Подготовительные работы при установлении границ территориальных зон особого режима использования земель

 

В таблице 2.3 произвели расчет количества дворов, численности коренного сельского населения, естественного прироста населения, притока городских жителей и мигрантов с учетом перспективы развития д. Фенино, д. Павлино = 10%

 

Таблица 2.4

Расчет  площади земель для расширения личного  подсобного хозяйства д.Фенино, д.Павлино

Количество  дворов (домов)  на перспективу	Норма площади  ЛПХ, ИЖС га	Всего  требуется, га	Имеется, га	Необходимо  выделить  дополнительно, га	В том числе  за счет, га
					название юр.физ. лица	вид угодий	кадастровая стоим  руб./га
66	0,15	9,9	5,31	4,59	ЗАО «Агрофирма Косино»	Сенокос — 4,59	19530,36

 

Анализируя таблицу 2.4 , мы выяснили, какую площадь необходимо выделить для расширения личного подсобного хозяйства

 

 

 

 

 

 

 

Расчет площади для  благоустройства и озеленения населенных пунктов производится исходя из норм СНиП 2.07.01-89. Потребность в озелененных  территориях по СНиП - 7 м²/чел, в благоустройстве - 10 м²/чел. (табл. 2.5).

    Потребность в строительстве дорог составляет 1% от общей площади населенного пункта.

 

Таблица 2.5

Расчет  потребности в озеленении и благоустройстве  территории д. Фенино и д. Павлино

№ п/п	Наименова- ние населенного пункта	Площадь озеленения и благоустройства, га
		Озеленение  имеется		Требуется с учетом СНиП		Необходимо выделить дополнительно, га	Благоустройство имеется		Требуется с учетом СНиП		Необходимо выделить дополнительно, га
		га	м2/ чел.	га	м2/ чел.		га	м2/чел.	га	м2/чел.
1.	с. Павлино, с. Фенино	5,04	281,6	0.13	7	-	-	-	0,2	10	0,2

 

   Расчет площади для сенокошения и пастьбы личного скота жителей сельского поселения производится исходя из поголовья личного скота, жителей на перспективу, норм кормления животных и урожайности предоставляемых кормовых угодий. Все необходимые значения при расчете данной таблицы были получены или рассчитаны ранее. (табл. 2.6).

 

                                                                  Таблица 2.6

Расчет  потребности в сенокосах и пастбищах для д.Фенино,  д.Павлино

 

Показатели	Единица измерения	Количество  единиц  измерения
Количество  скота Требуется на 1 голову сена Всего требуется  сена Урожайность сенокосов	усл. гол. ц ц ц/га	16 20 320 30
Требуется сенокосов	га	11
Требуется на 1 голову зел. корма Всего требуется  зеленого корма Урожайность пастбищ	ц ц ц/га	60 960 60
Требуется пастбищ	га	16

Т.к в д.Фенино и  д.Павлино нет возможности удовлетворить  потребность в сенокосах и пастбищах полностью, для целей сенокошения и пастьбы личного скота выделются пахотные земли, имея ввиду их последующее залужение.

Фактические площади угодий, предоставляемых для сенокошения и пастьбы личного скота, рассчитывают в таблице 2.7, с учетом кадастровой оценки отдельных контуров сельскохозяйственных угодий. Причем произведение площадей фактически предоставляемых угодий на балл их оценки в балло-гектарах должно соответствовать аналогичному расчетному показателю.

.

                                                    Таблица 2.7

Установление  видов и площадей угодий, предоставляемых 
для сенокошения и пастьбы личного скота

 

№ п.п.	Виды угодий	Всего угодий, предоставляемых  для сенокошения  и пастьбы личного скота
		Площади угодий, га	Кадастровая оценка, балл	Всего  балло-гектаров
Расчетные показатели
1	Сенокосы	11	16	176
2	Пастбища	16	12	192
ИТОГО		20	Х	368
Фактически  предоставлено
1	Пашня	1,6	48	76,8
2	Сенокосы	9,3	16	148,8
3	Пастбища	12,3	12	147,6
ИТОГО		23,2	´	373,2

 

На основании выполненных  в таблицах 2.4-2.7 расчетов уточняю границы населенных пунктов и границы участков, предназначенных для благоустройства, и  для использования жителями в целях сенокошения и пастьбы личного скота.

 

2.3.3 Обоснование  инвестиционного выбора земельных участков планируемых для включения в черту населенного пункта и   жилищного строительства

  В моём курсовом проекте  я рассматриваю возможные варианты  расширения границ населенных  пунктов за счет выкупа земельных  участков у ЗАО «Агрофирма Косино» в целях осуществления индивидуального жилищного строительства, для государственных или муниципальных нужд путем проведения торгов и аукционов. 

 Учитывая различные  пути установления границ с  разной степенью обоснованности  дополнительно включаются земельные  массивы, имеющие в силу своего "удачного" местоположения повышенную инвестиционную привлекательность: сельскохозяйственные угодья, лесные земли, резервные территории, участки с различными подземными и надземными трубопроводами, коммуникациями, воздушными высоковольтными линиями электропередач, специальными объектами, др.

Многие участки получают повышенную инвестиционную привлекательность  в силу своего близкого местоположения относительно границ населенных пунктов  и городских округов и при  своей конфигурации и площади  имеют относительно более высокую  ценность. Но такие участки, одновременно имеют сервитуты,  серьезные ограничения запрещающие, либо существенно ограничивающие возможности активного коммерческого использования  земель вблизи магистральных дорог и трубопроводов, сети линий электропередач, водоснабжения, канализации, других объектов, создающих сложную инженерную инфраструктуру.

Поэтому организация  рационального использования и  охраны земель при подобных условиях не возможны без тщательного обоснования  размещения объектов капитального строительства регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, размещения особо охраняемых природных и иных территорий на перспективу.

Наиболее привлекательными для инвесторов становятся различные земельные участки, отдельные территории в населенных пунктах, городских округах,  их черте. В особенности, если они свободны от застройки; либо заняты  жилой застройкой (капитальной, усадебной, коллективными садоводствами), даже попадающими в санитарно-защитные зоны предприятий.

Как правило, наиболее привлекают инвесторов и застройщиков земельные  участки пригодные под застройку  жильем, имеющие инженерные коммуникации; территории, присоединяемые к поселению, городскому округу.

живописные  территории с  участками леса, особенно вблизи водоемов и поселений с развитой системой жизнеобеспечения, недалеко от автомагистралей, железных дорог. При прочих равных условиях, инвесторам они кажутся предпочтительными для целей размещения коттеджных и дачных поселков, индивидуального строительства; иногда для организации фермерских хозяйств.

Плодородные земли, участки  пастбищ и сенокосов пригородных  организаций, живописные  территории с  участками леса, особенно вблизи водоемов и поселений с развитой системой жизнеобеспечения, недалеко от автомагистралей, железных дорог, инвесторам они кажутся предпочтительными для целей размещения коттеджных и дачных поселков, индивидуального строительства, либо  организации фермерских хозяйств.

Подобные участки земель называют территориями инвестиционного назначения, имеющими повышенную инвестиционную привлекательность. Предполагается, что передача прав собственности, владения ими, либо аренды организациям и претендующим лицам по рыночным ценам при допустимом в конкретных территориальных условиях варианте долговременного определенного целевого использования - позволит за счет средств инвесторов, застройщиков эффективно решать многие проблемы развития поселений, предусмотренные градостроительными и землеустроительными проработками.

В связи с необходимостью более точного определения значимости территорий застройки различных районов поселений и получением существенных инвестиций в системе территориального планирования следует руководствоваться требованиями (условиями), которым должны отвечать зоны, земельные участки с повышенной  инвестиционной привлекательностью:

-эстетическая характеристика  будущей территории жилой застройки; 

-экологическая и иные  безопасности территории жилой  застройки; 

-техногенная безопасность  временного использования земель при наличии подземных трубопроводов, линий электропередач;

-гарантии отсутствия  возможностей возникновения техногенных  аварий либо катастроф; 

-социальное окружение,  то есть определение зон жилой  застройки по комфортности –  низкой,  улучшенной  и  высокой (элитной);

-транспортная доступность:  до центра поселения, до мест  приложения труда, к  местам  отдыха  в пригороды;

-близость к автомобильным  и железным дорогам; 

-относительная обеспеченность  инженерным оборудованием территории  и благоустройством.

С учетом вышеизложенных требований, (условий) при оценке вариантов  установления изменения границ населенных пунктов,  выявляю значительные участки  пока нерационально используемых земель;  устанавливаю территории инвестиционного  назначения и зоны повышенной инвестиционной привлекательности.

 При недостаточно квалифицированных  обоснованиях по установлению  земельных участков, предлагаемых  к включению в черту населенных  пунктов либо с изменением  целевого назначения и соответствующим  повышением их инвестиционной привлекательности, возможно возникновение следующих отрицательных последствий:

-нарушение существующих  землепользований и землевладений,  территорий сельскохозяйственных  организаций;

-нарушение почвенного  покрова, плодородия почв; 

-нарушение транспортных и территориальных связей;

-снижение качества  земель, прилегающих к размещаемому  земельному участку;

-отрицательное влияние  на окружающую среду объекта,  который может быть расположен  на таком участке.

Такие отрицательные  последствия необходимо, по возможности в максимальной степени предотвратить или уменьшить при корректировке первоначальной, либо разрабатываемой заново документации в системе территориального планирования.

Особенно важен учет местоположения земельных участков по отношению к городскому центру и территориям, зарезервированным для строительства новых микрорайонов, зданий, объектов и зон с повышенной инвестиционной привлекательностью.

 

При выборе земельных  участков для расширения границ населенного  пункта и жилой  застройки я  использовала следующие критерии:

• направление;
• расстояние от МКАД;
• размер;
• транспортная доступность;
• окружение;
• статус земли и категория;
• наличие коммуникаций;
• наличие обременений и ограничений в использовании;

Данные критерии также  имеют свои составные части, согласно которым проводится анализ земельных участков:

 

• Наличие городских магистралей
• Пешеходная доступность до центра
• Доступность до центра автотранспортом
• Газоснабжение
• Канализация
• Загрязнение воздуха
• Загрязнение почвы
• Шумовое загрязнение
• Электромагнитное загрязнение
• Наличие ценных ландшафтов
• Водоснабжение
• Теплоснабжение
• Электроснабжение