Жилищный фонд в Российской Федерации

Государственный жилищный фонд – совокупность: жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Государственный фонд включает в себя ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности. К государственному фонду субъектов РФ относится фонд, принадлежавший республикам в составе РФ, краям, областям, автономным округам, городам Москве и Санкт-Петербургу, а также фонд, находящийся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Жилые помещения из государственного фонда предоставляются работникам соответствующих ведомств на условиях договора социального найма. В предусмотренных законом случаях жилые помещения этого фонда могут предоставляться в собственность гражданам. Так, ст. 6 Федерального закона от 19.07.2011 № 247-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает возможность предоставления жилого помещения жилищного фонда Российской Федерации по договору социального найма.

Жилое помещение из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев (которое является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении органов миграционной службы) может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом миграционной службы права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора (Закон РФ от 19.02.1993 № 4530-1 (ред. от 01.07.2011) «О вынужденных переселенцах»).

Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям: городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

Состояние жилищного фонда любого муниципального образования - это один из важнейших показателей, характеризующих его благополучие и уровень социально-экономического развития. Жилищный фонд во многих муниципальных образования РФ характеризуется сегодня значительным уровнем износа, превращаясь в источник угроз для социального и экономического развития страны. Сегодня в России насчитывается 93 млн. кв.м. ветхого жилья, из которых 11,2 млн. кв.м. - аварийный фонд. В этой связи расселение аварийного фонда должно стать долгосрочной программой.

В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда - возможность приватизировать занимаемое жилое помещение. Бесплатная приватизация жилья в России началась в 1992 г. Срок её уже дважды продлевался - в 2006 и 2010 гг. В последний раз она должна была завершиться 1 марта 2013 г. Но количество жилых помещений, право на приватизацию, которых не было реализовано гражданами по состоянию на 01.01.2013, составляет 24% от числа жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. Поэтому сроки бесплатной приватизации жилья продлены до 1 марта 2015 г. [6, с.35]

В настоящее время имеется необходимость совершенствования управления жилищными фондами, особенно муниципальным. Желательно принятие единого рамочного федерального закона о вопросах управления жилищными фондами с акцентом на управление муниципальным жилищным фондом. Жилищный фонд помещение законодательство

В зависимости от целей использования выделяют:

1) Жилищный фонд социального  использования - совокупность предоставляемых гражданам (определенным категориям на определенных условиях - ст.ст. 49, 57, 60 ЖК РФ) по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Данная категория жилищного фонда – самая сложная в процессе управления.

2) Специализированный жилищный  фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Действуют Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений (утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42). Согласно пп. 3, 15 указанных Правил, отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду возможно лишь в случаях, если они не заняты по договорам социального найма, и допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда. Например, Федеральным законом от 29.02.2012 № 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (вступил в силу с 01.01.2013) предусмотрено создание специализированного жилищного фонда для таких детей.

3) Индивидуальный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Основным признаком индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.

4) Жилищный фонд коммерческого  использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном. Относительно частного фонда коммерческого использования ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками другим лицам на основании договора найма (ст. 30 ЖК РФ). Это гражданско-правовой договор, который регулируется гл. 35 ГК РФ.

Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования регулируется, в частности, специальным разделом Правил пользования жилыми помещениями.

Сегодня назрела необходимость строительства домов публичного фонда, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам коммерческого найма (т.н. доходные дома). Практика строительства и заселения таких домов в некоторых субъектах РФ уже имеется. Эксперты считают, что только 1/5 часть населения РФ могут купить себе жилье самостоятельно и ещё столько же - при помощи государства. Всем прочим приходится годами ожидать своей очереди на получение жилья по договору социального найма. Но в России есть много граждан, не малоимущих, но с небольшим доходом. Для таких граждан эффективным решением их жилищной проблемы может стать именно коммерческое жилье в публичном фонде (конечно, при условии, что цена проживания в таком жилье будет законодательно лимитирована).

Итак, в соответствии с формой собственности выделяется частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд и муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования рассматривается жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд для коммерческого использования.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ структуры жилого фонда г. Курска

 

3.1. Общая характеристика жилого фонда в г. Курске

 

Жилищный фонд городов Курской области складывался в течение многих десятилетий, и стоять ему еще не один век. За основу классификации жилищного фонда принята стратификация по времени строительства жилых зданий в 10-летних интервалах: до 1917 года, 20-е годы; 30-е годы; 40-е годы (выделяется период строительства во время войны 1941-1945 годы, с 1946 началось массовое строительство в первой послевоенной пятилетке); 50-е годы; 60-е годы; 70-е годы; 80-е годы; 90-е годы  и 2000-е годы строительства. Закончится кризис, и начнется новый этап в массовом жилищном строительстве страны.

Численность населения города составляла 428 тыс. человек.

Структура жилой застройки города по этажности составляла в 2012 году [52]:

- малоэтажная – один-два этажа –11%

- средней этажности – три-пять этажей –36,6%

- многоэтажная – девять-шестнадцать этажей –52,4%

Плотность населения на территории микрорайона рекомендовалось не менее 420 чел/га при норме расчетной жилищной обеспеченности 18 кв. м на человека, без ссылок на этажность (СНиП 2.07.01-89*).

Рекомендуемая ЦНИИЭП жилища плотность при смешанной этажности от 9 до16 этажей могла достигать 950 чел/га [3]. Объемы ввода жилья сократились в 90 годы до 200-250 тыс. кв. м общей площади в год. За 10 лет в Курске было построено на 4 млн.кв. м жилья меньше, чем в предыдущее десятилетие.

В конце 90-х годов начинается строительство жилых домов по новым нормативам энергосбережения.

Индустриальное домостроение уже практически прекратило своё существование. На его место приходит технология монолитного домостроения, кирпичные дома составляют основную долю жилищного строительства.

 

Таблица 1 - Площади и структура квартир жилых домов 1990-х годов 

Площади квартир	Планируемая  структура	Фактическая  структура
1-комн. тип квартиры от 50 до 380 кв. м	25%	25%
2-комн. тип квартиры от 35 до 54 кв. м	25%	47%
3-комн. тип квартиры от 54 до 69 кв. м	25%	24%
4-комн. тип квартиры от 90 до 112 кв. м	25%	4%

 

 

Основная часть жилого фонда города Курска состоит из домов типовых массовых серий, построенных за период с конца 1920 по 2009 годы, и составляет жилой фонд около 26 млн. кв. м. общей площади. В целом жилищный фонд города, сложившийся за прошедшие 100 лет, распределился по времени строительства жилых домов квартирного типа и этажности в следующем соотношении:

- период 1925–1929 гг. – 1% жилые  дома кирпичные высотой от 2 до 5 этажей;

- период 1930–1939 гг. – 6% жилые  дома кирпичные высотой от 2 до 5 этажей;

- период 1940–1949 гг. – 4% жилые  дома из дерева и кирпича  высотой от 2 до 5 этажей;

- период 1950–1959 гг. – 5% жилые  дома кирпичные высотой от 2 до 5 этажей;

- период 1960–1969 гг. – 17% жилые  индустриальные и кирпичные дома от 2 до 5 этажей;

- период 1970–1979 гг. – 19% жилые  индустриальные дома от 5 до 12 этажей;

- период 1980–1989 гг. – 21% жилые  индустриальные дома от 5 до 16 этажей;

- период 1990–2005 гг. – 16% жилые  дома кирпичные и монолитные  до 25 этажей.

На долю дореволюционного жилища приходится не более 1%.

 Объём 1 – 2-этажных домов  индивидуального типа в общей  структуре составляет 10%.

Анализ количественных показателей и соотношение планируемых и фактических объёмов квартирного фонда по основным типам жилых домов и квартир и по основным этапам жилищного строительства в СССР выявил:

1. Во все периоды массового  жилищного строительства основную  часть в общей структуре строящегося  жилья составлял 2-комнатный тип  квартиры.

2. За период массового  строительства практически сравнялось  количество 1 и 3-комнатных типов квартир в общей структуре жилья. Количество 1-комнатных квартир выросло практически в 3 раза по отношению к 1920 году, а количество многокомнатных квартир сократилось в 2-3 раза в общей структуре квартирного фонда, в сравнении с 20 годами, за счёт постоянного роста числа 2-комнатных квартир.

3. О расширении ассортимента  говорит повышение доли и значимости 4-комнатных типов квартир.

4. В работе установлена  взаимосвязь формирования структуры  жилого фонда с уровнем жилищной  обеспеченности, с принятыми нормами  выделения жилья, с уровнем комфорта жилой ячейки, жилого комплекса и с социальными задачами развития общества.

5. Планируемая структура  квартирного фонда города всегда  рассчитывалась на основе среднестатистических данных демографической структуры населения (средний возраст, средний численный состав семьи, численность населения в возрасте до 15 лет, работающего населения и пенсионеров).

6. Фактическая структура  квартирного фонда города не  соответствует семейной структуре  населения города.

7. Принцип заселения в  квартиру обеспечивал постоянный  дефицит комнат по количеству  проживающих в них жителей.

8. Нормы обеспеченности  квадратными метрами общей площади  не могут быть равномерными  в виду несоответствия количества  строящихся и существующих типов  квартир, постоянно изменяющейся  численности, половозрастной и семейной структуры населения.

9. Типы квартир по количеству  комнат, размерам кухни, прихожей, гостиной  и спальных комнат сохранялись  во все периоды развития жилища, оберегая принцип минимизации  пространства, общей площади и  комнатности квартиры.

Развитие жилищного строительства в последнее десятилетие выявило тенденцию повышения общей площади квартиры при сохранении минимизированных размеров жилых комнат. Общее соотношение малокомнатных квартир, пропорции жилых комнат и количество комнат в квартире сохранили структуру квартирного фонда 1960 годов, культуру и принципы формирования малокомнатных квартир периода 1960–1980-х годов строительства. В европейских странах за сопоставимый период времени строилось аналогичное количество квартир на 100 000 населения, но только 4-комнатных типов квартир за счет средств государства.