Договор найма жилого помещения

2) разрушение или порча  жилого помещения (самим нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает). При этом  до обращения в суд наймодатель  не обязан предупреждать нанимателя  о необходимости устранения данных  нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение  допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Суды при рассмотрении дел о расторжении  договоров как коммерческого, так  и социального найма создают  условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности  по оплате жилого помещения, полагая, что  они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в  соответствии с п. 2 ст. 687 ГК. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; безработицу; тяжелое материальное положение в связи с болезнью; наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.¹⁷

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести  месяцев по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении  задолженности удовлетворяются. Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности  в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в  жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и  месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют.¹⁸

Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание  уважительности причин образования  задолженности в силу ст. 55, 56 ГПК  РФ лежит на ответчике-нанимателе. В  соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд  вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени  и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть  дело в его отсутствие.¹⁹

Во втором случае противозаконные  действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу  жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности  органов государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП).²⁰

Пункт 4 ст. 687 ГК дополнительно  указывает на неправомерные действия нанимателя (граждан, за действия которых  он отвечает), также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого  найма по требованию наймодателя:

1) использование жилого  помещения не по назначению;

2) систематическое нарушение  прав и интересов соседей. При  этом систематичность нарушений  означает их неоднократность.

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимаются действия, которые делают невозможным  совместное проживание с соседями в  одном жилом помещении (жилом  доме, многоквартирном доме). Это, в  частности, может быть нарушение  правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользование  телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами  и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии  уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома.²¹

Здесь в отличие от п. 2 ст. 687 ГК наймодатель вправе расторгнуть  договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные  действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Таким образом, перечень оснований  для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ст. 687 ГК, является исчерпывающим.

Однако даже при наличии  указанных в п. 2, 4 ст. 687 ГК нарушений  суд может отказать наймодателю  в удовлетворении иска, предоставив  нанимателю срок (не более года) для  устранения нарушений, и удовлетворить  требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. В силу п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма положение абзаца 4 п. 2 ст. 687 ГК не применяется.

Любая из сторон договора коммерческого  найма жилого помещения может  потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в  жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК в отличие  от п. 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда  жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности  граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало  непригодным для постоянного  проживания или пришло в аварийное  состояние вследствие физического  износа, стихийного бедствия, пожара и  т.д. К другим случаям, предусмотренным  жилищным законодательством, которые  могут являться основаниями расторжения  договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения  в нежилое (ст. 85 ЖК). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 - 282 ГК, ст. 32 ЖК РФ).

В качестве последствия расторжения  договора коммерческого найма, как  уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права  или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям  расторжения договора по инициативе наймодателя. Выселению подлежат все  проживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели, временные жильцы). Основанием выселения, так же как и основанием расторжения договоров, является решение  суда.²² Несмотря на то что данная статья не указывает на последствия выселения, они не вызывают сомнения - граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Этим ст. 688 ГК РФ принципиально отличается от правил, содержащихся в жилищном законодательстве, по которым выселяемым в установленных законом случаях предоставляется иное жилое помещение.

В заключение необходимо также  отметить, что в период своего действия договор коммерческого найма  может быть изменен и расторгнут по общим основаниям, предусмотренным  гл. 29 ГК "Изменение и расторжение  договора. Существенным признается нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой  ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор коммерческого  найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено  самим договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК).

Соглашение об изменении  или о расторжении договора совершается  в той же форме, что и сам  договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев  делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении  или о расторжении договора может  быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны  на предложение изменить или расторгнуть  договор, либо неполучения ответа в  срок, указанный в предложении  или установленный законно, либо самим договором, а при его  отсутствии - в 30-дневный срок (ст. 452 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор  найма жилого помещения в различных  жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую  площадь на условиях бессрочного  договора социального найма в  домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться  реализовавшими своё право на жилище.

В государственном  и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые  помещения предоставляются гражданам  по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории  жилищного фонда, где применяется  договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные  только для социального использования, т.е. для предоставления слабо социально  защищённым гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий.

Одной из особенностей социального найма  является то, что законодательством  установлены особый порядок и  условия предоставления жилого помещения  по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.

Гражданский кодекс Российской Федерации, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов, которые были описаны в моей работе.

Договор найма специализированных жилых  помещений отличается от социального  найма правовым статусом нанимателя.

Договор найма жилого помещения с последующим  выкупом является смешанным договором  в найме, он регулируется так же нормами  о купле-продаже и общими положениями  о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

Жилищный  кодекс и Гражданский в вопросе  найма жилых помещений дополняют  друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно сказать, что нормативное  регулирование данного вопроса  за последнее время стало значительно  лучше.

БИБЛИОГРАФИЯ:

Нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. Федеральных законов от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ; от 27 декабря 2005 г. N 197-ФЗ).
4. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (в ред. Федеральных законов от 3 июня 2006 г. N 78-ФЗ; от 3 июля 2006 г. N 97-ФЗ).
5. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22.
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года».
8. Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".
9. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2.
10. Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть I).

Литература:

11. Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.
12. Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.
13. Гетман Е.С., К вопросу о замене жилых помещений // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. М., 2003.
14. Грудцына Л.Ю., Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.
15. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005.
16. Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2005.
17. Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. – Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.
18. Михеева. Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г.
19. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения. М., 1998.
20. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право, книга 2, М.
21. Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. N 4.
22. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8.
23. Суханов Е.А., Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 2: учебник/Отв. ред. проф. Е.А.
24. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2000.
25. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения //"Нотариус", 2007, N 3.
26. Шипунова О.А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда//  "Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 1.
27. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.
28. Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// "Семейное и жилищное право", 2007, N 2.
29. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. - «Законность», 2005 , №7.
30. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.