Правовые аспекты оценки недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации 
Волжский институт строительства и технологий 
(филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего  профессионального образования

« Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет»

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

 

Тема: «Правовые аспекты оценки недвижимости»

 

 

 

 

                                              Выполнил: студентка

                                          уч. гр. ЭМ-2-12 С3

                                     Бредихина А.А.

                                                     Зачетная книжка №  12203

                                                            Проверил: к.т.н. Баранникова О.Е.

 

 

 

Волжский 2014

Введение

        В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии всей страны.

        Анализируя и изучая рынок недвижимости, необходимо грамотно оценивать объекты недвижимости, то есть совершать операции по определению стоимости имущества. А для этого нужна подробная законодательная база. На протяжении последних двух десятилетий законы и иные нормативные акты в области оценки недвижимости постоянно изменялись. Поэтому тема оценки недвижимости в настоящее время является очень актуальной.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        1. Основные понятия оценочной деятельности.

        Оценочная деятельность - это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.

        Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является сравнительно новым для России видом бизнеса.

        Субъектами оценочной деятельности являются оценщики – лица, проводящие оценку объектов, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов.

        Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.

        Одно из направлений оценочной деятельности - оценка недвижимости. О ней в дальнейшем и пойдет речь.

        2.Место оценки недвижимости в рыночной экономике

        Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо собрать информацию о рынке недвижимости.

        Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений между лицами, заключающими сделки, а также совокупность механизмов, с помощью которых производятся следующие действия:

1) передаются права собственности  и иные имущественные права  на объекты недвижимости;

2) устанавливаются цены  на объекты недвижимости;

3) распределяется территория  по видам использования земель  и ее улучшения (зданий, сооружений  и т.д.).

       Рынок недвижимости отличается от рынка других товаров и услуг, он является несовершенным рынком:

1) рынок недвижимости  не является централизованным; он  разделен на множество локальных (местных) рынков, каждый из которых  ведет себя особым образом;

2) отсутствует стандартизированный  движимый товар, обусловленность  недвижимости своим местоположением  приводит к уникальности любого  объекта недвижимости, нет двух  одинаковых объектов;

3) сделки осуществляются  на нерегулярной основе;

4) данные о ценах, условиях  сделок и кредитных отношениях  носят конфиденциальный характер, не существует общепризнанного  источника надежной информации;

5) объект недвижимости  неотъемлем от своего местоположения  и его будущее определяется  ситуацией (экономической, демографической, политической, экологической);

6) предложение на рынке  недвижимости неэластично, т. е. при резком изменении спроса сложно в короткий срок увеличить предложение объектов;

7) в каждой сделке могут  быть свои особые условия финансирования;

8) рынок недвижимости  в значительной степени подвержен  государственному регулированию  на местном и федеральном уровнях.

        С рыночной экономикой больше всего связан один из основных подходов к оценке недвижимости – доходный подход, также называемый рыночным. Он основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

        Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

        Существуют и другие подходы к оценке недвижимости – затратный и сравнительный. Они также связаны с рыночной экономикой, но в меньшей степени.

       3.Правовая база оценки недвижимости. Законодательство об оценочной деятельности

       Основной нормативный акт, регулирующий оценочную деятельность в России, – это Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Напрямую об оценке недвижимости в данном документе не сказано, однако в нем присутствует важная информация, касающаяся понятия оценочной деятельности, условий осуществления оценки и регулирования оценочной деятельности.

       Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, а также стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление и т.д.

        В Законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.

         Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности, - наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.

         В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы. Оценивается стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и т.д., а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий.

        Немаловажное значение придается регулированию оценочной деятельности. До 1 июля 2006 года каждый оценщик обязан был получать лицензию на осуществление своей деятельности. Теперь же лицензирование отменено, и вместо него получили развитие саморегулируемые организации. Это широко распространенное в мире явление. За рубежом саморегулируемые организации создаются «снизу», по инициативе субъектов рынка, и, как правило, объединяют предприятия одного профиля или специалистов одной профессии.

         Наличие таких саморегулируемых организаций (СРО) удобно и для государства. Конфликты разрешаются не на уровне государство – субъект, а на уровне государство – СРО. Проще и эффективнее иметь дело не с многочисленными субъектами рынка, а со сравнительно небольшим количеством организаций. Соглашение с саморегулируемой организацией автоматически ведет к соглашению со всеми ее членами.

        4.Оценочные стандарты в области недвижимости

        В области оценки недвижимости существует важный документ, служащий руководством для многих оценщиков. Это Стандарты Российского общества оценщиков в области оценки недвижимого имущества (далее – Стандарты), которые были приняты 24 ноября 1995 года. Что же касается самого Российского общества оценщиков (далее – РОО), то это профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России. Основной целью Общества является содействие деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов гражданских прав и создание цивилизованного рынка оценки в России.      

         Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценки недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а также устанавливают требования к отчету об оценке.

        Стандарты призваны служить руководством для членов РОО в осуществлении их профессиональной деятельности, а также информировать всех лиц, пользующихся услугами оценщиков, о том, какая деятельность в области оценки недвижимости является профессиональной с точки зрения РОО. Таким образом, хотя данный Стандарт и не является нормативно-правовым актом, он является немаловажным документом практически для всех оценщиков России. Ведь в федеральном законодательстве такой подробной информации, как в Стандартах, нет. Никаких ограничений в пользовании Стандартами не имеется, и все желающие могут беспрепятственно ознакомиться с ними.

         Одно из основных понятий Стандартов – это сама недвижимость. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Конечно, оценщики не сами придумали подобное определение: оно взято из статьи 130 Гражданского кодекса.

         Очень важный раздел Стандартов – это обязанности оценщиков. Детальное описание оценки, конечно, имеет большое значение, но ведь недвижимость оценивают люди, которым свойственно ошибаться.

        Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости. Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости. Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. Оценщик должен также дать, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации оцениваемой недвижимости. Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.

        После проведения всех вышеперечисленных процедур оценщик составляет отчет об оценке недвижимости. Документ этот крайне важный, поскольку если он оформлен в ненадлежащем порядке или составлен с ошибками, то ущерб понесет не только сам оценщик, но и заказчик. Поэтому всякий отчет об оценке стоимости недвижимости, должен иметь максимально доказательную силу в отношении сделанных выводов.