Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости

Министерство  образования и науки РФ

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение  высшего профессионального образования 

РОССИЙСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ 
ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

РГТЭУ

Факультет заочного обучения

 

Кафедра менеджмента в сфере  услуг

 

Дисциплина

«Экономика  недвижимости»

ТЕМА 12: «Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости»

Выполнила:

 

 

Проверил: 

 

 

2013 год

 

 

 

Содержание:

Введение..........................................................................................................3

 

1. Понятие стоимости и цены недвижимости, виды стоимости недвижимых объектов...........................................................................4
2. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости............9
3. Оценка недвижимости, ее роль и значение в рыночной экономике.............................................................................................10
4. Принципы, процесс и этапы оценки объектов недвижимости.......12
5. Основные положения договора об оценке недвижимости. Форма и состав отчета об оценке недвижимого имущества...........................18
6. Составляющие сертификата об оценке недвижимости и его содержание...........................................................................................22

 

2.Практическое задание № 14.......................................................................26

Заключение......................................................................................................27

Список  использованной литературы.............................................................29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В последние 2-3 года в России наблюдается  стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных  рынков нашей страны. Не исключение здесь и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для дальнейшего его развития необходимы не только благоприятные  предпосылки, такие как хороший  инвестиционный климат, грамотная экономическая  политика государства и стабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность. Последнее  достижимо в случае четко поставленных определений объектов и субъектов  рынка, как законодательно, так и  на уровне отдельных участников рынка.

Данная работа посвящена определению  понятия рыночной стоимости и  принципов оценки недвижимости, которые  неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись  с данными понятиями, которые  являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему  функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие стоимости и цены недвижимости, виды стоимости недвижимых объектов

Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента  различных видов недвижимости в  конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительскую  и меновую стоимость.

Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие  и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы  формируют потребительскую стоимость  объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительскую  стоимость, обусловленную историческими  или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет  небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.¹

Цена  как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется  от стоимости заключения сделки между  покупателем и продавцом в  конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача  практикующих оценщиков – оценить  стоимость объекта как фундаментальную  основу оценки.

Для этого  практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующей целям  и условиям оценки с учетом:

• международных стандартов оценки;
• перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;
• принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости  от целей оценки, полноты оцениваемых  прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

- стоимость  в обмене как выражение меновой  стоимости;

- стоимость  в пользовании как выражение  потребительской стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность  объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит  объективный характер и лежит  в основе проведения операций с недвижимостью  на рынке: недвижимости, передачи в  залог, в том числе и под  кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий  и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

• рыночная
• ликвидационная;
• залоговая;
• страховая;
• арендная;
• утилизированная.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью  объекта недвижимости при определенном варианте его использования и  носит субъективный характер, отражая  сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта  и с другими рыночными операциями.

Формы проявления стоимости в пользовании:

• инвестиционная;
• балансовая;
• стоимость для целей налогообложения (в России) и другие.

Краеугольный  камень теории оценки недвижимости –  это понятие «рыночная стоимость».

Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки ;
• платеж за объекты выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что  чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение  получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

 Рыночная  стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, например, если:

• на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
• период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду, и пр. случаях.

Рыночная  стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается  при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной  стоимости  лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Согласно  Налоговому кодексу налогообложение  земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости  земли или ее нормативной цены.

2. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

 

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость  недвижимости.

1. Спрос  - количество данного товара или  услуг, находящее на рынке платежеспособных  покупателей. Самый большой потенциальный  спрос - на рынке жилья.

2. Полезность - способность имущества удовлетворять  некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание  приобрести определенную вещь. Полезность  жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на  рынке недвижимости, наибольшей  полезностью будет обладать земельный  участок без ограничений на  использование и застройку.

3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как  правило, при увеличении предложения  определенного товара цены на  данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

4. Возможность  отчуждаемости объектов - это возможность  передачи имущественных прав, что  позволяет недвижимости переходить  из рук в руки (от продавца  к покупателю), т.е. быть товаром.  Раньше на землю в России  была единая государственная  собственность, поэтому земля  не считалась товаром.