Аренда недвижимого имущества

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за  недостатки сданного в аренду  имущества, которые были им  оговорены при заключении договора  аренды или были заранее известны  арендатору либо должны были  быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества  или проверки его исправности  при заключении договора или  передаче имущества в аренду.

Предоставление имущества в  надлежащем состоянии означает, что  оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые  ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые  отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые  недостатки сданного в аренду имущества  независимо от того, препятствуют ли они  использованию имущества полностью  или только частично. Ответственность  не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 549 ГК КР.

Есть все основания считать  недостатком арендованного имущества  и дефект титула арендодателя на него. Разумеется, дефекты титула должны быть такими, которые могли бы лишить арендатора права владения и (или) пользования  предметом договора. Например, если арендодатель не мог распоряжаться  передаваемой в аренду вещью, то договор  может быть признан ничтожным, а  его предмет - изъят.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в  арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Иными словами, должна быть причинная  связь между недостатком, проявившимся в период действия договора, и тем  состоянием вещи, которое она имела  ранее. Отсутствие причинной связи  означает, что недостаток возник позднее. Он, конечно, находится на риске арендодателя, но не влечет его ответственности  перед арендатором. Разумеется, и  в этом случае арендатор может  расторгнуть договор на основании  подп. 4 ст. 558 ГК КР. Он также вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 551 ГК КР, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках. Это  означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах  риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются  вне сферы предпринимательской  деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне  ввиду наличия общего правила.

Недостатки арендованного имущества  могут быть явными или скрытыми, оговоренными или не оговоренными арендодателем. Явными следует считать недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра  имущества или проверки его исправности  при заключении договора или передаче имущества в аренду. Скрытые недостатки, соответственно, не обладают этими  качествами, причем не имеет значения, знает о них арендодатель или  нет. Недостатки должны считаться оговоренными, если они зафиксированы в той  же форме, в которой должен быть заключен договор аренды. Все остальные  недостатки должны быть признаны неоговоренными.

Вместе с тем недостатки должны быть присущи самому арендованному  имуществу, а не действиям по его  предоставлению в аренду. Поэтому  правила ст. 560 ГК КР не применяются, если не переданы принадлежности и документы или допущена просрочка передачи имущества в аренду. За нарушение двух последних обязанностей установлена самостоятельная ответственность по п. 2 и п. 3 ст. 559 ГК КР.

При обнаружении в арендованном имуществе недостатков арендатор  вправе предъявить одно из требований, предусмотренных ст. 549 ГК КР. Выбор арендатором той или иной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.

После того как заявлено одно из указанных  требований (за исключением требования о досрочном расторжении договора), арендодатель может, но без промедления, т. е. в разумный срок произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. ²²Если же арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 549 ГК КР, должна соответствовать содержанию этого требования.²³

Нельзя не отметить известного противоречия при формулировании такой меры ответственности  арендодателя, как удержание расходов на устранение недостатков из суммы  арендной платы. Сначала в ст. 549 идет речь об уведомлении арендодателя о намерении произвести такое удержание, а затем - об уведомлении о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. В первом случае арендатор без всякого уведомления может устранить недостатки, а уведомлять должен лишь об удержании расходов из арендной платы. Во втором случае уведомление должно быть послано до того момента, когда начнется устранение недостатков. Первый вариант следует признать соответствующим смыслу ст. 549, а второй - результатом неточности формулировки.

Сделанный вывод может быть подтвержден  рядом аргументов. Во-первых, именно так сформулирована соответствующая  мера ответственности (то, на что имеет  право арендатор). Во-вторых, предварительная  отправка уведомления лишает соответствующую  меру качества ответственности. В чем  смысл уведомления о том, что  арендатор и так может сделать! Ведь арендодатель не в состоянии  препятствовать устранению недостатков  самим арендатором. Однако сообщить арендодателю, что расходы на устранение недостатков будут удержаны из арендной платы, арендатор обязан. Наконец, арендатор  вправе не удерживать расходы по устранению недостатков из арендной платы, а  просто взыскать их с арендодателя без всяких уведомлений (об этом требовании в ст. 549 сказано ранее), причем в размерах, не ограниченных суммой арендной платы.

При замене арендодателем предмета договора или безвозмездном устранении им недостатков договор аренды досрочно расторгнут быть не может. Но, как было сказано ранее, такое возможно лишь в случае, когда арендатор потребовал не расторжения договора, а безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения убытков в непокрытой части. Такое  возмещение необходимо в подавляющем  большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества  или устранение его недостатков, поскольку вещь, хотя бы на короткий промежуток времени, выбывает из пользования  арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и  при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости  устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного ее уменьшения, то возмещение убытков обычно производится лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для их покрытия.

В ст. перечислены недостатки арендованного имущества, за которые арендодатель не отвечает, а именно:

недостатки, оговоренные в письменной форме при заключении договора. Соглашаясь взять в аренду вещь с недостатками, арендатор лишается права привлечь арендодателя за них к ответственности;

недостатки, заранее известные  арендатору, т. е. такие, о которых  он знал или должен был знать. Причем вовсе не обязательно, чтобы недостатки были выявлены в рамках ранее существовавших правоотношений между теми же сторонами. Главное, чтобы арендодатель мог  доступными ему средствами доказывания  подтвердить осведомленность арендатора о подобных недостатках (сообщения  в средствах массовой информации);

явные недостатки, т. е. такие, которые  должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду.

Исходя из упомянутого перечня  недостатков, можно сделать вывод  о том, что арендодатель несет  ответственность за не оговоренные  скрытые недостатки, не известные  арендатору заранее.

Поскольку арендодатель не несет ответственности  за явные недостатки, он не обязан сообщать о них арендатору. Арендатору же в свою очередь надлежит осматривать  вещь при получении ее в аренду, поскольку иначе он будет вынужден пользоваться ею с недостатками.

Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор.

Эта сторона в договоре должна обладать дееспособностью: способностью гражданина своими действиями приобретать и  осуществлять гражданские права, создавать  для себя гражданские обязанности  и исполнять их. Дееспособность возникает  в полном объеме по достижении гражданином  совершеннолетия (с 18 лет).

Арендатором может выступать и  юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает  в момент его создания. Под созданием  юридического лица подразумевается  внесение соответствующей записи в  Единый государственный реестр юридических  лиц: для организаций государство  требует специального санкционирования (утверждения). Точного определения  арендатора ГК КР не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и осуществляющее определенную договором арендную плату.²⁴

В соответствии со ст. 542 ГК КР "плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью". Право приобретения продукции в собственность признается за арендатором только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с положениями договора аренды, а не иным образом. ²⁵Нередко в договоре аренды способ эксплуатации не указывается. В этих случаях следует обращаться к положениям ГК КР.

После того как передача объекта  состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с  условиями заключенного договора (ст. 552 ГК УК). В случае, если такие условия не оговорены, имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п. 3 ст. 552 ГК УК). В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

Возможности использования арендатором  арендуемого имущества достаточно объемны. Арендатор может как  непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

сдавать в субаренду (поднаем);

передавать свои права и обязанности  по договору третьим лицам (перенаем);

предоставлять арендованное имущество  в безвозмездное пользование;

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого  взноса в производственный кооператив.

Во всех этих случаях возможного пользования арендатором имущества  ответственным по договору аренды перед  арендодателем остается арендатор.

Первоначально арендодатель должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использовать имущество. Это согласие может быть сразу  предусмотрено договором или  же в дополнительном соглашении к  нему. Так, широкое распространение  получил договор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 552 ГК КР). Досрочное прекращение договора аренды, выступающего в данном случае в качестве основного договора (ст. 557), или признание его ничтожности влекут за собой прекращение договора субаренды или признание его ничтожности.

Субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании  по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося  срока субаренды на условиях, соответствующих  условиям прекращенного договора аренды. Законодатель защищает добросовестного арендатора при досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный договор аренды.²⁶ По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По этому договору арендатор не может передать больше прав по владению и пользованию, чем имеет сам в соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.

Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, поддержанию  их в рабочем состоянии представляют собой текущий ремонт. Он лежит  на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также  обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.