Система ипотечного кредитования на примере ОАО «СМП Банк»

 

 

Возрастные ограничения по программе ипотечного кредитования в операционном офисе Орловского филиала ОАО «СМП Банк» следующие. Возраст заемщика должен составлять от 18 до 65 лет на момент предоставления кредита, с постоянной или временной регистрацией на территории РФ. При этом трудовой стаж заемщика должен быть не менее 6 месяцев. Тип трудоустройства может быть следующим: наемные сотрудники, собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели. Источниками дохода могут быть: основной доход, а также возможно рассмотрение дополнительного дохода (совместительство, пенсии, от сдачи недвижимости в аренду и проч.). Максимально возможное количество созаемщиков: не более 3-х человек, помимо основного заемщика.

На момент достижения заемщиком/поручителем пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин) должно пройти не менее половины срока кредита. Доходы могут быть подтверждены как традиционным - справкой по форме №2-НДФЛ, так и косвенным образом. Сроки кредитования - от 3 до 25 лет.

Важно отметить, что Банк применяет гибкий подход к перечисленным требованиям и может предоставить подробную консультацию о возможности получения кредита.

Основными преимуществами ипотечного кредитования Банка являются:

• гибкие процентные ставки и условия;

• сроки кредитования от 3 до 25 лет;

• индивидуальный подход к каждому клиенту — возможность учета всех видов подтвержденных доходов; 

• широкие возможности каналов погашения кредита;

• возможность досрочного погашения;

• снижение рисков за счет страхования жизни и собственности.

За анализируемый период сумма выданных ипотечных кредитов ОАО «СМП Банк» увеличилась с 2242640 тыс. руб. в 2011 году до 5017206 тыс. руб. в 2013 году. После провального кризисного 2009 года выдача ипотечных кредитов Банком стремительно растет. Рост объёма выданных ипотечных кредитов объясняется гибкой кредитной политикой Банка, снижением процентных ставок, хорошим сервисом.

Величина выданных ипотечных кредитов в операционном офисе Орловского филиала ОАО «СМП Банк» представлена в таблице 10.

Таблица 10 – Величина выданных ипотечных кредитов.

Год	Сумма ипотечных кредитов, тыс. руб.
2011	2242640
2012	2527009
2013	5017206

 

 

Для более подробного анализа рассчитаем абсолютные темпы роста и прироста, а также абсолютное содержание одного процента прироста суммы ипотечных кредитов за 2011-2013 гг. Эти данные представлены в таблице 11.

Таблица 11 - Абсолютные темпы роста и прироста ипотечных кредитов в ОАО «СМП Банк».

Год	Сумма выданных ипотечных кредитов, тыс. руб.	Абсолютные приросты, тыс. руб.		Темпы роста, %		Темпы прироста, %		Абсолютное содержание 1 % прироста, тыс. руб.
		Цепной	Базис-ный	Цепной	Базис-ный	Цепной	Базис-ный
2010	2114103	-	-	100	-	-	-	-
2011	2242640	128537	128537	106,08	106,08	6,08	6,08	21141,03
2012	2527009	284369	412906	112,68	119,53	12,68	19,53	22426,40
2013	5017206	2490197	2903103	198,54	237,32	98,54	137,32	25270,09

 

 

По данным таблицы 11 видно, что прирост суммы ипотечных кредитов наблюдается на протяжении всего исследуемого периода. В 2013 году данный показатель увеличился на 2490197 тыс. руб. или 98,5% по сравнению с предыдущим годом, а по сравнению с базовым 2011 годом прирост составил 137%. Абсолютное содержание одного процента прироста в 2011 году составило 21141,03 тыс . руб., а в 2013 году уже 25270,09 тыс. руб. – изменение составило – 4129,05 тыс. руб., т.е. виден рост суммы кредитов и процентного содержания.

Анализ структуры выданных ипотечных кредитов по видам в 2011-2013 гг. представлен в таблице 12.

 

Таблица 12 – Структура выданных ипотечных кредитов в ОАО «СМП Банк».

Вид кредита	2011 год		2012 год		2013 год
	Объем кредитов, тыс. руб.	Доля, %	Объем кредитов, тыс. руб.	Доля, %	Объем кредитов, тыс. руб.	Доля, %
"СМП Новые метры"	714322	31,85	318244	12,59	997615	19,88
"СМП Новостройка"	438911	19,57	1123470	44,46	2347005	46,78
"СМП Доходные метры" нецелевой кредит	718933	32,06	811324	32,11	1326711	26,44
"СМП Доходные метры" целевой кредит	370474	16,52	273971	10,84	345875	6,89
Всего:	2242640	100	2527009	100	5017206	100

 

 

По данным таблицы 12 видно, что наибольшей популярностью среди населения пользуется кредит "СМП Новостройка". В 2011 году его удельный вес составил 19,5%, а с 2012 года его доля стала увеличиваться, ив 2013 году составила уже 46,8%. Это связано с тем, что резко увеличилось количество строящихся домов, на приобретение квартир в которых выдаётся ипотечный кредит. Кредит "СМП Доходные метры" целевой кредит в анализированном периоде особой популярностью у населения не пользуется.

Затем рассмотрим подробно качество кредитов, выданных под ипотеку за период 2012-2013гг.

Анализируя данные таблицы, мы можем сделать вывод о том, что общая сумма кредитов без индивидуальных признаков обесценения в 2013 году составила 4734442 тыс. руб., что в 2 раза больше чем в 2012 году. Общее количество обесцененных кредитов за анализируемый период имеет тенденцию спада – изменение составило 25,7%.  Это свидетельствует об оздоровлении кредитного портфеля в целом. В данном разделе сумма непросроченных ссуд по ипотечному кредитования составила в отчетном году – 30553 тыс. руб., что на 11621 тыс. руб. меньше, чем в предыдущем полугодии.

Таблица 13 – Качественная характеристика кредитов ОАО «СМП Банк», выданных под ипотеку.

Ипотечные кредиты	Кредиты за вычетом резерва под обесценение за 2012 год, тыс руб	Кредиты за вычетом резерва под обесценение за 2013 год, тыс руб	Темп роста, %
Кредиты без индивидуальных признаков обесценения	2257393	4734442	209,73
Обесцененные кредиты:
Непросроченные	42154	30553	72,48
просроченные на срок менее 90 дней	11229	26783	238,52
просроченные на срок более 90 дней, но не менее 1 года	23782	2756	11,59
просроченные на срок более 1 года	24349	15313	62,89
Всего обесцененных кредитов	101514	75405	74,28
Всего ипотечных кредитов	2460421	4885252	198,55

 

 

Большую долю из всех кредитов с просрочкой платежа составили кредиты на срок менее 90 дней – 26783 тыс. руб., данный показатель увеличился по сравнению с 2012 годом в 2,4 раза, а меньшую – кредиты со сроком задержки более 90 дней, но менее 1 года – в 2013 году данный показатель составил 2756 тыс. руб. и сократился по сравнению с предыдущим годом на 88,4%. Темп роста по просроченным кредитам на срок более 1 года составил -37.1 %, что говорит о снижающейся динамике данных кредитов в 2013 году. Данное явление положительно влияет на качество ипотечного портфеля, а также свидетельствует об улучшении платежеспособности клиентов, или же о более тщательном выборе клиентов для предоставления кредитных услуг.

Вследствие роста неэластичного спроса на рынке ипотечного кредитования в общем итоге сумма кредитов, выданных под ипотеку, увеличилась почти в 2 раза.

Работа с проблемной задолженностью в 2012-2013гг. была особенно эффективной на сроках от 90 дней и более. Банком запущен collection-скоринг, определяющий различные стратегии для различных категорий клиентов. В частности, налажена процедура перевода ссуд в статус "безнадежные для взыскания" и оптимизированы критерии определения перспективности взыскания задолженности в судебном порядке. Банком проведен ряд мероприятий по минимизации сомнительной задолженности, в частности, продажа проблемного долга коллекторским агентствам.

Подводя итог второй главы работы можно отметить, что Банком за анализируемый период успешно осуществлялась реализация ипотечного кредитования заемщиков. Наблюдалось снижение удельного веса просроченных кредитов.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья остается платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, так как перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава III. Проблемы, перспективы и пути совершенствования ипотечного кредитования на примере ОАО «СМП Банк».

3.1 Проблемы  и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ и в ОАО «СМП Банк».

Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. В 2013 году российский ипотечный рынок вырос на 32% против 44% годом ранее, хотя еще в 2011—2012 годах наблюдалось двукратное снижение темпов прироста. Объем выдачи составил 1,35 трлн. руб, а совокупный ипотечный портфель на 01.01.2014 достиг 2,65 трлн. руб. (Рис. 8).

Рисунок 8 – По итогам 2013 года объем ипотечного кредитования преодолел прогнозную планку в 1,2 трлн. руб.

 Ипотека становится новым драйвером розницы: снижение маржинальности необеспеченного кредитования, высокое качество портфеля и активный рост жилищного строительства привлекают на данный рынок все больше банков. Ожидаемое усиление конкуренции будет сдерживать рост процентных ставок и обеспечит стабильный спрос на кредиты. В результате в 2014 году темпы роста ипотечного кредитования снизятся незначительно — до 22—25%, а портфель кредитов вырастет на 30—35% (до 3,6 трлн рублей) против всего 25% в необеспеченной рознице.

Существует ряд причин, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования в России. Представим некоторые из них.

Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования.

По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.

В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками.