Государственное регулирование оценочной деятельности и основные требования к оценщику

При оценке с позиции  доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его  полезного использования как  основной фактор, определяющий современную  величину стоимости объекта.

Основное преимущество доходного подхода заключается  в том, что он в большей степени  отражает представление инвестора  об объекте недвижимости, как источнике  дохода, то есть это основной ценообразующий фактор, так как здесь учитывается  качество недвижимости.

Основным недостатком  доходного подхода является то, что  он в отличие от других подходов основан на прогнозных данных.

Теоретической базой  доходного подхода являются принципы:

- ожидания и замещения;

- спроса и предложения;

- вклада.

Доходный подход опирается на 2 наиболее распространённых метода:

- метод прямой капитализации  – используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы;

- метод дисконтированных  денежных потоков – используется, если динамика изменения дохода значительна.

Для оцениваемого объекта  будет использован метод прямой капитализации. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости  здания и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчет имеет следующий вид:

 

С = ЧОД/К            (1)

 

где С – стоимость  объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

К – коэффициент капитализации (%).

 

Таким образом, метод  капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднего) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

ЧОД – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (ОР) за год:

 

ЧОД = ДВД – ОР                     (2)

где ДВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовый доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей.

Таким образом:

 

ДВД = ПВД – потери                (3)

 

В свою очередь:

 

ПВД = Са * S                           (4)

 

где Са – арендная ставка за 1 м² в год;

S – площадь оцениваемого объекта.

 

Операционные расходы (ОР) – это периодические ежегодные  расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с  получением действительного валового дохода.

Операционные расходы  состоят из:

- постоянных расходов;

- переменных расходов;

- расходы на замещения  и резервы.

Постоянные операционные расходы – не зависят от степени  эксплуатационной загруженности объекта  и уровня предоставляемых услуг:

- налог на имущество;

- страховые взносы;

- прочие расходы.

Переменные операционные расходы – это периодические  ежегодные расходы, величина которых  зависит от загрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы:

- расходы на управление;

- заработная плата с налогами;

- коммунальные услуги;

- эксплуатационный и  текущий ремонт;

- содержание территории, уборка помещений;

- обеспечение безопасности;

- прочие расходы.

К расходам на замещение  относятся расходы на периодическую  замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола и т.д.). Предполагается, что денежные средства резервируются на банковском счете.

Коэффициент капитализации  – это параметр, преобразующий  чистый доход в стоимость объекта.

Опираясь на вышеизложенный материал, произведем расчеты рыночной стоимости оцениваемого объекта методом прямой капитализации доходного подхода.

Средняя стоимость аренды 1м² по Карагандинской области (по данным КазРиэлтНедвижимость) составляет 3500тг/м² в месяц. Следовательно, годовая аренда квадратного метра составляет:

 

А_г = 3500 * 12 = 42000 (тенге)

 

Отсюда, по формуле 4, можем рассчитать потенциальный валовый доход оцениваемого объекта:

 

ПВД = 42000 * 540 = 22680000 (тенге)

 

Потери от недоиспользования помещения составляют 6%. Сюда входят те помещения, за которые арендаторы не платят аренду:

- бытовые помещения;

- помещение администратора;

- пост охраны.

Отсюда потери составляют:

 

Потери = 22680000 * 0,06 = 1360800 (тенге)

 

По формуле 3 рассчитываем действительный валовый доход (ДВД):

 

ДВД = 22680000 - 1360800= 21319200 (тенге)

 

После этого определяем операционные расходы (ОР).

Постоянные расходы:

- налог на имущество  – 4750000 тенге

- страховка объекта  – 300000 тенге

- Прочие расходы –  100000 тенге

Итого постоянных расходов = 51550000 тенге

 

Переменные расходы:

- расходы на управление – 4% от ДВД = 852768 тенге

- з/п с налогами = 1500000 тенге

- эксплуатационный и  текущий ремонт –500000 тенге

- содержание территории  – 200000 тенге

- уборка помещений  – 200000 тенге

- обеспечение безопасности  – 300000 тенге

- прочие переменные  расходы – 100000 тенге

Итого переменных расходов = 3634624 тенге

 

Расходы на замещение (ставка во всех случаях – 11% годовых):

Кровля = (0,11/184,56-1) * 38117578 = 22842 тенге

Полы = (0,11/184,56-1) * 171529102 = 10279 тенге

Отделочные работы = (0,11/2,84-1) * 209646681 = 1253322тенге

Электротехнические работы = (0,11/2,84-1) * 190587892 = 1139384тенге

Итого расходы на замещение: 2425827тенге

 

Итого операционных расходов:

 

ОР = 51550000 + 3634624 +  2425827= 5761045 (тенге)

 

Далее, по формуле 2 рассчитываем чистый операционный доход (ЧОД):

 

ЧОД = 21319200 –5761045 = 15558155 (тенге)

 

После этого рассчитываем ставку капитализации на основе метода рыночной выжимки, с помощью формулы:

 

К_к = (1/n)∑(ЧОД/Ц_i)                                           (5)

 

Объекты аналоги, используемые для определения ставки капитализации  по данному методу, приведены в  таблице 2.10

 

Таблица 2.10

Характеристика объектов-аналогов

Объект №	Наименование объекта	Адрес объекта	Цена продажи, $	ЧОД, $/год
1	Склад 1	РК,г Шымкент	720 000	74 000
2	Склад 2	РК, г.Костанай	590 000	76 000
3	Склад 3	РК, г.Алматы	650 000	105 000
4	Склад 4	РК, г. Сарыагаш	880 000	78 000

 

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации по формуле 5 (таблица 2.11).

 

Таблица 2.11

Расчет коэффициентов  капитализации

Показатель	Объекты аналоги
	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, $	720 000	590 000	650 000	880 000
ЧОД, $	74 000	76 000	105 000	78 000
Коэффициент капитализации	0,1	0,12	0,16	0,1
Среднее значение общего коэффициента капитализации	0,12

Таким образом, был рассчитан  коэффициент капитализации (К_к), методом рыночной выжимки, он равен 0,12 или 12%.

Далее определяем стоимость  объекта методом прямой капитализации  по формуле 1:

 

С =15558155 /0,12 = 123 651 291 (тенге)

 

Стоимость, определенная доходным подходом, составила 123 651 000 (сто двадцать три миллионов шестьсот пятьдесят одну тысячи) тенге или 233 254 (двести тридцать три тысяч) долларов США.

 

 

2.4 Определение рыночной стоимости склада торговой компании сравнительным подходом

 

Рыночный (сравнительный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к  оценке недвижимости является наличие  развитого рынка недвижимости. В  основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

- принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного  подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы  сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

- корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);

- последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

- метод моделирования  рыночного ценообразования; 

- метод сравнительного  анализа сделок.

Метод сравнительного анализа  сделок используется чаще и опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога  на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная - если хуже.