30.12.2000» // Хозяйство и право. 2009. №8.
8. Исрафилова И. «Одна сделка или две» // Домашний адвокат – 2000. №15.
9. Елисеев И.В. под ред Сергеева А.П., Толстого Ю.К., «Купля – продажа, дарение, мена в гражданском праве. ч.2. М., «Проспект», 1998.
10. Кабалкин А.Ю. «Передача имущества в собственность» // Юридический мир – 2010. № 12.