Рынок жилья: тенденция развития

Полученные данные говорят о том, что семьи во все большей степени переходят к рыночным способам решения жилищной проблемы. Действительно, если еще недавно большинство нуждающихся семей рассчитывали в основном на бесплатное получение жилья, то сегодня по крайней мере половина из них активно включились в поиски альтернативных путей улучшения своих жилищных условий с привлечением собственных средств.

Исследование потребности и спроса на различные типы жилья дало следующие результаты. Структура планируемых типов жилья не отвечает потребностям семей, в которых гораздо большее место занимают коттеджи и кирпичные дома. Особенно заметно это в Барнауле, в меньшей степени - в Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени - в Москве И дело здесь не только в нехватке денежных средств. Основная причина - преимущественное (начиная с 60-х годов) строительство панельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских стандартов. Не на много лучше ситуация и с новыми (многоэтажными) кирпичными домами. В результате семьи, по существу, вынуждены довольствоваться квартирами в панельных домах. В то же время опрос показал, что для богатых семей деньги не являются серьезным ограничением: барнаульцы хотели бы жить в коттеджах и иметь жилья столько, сколько необходимо. То же можно сказать и о состоятельных москвичах, но применительно к престижным квартирам.

И еще один довольно простой, но получивший подтверждение вывод: чем больше город, тем сильнее утвердились в сознании горожан жилищные стереотипы стандартного многоквартирного жилья. В Нижнем Новгороде, например, при одинаковой с Барнаулом доле индивидуального фонда сторонников современных многоэтажных домов куда  больше. В российских городах с населением, не превышающем 1 млн.человек (а это большинство областных центров), сохранилось большое число индивидуальных домов и степень урбанизации еще не слишком высока. Поэтому в таких городах должна быть более заметной ориентация населения на семейные дома. Пример Барнаула - наглядное тому подтверждение. Можно сделать вывод, что в средних и малых городах политика массового строительства индивидуального жилья с привлечением средств населения окажется весьма успешной.

Во всех трех городах практически совпадают представления семей о размерах необходимого им жилья (по метражу и числу комнат). Средний размер семьи составил в Москве и Барнауле 3 человека, в Нижнем Новгороде - 3,4. На каждую семью в среднем приходится 2 комнаты, семьи хотели бы 3,5, а планируют на единицу меньше - 2,5. Для типовых квартир высказывания семей хорошо согласуются с их составом: на каждого члена семьи по комнате. Требования потенциальных владельцев собственных домов выше: число комнат, по их мнению, должно быть на одну - две больше числа членов семьи. Запросы семей, выбравших квартиру в многоэтажном доме, превосходят фактическую обеспеченность жильем в 1,5 раза. Семьи, выбравшие коттеджи, хотели бы увеличить свою жилплощадь примерно в 3 раза.

Планируемые размеры жилья занимают промежуточное положение между фактическими и необходимыми. При этом, чем лучше по качеству планируемое жильё (коттедж, квартира в кирпичном доме), тем ближе его размеры к потребителям семей. И наоборот, размер ожидаемых квартир в стандартных панельных домах - новостройках намного меньше, чем необходимо семьям.

Сопоставление предпочтений и фактического жилого фонда показывает, что имеется заметный избыток однокомнатных и особенно двухкомнатных квартир и соответственно недостаток просторного жилья. Трехкомнатных квартир примерно столько, сколь необходимо.

Если заявленные семьями потребности во всех городах примерно одинаковы. то в планируемом жилье наблюдаются различия. Ближе всего к потребностям структура планируемого жилья в Барнауле, а более всего она расходится с запросами населения в Нижнем Новгороде. Потребности москвичей в больших квартирах также довольно далеки от удовлетворения, что связано как с дороговизной, так и с недостаточным предложением такого жилья.

Результаты опроса показывают, что многие опрошенные семьи смогли указать возможные источники финансирования будущего жилья (Таблица 2): 12,3% москвичей, 19,3% нижегородцев и 27,5% барнаульцев.

Таблица 2.[6]

Основные финансовые источники, за счет которых можно улучшить жилищные условия (в %).

Таким образом, многие москвичи и барнаульцы выражают готовность использовать разнообразные источники финансирования покупки жилья. Соответствующие данные по Нижнему Новгороду говорят о невысокой платежеспособности его жителей. Среди называвшихся источников финансирования приобретения жилья преобладает расчёт на помощь предприятий и жилищные кредиты.

Результаты опросов позволили признать наиболее благоприятной ситуацию на рынке жилья в Барнауле. Это обусловлено сравнительно невысокими ценами на жильё; относительным материальным достатком барнаульцев; низкой обеспеченностью жильём семей с высокими и средними доходами ( то есть наиболее платежеспособных); низким уровнем благоустройства частного жилья, что порождает спрос на коммунальные удобства, готовности вложить средства в покупку или строительство жилья; ориентацией на рыночные способы решения жилищной проблемы; стремлением многих семей иметь собственные дома, а не квартиры, компактной планировкой города, сравнительной близостью многих жилых массивов к его центру.

Перспективы развития рынка жилья в Нижнем Новгороде представляются достаточно проблематичными. Это связано прежде всего с низкими доходами населения и явно не соответствующими им весьма высокими ценами на жильё. К негативным моментам следует отнести также удаленность жилых массивов от центра города, нерешенность транспортной проблемы, плохое состояние жилого фонда, значительную часть которого составляет старое ветхое жильё. Все это ведет к низкой платежеспособности семей, их ориентации на нерыночные пути решения жилищной проблемы.

Ситуация в Москве весьма благоприятна для строительства коммерческого жилья - ведь в столице самые высокие в России цены на жильё. Однако именно поэтому спрос на него со стороны основной массы горожан весьма ограничен, гораздо чаще его предъявляют покупатели не москвичи. В то же время и среди москвичей есть наибольшая группа очень богатых людей, претендующих на жильё самого высокого качества.

Вопрос 3. Жилищное строительство как государственный приоритет

Для планового ведения экономики принципиально важным является понятие приоритета. Более того, можно утверждать; если выбор приоритетов играет большую роль в управлении экономикой, то именно их удельный вес определяет масштабы планового начала в последнем. Однако нельзя считать, что приоритетность, а значит, и плановость присущи только социалистической экономике. Велико их значение в Японии. Приоритеты развития иногда декларируются даже в таких либеральных странах, как США ("Новый курс" Ф.Д. Рузвельта, послевоенная конверсия).

Введение приоритетности в периоды реформ иногда воспринимаются как отступление от них, особенно в тех случаях, когда целью является переход от плановой экономики к рыночной или, точнее, от централизованно управляемой модели к либеральной экономике свободного предпринимательства (в экономиках изначально либеральных определение и соблюдение приоритетов вызывает значительно меньшие протесты и воспринимается как необходимость, обусловленная особыми обстоятельствами). Выбор верного приоритета - чрезвычайно сложная задача. Прежде всего это объясняется тем, что экономический выбор производится вне экономики. Любая плановость плоха, потому что она не может дать оптимального решения. Поскольку экономическая наука не является и никогда не будет точной наукой, понятие оптимальности обставляется очень многими "если", каждое из которых связано с прогнозом поведения субъектов хозяйствования, профсоюзов и населения. Поэтому в данном случае оптимальность означает скорее более или менее обоснованный прогноз, поддержанный авторитетом той или иной экономической школы.

На окончательный выбор приоритетов огромное, если не решающее влияние оказывает столкновение интересов кругов, которые борются за получение государственной поддержки, обязательно сопутствующей осуществлению приоритетной политики. Так, например, выбор МВФ, МБРР и другими международными организациями в качестве основного приоритета развития российской экономики топливно-энергетического комплекса безусловно объясняется большими объемами задолженности России и тем, что нефть остается ее главным экспортным потенциалом. Наличие лоббирующих групп внутри и вне страны должно очень четко осознаваться и учитываться при решении столь сложной задачи.

В стабилизированной экономике, имеющей устойчивые тенденции роста, государственные шаги по приоритетному развитию отдельно взятых секторов или даже производств довольно обоснованно подвергаются резкой критике в экономической литературе. Однако в условиях нестабильного развития требуются неклассические способы решения возникших проблем. Представляется, что в период проведения глубоких реформ, всегда сопровождающийся кризисными явлениями, необходимо осуществлять приоритетную экономическую политику. В этом случае избранный в качестве приоритетного комплекс будет играть роль экономического "локомотива", который потянет за собой много "вагонов", то есть других отраслей. Крайне опасно в переходном состоянии выбирать несколько приоритетов, поскольку, во-первых льготный режим охватит тогда слишком много неэффективных производств и, во-вторых, в условиях относительной бедности экономики из-за невозможности концентрации значительных ресурсов теряется динамика экономического развития (скорость «локомотива»).

Исходя из изложенных выше соображений можно сказать, что Россия нуждается в выборе, который бы обеспечил вывод страны из кризиса. Думается, выход страны из кризиса произойдет только путем решения вполне понятных практических проблем, осознанных всеми, затрагивающих жизненные интересы большинства жителей страны. Нам нужно побудить как можно больше людей к простым, абсолютно понятным и совершенно конкретным делам. Так что же найдет отклик и готовность к совместной работе у каждого россиянина? Все что связано со строительством усадьбы, коттеджа, квартиры. Одним словом дома. Ибо крыша над головой - это самое главное в жизни каждого человека. Дом - это не просто объект собственности, «недвижимость». Дом - это символ нормального человеческого бытия, и представление о собственном домашнем очаге затрагивает глубинные основы личности человека. Поэтому сегодня для России именно жилищное строительство должно стать государственным приоритетом.

Каждый шаг по приоритетному направлению должен приводить хотя бы к микроскопическому, по реальному и признанному населением повышению уровня жизни. Часто приходится сталкиваться с утверждением, что с этой точки зрения важнейшим является приоритет сельского хозяйства. Особое внимание к земельной реформе и повышению товарности сельскохозяйственного производства не обязательно должно выражаться в льготном режиме кредитования или прямом инвестировании. Долгие годы такой государственной поддержки по отношению к сельскому хозяйству показали ее несостоятельность. Напротив, жилищное строительство эффективно реализует поставленную цель немедленного повышения уровня жизни населения. Нельзя забывать и о том, что улучшение жилищной обеспеченности расширит число сторонников реформ.

Реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями. Почти полное исчезновение внутреннего накопления в России в 1992г. тревожнейшее явление в ходе проведения реформ.

Повышение величины внутренних частных накоплений - стимул развития и реконструкции производства и хозяйства страны в целом. Поэтому необходимо изыскать искусственные способы стимулирования внутреннего накопления. Основной его источник - сбережения населения, а они могут возникать только для того, чтобы обеспечить старость, купить жильё, производить выплаты в медицинские фонды и др. Самым привлекательным для населения являются сбережения для улучшения жилищных условий. Таким образом, льготный режим для сбережений на покупку жилья при его правильном установлении может не только не быть дополнительным источником инфляции, но даже наоборот, послужить антиинфляционной мерой.

В случае успешного проведения структурной перестройки экономики России многие предприятия должны быть закрыты или подвергнуты реорганизации с сокращением численности занятых. В то же время, поскольку процесс открытия новых эффективных производств всегда отстает от предложения рабочей силы, что связано с нехваткой инвестиций, то необходимость обеспечения занятости скоро станет острейшей.

Жилищное строительство ценно для нас в настоящее время и своей высокой трудоемкостью, так как сможет поглотить большое количество безработных. В этой связи следует уделить большое внимание развитию строительства как отрасли, которая требует значительного количества работников невысокой квалификации. Широкое строительство дорог при всей привлекательности такого решения не было бы самым эффективным способом обеспечения занятости в России из-за их чрезвычайно высокой стоимости, удаленности от мест проживания, криминогенной опасности и невозможности полноценного финансирования в условиях дефицита бюджета. Строительство жилья менее обременительно для бюджета, более престижно, потребность в нем велика практически во всех регионах страны.

В России нет достоверных исследований о мультипликационном эффекте средств. Вложенных в жилищное строительство. Однако проведенные в других странах расчеты свидетельствуют о том, что этот эффект значителен. Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии - деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкций и многих других. Нельзя также забывать, что жильё само по себе является структурообразующим благом, так как новое жильё требует обновления мебели, электробытовой техники да и почти всех товаров длительного пользования. По мнению многих экономистов, жилищное строительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики в сравнении с другими приоритетами. Недаром увеличение заказов на строительство жилья - главный показатель выхода экономики из кризиса, а их уменьшение - первый признак депрессии. Важно понять: наша экономика не сможет подняться, если начнёт с какой-либо высокотехнологичной отрасли как ключевой, играющей роль общенационального « локомотива ». К примеру, самолет или теплоход - продукты экономики всей страны, а в Западной Европе - нескольких стран. У авиационного завода тысячи основных поставщиков, которых невозможно заменить. А ведь каждый из них имеет ещё множество своих поставщиков. Поэтому чтобы организовать производство современного самолета, совершенно недостаточно вложить деньги в строительство одного, самого современного предприятия - нужно сначала поднять всю экономику страны. Поэтому возрождение экономики России, самой России должно начинаться с жилищного строительства – с отрасли, имеющей сравнительно небольшое количество жизненно важных для неё межотраслевых связей.