Тест по дисциплине "Оценка недвижимости"

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. В состав предприятия как имущественного комплекса входят
1. Только материальные активы
2. Все виды имущества, предназначенные для его деятельности
3. Все виды имущества, которые могут быть проданы на рынке
4. Основные и оборотные средства

 

2. Имущественный комплекс предприятия
1. Является объектом гражданских прав
2. Отражает организационно-правовую форму собственности
3. Имеет стоимостную, количественную и физические характеристики
4. Всё перечисленное

 

3. К особенностям имущества как товара не относится
1. Перспективная тенденция роста цены
2. Способность генерировать доход и обеспечивать кредит в форме залога
3. Долговременное сохранение потребительских качеств
4. Необходимость поддержания товарного вида

 

4. Имущество, характеризующееся огромным многообразием технических,                                               конструктивных и функциональных особенностей, относительно коротким сроком эксплуатации и большим влиянием фактического состояния имущества на его стоимость – это
1. Недвижимое имущество
2. Движимое имущество
3. Интеллектуальная собственность
4. Нематериальные активы

 

5. Интеллектуальная собственность включает
1. Фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права
2. Социальную, финансовую и инновационную деятельность собственника
3. Производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности
4. Технический и производственный потенциал

 

6. Рыночная стоимость имущества в отличии его от цены
1. Отражает мнение оценщика и определяется до сделки
2. Представляет собой денежное выражение текущей полезности, будущей доходности, ценности
3. Правильные варианты А и В
4. Нет правильных вариантов

 

7. Основные группы факторов, влияющих на рыночную стоимость имущества
1. Экономические факторы, факторы государственного регулирования, территориальное местоположение, характеристики имущества, соотношение спроса и предложения, уровень конкуренции
2. Экономиические факторы, факторы государственного регулирования, территориальное местоположение, влияние окружающей среды, транспортная инфраструктура
3. Территориальное местоположение, фактические количественные и качественные характеристики имущества, соотношение спроса и предложения, уровень конкуренции
4. Указанные факторы не влияют на рыночную стоимость имущества

 

8. В международных стандартах и стандартах РОО
1. Предусмотрены две основные базы оценки стоимости имущества: рыночная и нерыночная
2. Предусмотрена только рыночная база оценки
3. Предусмотрено определение стоимости в обмене и стоимости в пользовании
4. Предусмотрено определение восстановительной, рыночной и инвестиционной стоимости

 

9. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, не достаточные для проведения адекватного маркетинга представляет собой
1. Рыночную стоимость
2. Ликвидационную стоимость
3. Страховую стоимость
4. Залоговую стоимость

 

10. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 200 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

(А) 10 000 000  рублей

(B)  14 400 000 рублей

(C) 12 000 000 рублей

(D) 1 000 000 рублей

 

11. Установление соответствия между документацией на объект оценки и его реальным наличием и состоянием – это
1. Классификация объектов
2. Идентификация объекта оценки
3. Индексация объекта
4. Списание объекта

 

12. С точки зрения экономической целесообразности устранения износа различают
1. Функциональный и физический износ
2. Физический и экономический износ
3. Устранимый и неустранимый износ
4. Функциональный и экономический износ

 

13. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

(А) 11 000 000  рублей

(B)  1 000 000 рублей

(C) 1 200 000 рублей

(D) 12 000 000 рублей

 

14. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 4 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации для собственного капитала 25%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости:

(А) 16 000 000 рублей

(B) 26 666 667 рублей

(C) 20 000 000 рублей

(D) 4 000 000 рублей

 

15. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет  500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет  300 000 рублей. Определите стоимость оцениваемого офиса:

(А) 2 500 000 рублей

(B) 1 500 000 рублей

(C) 3 000 000 рублей

(D) 1 800 000 рублей

 

16. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 20 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 18 000 000 рублей Чему равна рыночная стоимость земельного участка:

(А) 2 000 000  рублей

(B)  1 500 000 рублей

(C) 1 000 000 рублей

(D)  3 000 000 рублей

 

17. Что может использоваться в качестве безрисковой ставки, необходимой для расчета коэффициента капитализации
1. Рыночная кредитная ставка
2. Ставка доходности по краткосрочным банковским депозитам
3. Ставка доходности по долгосрочным банковским депозитам
4. Всё перечисленное

 

18. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение лучше, чем у оцениваемого (вклад 10%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 20%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.:

(А) 5 000 000  рублей

(B)  3 500 000 рублей

(C) 6 000 000 рублей

(D) 4 500 000 рублей

 

19. Мультипликатор валовой ренты это:

(А) Отношение чистого  операционного дохода к цене  продажи

(B) Отношение потенциального валового дохода к цене продажи

(C) Отношение цены продажи к чистому операционному доходу

(D) Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу

 

20. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:

(А) Срок экономической  жизни

(B) Срок физической жизни

(C) Хронологический возраст

(D) Эффективный возраст

 

21. В рыночной среде земля выполняет ряд важнейших функций
1. Экологическая, экономическая, социальная, политическая
2. Экологическая, экономическая, социальная
3. Экологическая, стимулирующая, экономическая
4. Экологическая, экономическая, инвестиционная, коммерческая

 

22. Земля как товар способна удовлетворить различные потребности людей
1. Физиологические, социальные, психологические
2. Физиологические, безопасности, социальные, психологические
3. Физиологические, безопасности, социальные, психологические, интеллектуальные
4. Нет правильных ответов

 

23. Целевое назначение земель – это
1. Адресные ориентиры земельного участка
2. Площадь участка, в том числе занятую под различными улучшениями
3. Потребительские свойства земельного участка
4. Установленный законом порядок использования для конкретных целей

 

24. Структура права собственности на землю включает
1. Владение – фактическое обладание земельным участком
2. Пользование – получение дохода или удовлетворение иных потребностей
3. Распоряжение – определение юридической судьбы участка
4. Всё перечисленное

 

25. Среди перечисленного: 1) бесплатная приватизация участка, находящегося в пожизненном, наследуемом владении; 2) совершение сделок на земельном рынке; 3) осуществление землеустроительных работ; - основные способы приобретения частной собственности на землю
1. 1, 2
2. 1, 2, 3
3. 3
4. Нет правильных вариантов

 

26. Кто может выступать арендодателями природных объектов
1. Физические лица как отечественные, так и зарубежные
2. Уполномоченные государственные органы
3. Муниципальные образования
4. Юридические лица как отечественные, так и зарубежные

 

27. Владельцы земельных долей могут совершать с ними различные коммерческие сделки с учетом общепринятых законодательных ограничений
1. Передать по договору ренты, продать, передать в залог, подарить, завещать и.т.д.
2. Только обменять или передать в доверительное управление
3. Только продать
4. Коммерческие сделки с земельными долями запрещены

 

28. Если здание расположено на чужом земельном участке, то новый владелец недвижимости
1. Приобретает право пользования участком на тех же основаниях, что и прежний собственник
2. Имеет преимущественное право выкупа или аренды участка
3. Получает исключительное право на приватизацию или аренду участка, если он находится в государственной или муниципальной собственности
4. Всё перечисленное

 

29. Земли общего пользования, земли заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, земли рекреационного назначения, земли водного и лесного фондов
1. Не подлежат продаже иностранным лицам
2. Не подлежат продаже отечественным физическим лицам
3. Находятся в свободном рыночном обороте
4. Не подлежат продаже никому

 

30. К особенностям залога земельных участков можно отнести
1. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здание залогодателя
2. При ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здания залогодателя
3. Городские земли, на которых запрещено строительство, могут быть сданы в залог
4. Изменение целевого назначения заложенных земель невозможно

 

31. При оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения следует
1. Использовать только рыночный подход к оценке земель
2. Учитывать особенности ведения сельскохозяйственного производства и отличия в определении дохода
3. Придерживаться общепринятых принципов, подходов и методов оценки недвижимости
4. Использовать только доходный подход к оценке земель

 

32. Затратный подход при оценке стоимости сельскохозяйственных земель
1. Используется при оценке любых угодий
2. Используется для оценки многолетних насаждений и обособленных водных объектов
3. Не применяется совсем
4. Используется для оценки пашни

 

33. Какой коэффициент капитализации учитывает только доход на инвестиции
1. Коэффициент капитализации для земли
2. Коэффициент капитализации для зданий
3. Коэффициент капитализации для собственного капитала
4. Коэффициент капитализации для заемных средств

 

34. Стоимость права аренды земельного участка можно определить как
1. Капитализированную сумму доходов арендатора от использования земли за период аренды
2. Разницу между стоимостью выгод, получаемых при полном праве собственности, и суммой снижения этих выгод из-за меньшего объема правомочий арендатора при аренде земельного участка
3. Правильные варианты А и В
4. Нет правильных вариантов

 

35. Оценка сервитута может быть осуществлена при помощи
1. Доходного, затратного и рыночного подходов
2. Только доходного подхода
3. Только рыночного подхода
4. Только затратного подхода

 

36. В качестве налогооблагаемой базы при исчислении земельного налога принимается
1. Площадь земельного участка
2. Нормативная цена земли
3. Рыночная стоимость земельного участка
4. Кадастровая стоимость земельного участка

 

37. Выкупная нормативная цена земельного участка – это
1. Среднерыночная цена продажи аналогичных участков
2. Общая сумма земельного налога, выплачиваемого собственником
3. Утвержденная нормативными правовыми актами цена, по которой участок может быть приватизирован из государственной или муниципальной собственности
4. Все утверждения верны

 

38. Кадастровая оценка земель осуществляется при помощи
1. Индивидуальной оценки каждого участка
2. Посредством массовой оценки
3. Расчета выкупной нормативной цены земельного участка
4. Нет правильных ответов