Гарантийные сроки и сроки годности в договоре купли-продажи

Что же касается «недвижимости», то можно отметить следующее. Разграничение  недвижимости и движимого имущества  в разных странах проводится неодинаково. Так, по Французскому гражданскому кодексу  к недвижимому имуществу относятся  земледельческие орудия труда, семена на участке и другие вещи, а также  права. Германское гражданское уложение дает более узкое понятие недвижимости, подразумевая лишь земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные  с почвой – строения, растения, семена, если они внесены в землю. Сходные  признаки недвижимости содержатся в  гражданском кодексе Италии, Японии, Швейцарии.6

В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был  введен указом Петра I в 1714 г.7 для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без учета земли под ними находящейся, например при продаже на снос или на слом.

Деление имущества на движимое и недвижимое связано с правом частной собственности на природные  объекты, а также с введением  этих объектов в гражданский оборот.

В соответствии со статьями 130 и 132 Гражданского Кодекса РФ8 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, доли, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество.

Таким образом, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву  в основном совпадает с понятием недвижимости определенному Гражданским  Кодексом РФ.9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Понятие, виды  и элементы договора дарения  недвижимости

 

В соответствии с п.1 ст.572 Гражданского Кодекса РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в  собственность либо имущественное  право (требования) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется  освободить ее от имущественной обязанности  перед собой или перед третьим  лицом.

Что же касается договора дарения  недвижимого имущества, то по данному  договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность.10

Шершеневич в свою очередь  давал свое понятие дарения: «Дарение – это безвозмездный договор, направленный непосредственно на увеличение имущества одаряемого в соответствии с уменьшением имущества дарителя».

Классическое римское  право в определение договора дарения добавляло еще и цель дарителя в договоре, а именно: проявить щедрость по отношению к одаряемому.

Таким образом, в римском  праве дарение (pactum donatius) представляло собой неформальное соглашение, по которому одна сторона (даритель), предоставляла другой стороне (одаряемому), какие-либо ценности за счет своего имущества, с целью проявить щедрость по отношению к одаряемому (animus donandi). Обещание подарить (дарственное обещание) было частным случаем дарения.11

Основными характеристиками договора дарения (конкретизируем: недвижимого  имущества), вытекающими из действующего законодательства, являются:

1. односторонность, или  односторонняя обязанность по  договору,

2. безвозмездность,

3. бессрочность,

4. реальность и допускаемую  ГК РФ консенсуальность.

Односторонность подразумевает  под собою участие одной обязующейся  стороны. Но возможна ситуация, когда  договор дарения является двусторонне-обязывающим, но нужно подчеркнуть, что это  ни в коем случае не встречное предоставление (договор с обязательным использованием дара в общеполезных целях).

Так, А.П.Сергеев и Ю.К.Толстой, приводят пример возможности договора по которому даритель, отчуждая дом, выговаривает себе право постоянного пользования  одной из комнат. Корреспондирующая  этому праву обязанность одаряемого является встречной по отношению  к обязанности дарителя осуществить  дарение, она обусловлена ею. Однако исполнение этой обязанности одаряемым  не охватывается «предоставлением»  в традиционном смысле слова. Ведь даритель в результате исполнения договора не получает ничего нового, т.е. такого, что он не имел бы до и помимо договора. До совершения дарения эти правомочия уже принадлежали собственнику, поэтому одаряемый ничего своего дарителю не предоставляет. С известной долей условности можно было бы говорить о том, что одаряемый лишь «возвращает» дарителю часть того, что ему и так принадлежало. Точнее эту ситуацию следует понимать таким образом, что указанные права, оставшиеся за дарителем вообще не входили в состав дара, а значит, и не могли быть переданы обратно в качестве встречного удовлетворения.

Таким образом, по мнению А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого, договор дарения  недвижимого имущества может  предусматривать встречные обязательства  одаряемого, что само по себе его  не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения. Из этого можно  сделать вывод, что договор дарения, являющийся, по общему правилу односторонне-обязывающим, в ряде случаев может выступать  и как договор взаимный (но, тем  не менее, безвозмездный).12

Дарение недвижимого имущества  является односторонним договором, а не односторонней сделкой, ибо  всегда требует согласия одаряемого на принятие дара.

В качестве одаряемого могут  выступать граждане, юридические  лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления с  учетом ограничений, установленных  законодательством Российской Федерации.

Одаряемым не могут быть:

- работники лечебных, воспитательных  учреждений, учреждений социальной  защиты и других аналогичных  учреждений, если дарителем является  гражданин, находящийся в них  на излечении, содержании, воспитании, супруг или родственники этого  гражданина (подп. 2 ст.575 ГК РФ);

- государственные служащие  органов муниципальных образований,  если дарение недвижимости связано  с их должностным положением  или исполнением ими служебных  обязанностей (подп. 3 ст.575 ГК РФ, ст.11 ФЗ «Об основах государственной  службы Российской Федерации»);13

- коммерческая организация,  если дарителем является коммерческая  организация (подп.4 ст.575 ГК РФ);

- иностранные граждане, иностранные  юридические лица, лица без гражданства,  если в дар передается земельный  участок из земель сельскохозяйственного  назначения, расположенный на территории  Российской Федерации (ст.3 ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»);

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля  иностранных граждан, иностранных  юридических лиц, лиц без гражданства  составляет более чем 50%, если  в дар передается земельный  участок из земель сельскохозяйственного  назначения;

- иностранные граждане, лица  без гражданства и иностранные  юридические лица, если в дар  передается земельный участок,  находящийся на приграничных  территориях, перечень которых  устанавливается Президентом РФ (п.3 ст.15 ЗК РФ).14 До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространялся на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п.5 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ).15

Следует также иметь в  виду определенные ограничения дарения  имущества находящегося в общей  совместной собственности. Дарение  такого имущества п.2 ст.576 ГК РФ ставит в прямую зависимость от согласия на это всех участников совместной собственности.

Необходимо также отметить и то, что обязательным требованием  к сторонам договора дарения является их дееспособность. К дарению применяются  общие правила о дееспособности лиц, участвующих в договоре. В  договоре дарения недвижимого имущества  сторонами могут быть только полностью  дееспособные физические лица.16

За недееспособных лиц  в сделках по дарению выступают  их представители. Если над несовершеннолетним была установлена опека или попечительство, то опекун не вправе без предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по дарению  имущества подопечного. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники могут быть только дарителями, но не одаряемыми.

Несовершеннолетние от 14 до 18 лет вправе выступать в качестве дарителя, если речь идет о распоряжении собственным заработком или стипендией либо иными полученными доходами, однако они не могут распоряжаться  вещами, принадлежащими им на праве  собственности.17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Форма и содержание  договора дарения недвижимости

 

Форма договора дарения недвижимого  имущества, в которой данный договор  должен быть заключен, является существенным условием.

В соответствии со ст.574 ГК РФ договор дарения недвижимого  имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа (см. приложение 1) подписываемого дарителем и одаряемым (или их представителями, действующими на основании  доверенностей). Применительно к  договору дарения недвижимости, нотариальной формы ГК РФ не требует, так как  после введения в действие Закона РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положение о нотариальном удостоверении данного договора утратило силу. Однако стороны при  желании могут удостоверить договор  у нотариуса или должностного лица органа исполнительной власти, уполномоченного  на совершение данного нотариального  действия. Значение нотариального удостоверения  в этом случае сводится к тому, что  оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения  сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет  споры, а в некоторых случаях  обеспечивает возможность доказывания  в суде.

Момент признания договора дарения недвижимости заключенным, и следовательно имеющим юридическую  силу, ГК РФ связывает с моментом государственной регистрации сделки (п.3 ст.433, п.3 ст.574), так как государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке.18

Подводя итоги рассматриваемой  главы можно сказать, что описанные  элементы договора дарения недвижимого  имущества, отличают его от других договорных обязательств, учитывая при этом его  главную особенность – безвозмездность. Кроме того, существуют особенности  в регулировании договора дарения  недвижимого имущества в области  государственной регистрации прав, и налогообложения имущества  переходящего в порядке дарения. Об этом мы сочли целесообразным остановиться во второй главе нашего исследования.

 

Глава 2. Особенности договора дарения  недвижимости на современном этапе

 

2.1 Государственная регистрация  договора дарения недвижимого  имущества

 

Дарение недвижимости - это  сделка, основным признаком которой  является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная  передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п.1 ст.572 ГК РФ). Примером для данной нормы может служить  дарение квартиры муниципальному образованию  в лице органа местного самоуправления вследствие ранее выданного ордера на муниципальное жилье большей  площади, в данном случае дарение  квартиры муниципальному образованию  следует расценивать как встречную  передачу вещи.19

Даритель обязательно  должен быть собственником имущества, так как передает или обязуется  передать ее в собственность другого  лица. Заключение договора дарения  ненадлежащим субъектом влечет отказ  в государственной регистрации  соответствующим государственным  учреждением. В подтверждение вышесказанному хотелось бы привести пример из судебной практики:

Л. обратился с жалобой  на отказ в государственной регистрации  права собственности на жилое  помещение, переданное ему по договору дарения.

В судебном заседании установлено  следующее: Л. обратился в филиал Свердловской области регистрационной  палаты с заявлением о проведении государственной регистрации права  собственности на квартиру, переданную ему по договору дарения налоговой  инспекцией города, выступающей от имени собственника – Объединенного  муниципального образования.