Отрасль «капитальное строительство»: понятие, особенности

 

Состав участников инвестиционной деятельности регламентирован Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности» (от 1.08.91 г.).

Объектами (в которые вкладываются средства) инвестиционной деятельности могут быть:

а) вновь создаваемые или модернизируемые основные фонды;

б) оборотные средства;

в) ценные бумаги;

г) целевые денежные вклады;

д) научно-техническая продукция;

е) интеллектуальные ценности;

ж) другие объекты собственности и имущественные права.

Таким образом, строители могут профессионально участвовать в первом (основном) виде инвестиционного процесса, реализуемом в ходе строительства.

Субъекты - те, кто осуществляют инвестиционную деятельность. Их можно разделить на 2 группы:

-инвесторы;

-участники.

Инвесторы являются главными субъектами инвестиционной деятельности.

Инвестор – юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, привлеченных или заемных средств в создание или воспроизводство основных фондов. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции, а также выполнять функции заказчика и застройщика. Инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций, определяет организационные формы строительства и привлекает на договорной основе юридических и физических лиц, необходимых ему для реализации инвестиционного проекта, а также вступает в финансово-кредитные отношения с другими участниками инвестиционного процесса. Инвестор передает застройщику право распоряжаться выделенными средствами.

Инвесторами могут быть:

-органы по управлению государственным  имуществом;

-другие государственные органы (например, министерства);

-юридические лица;

-физические лица;

-иностранные государства, иностранные  физические и юридические лица;

-международные организации.

Участники инвестиционной деятельности могут выступать в ролях:

-заказчиков (по поручению инвесторов);

-застройщиков;

-исполнителей работ (например, строительные  организации);

-поставщиков;

-банковских, страховых и посреднических  организаций, инвестиционных бирж  и т.д.;

-пользователей объектов инвестиционной  деятельности;

-других качествах.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта.

Застройщик – инвестор или иное юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать инвестиционный проект по капитальному строительству. Застройщик обладает правами на земельный участок под застройку, он является землевладельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, лишь использует земельный участок под застройку на правах аренды. Застройщик на основании договора с инвестором распоряжается его денежными средствами для финансирования возведения объектов. Для организации строительства застройщик выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, выдает заказ на ее разработку, заключает договора строительного подряда на выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ. Застройщик осуществляет технический надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемку промежуточных и законченных работ и подготовку объектов для сдачи в эксплуатацию.

Подрядчик – организация, осуществляющая по договору подряда строительство объекта. Подрядчик должен иметь лицензию на осуществление им тех или иных видов деятельности.

Генеральный подрядчик – организация, осуществляющая по договору подряда строительство, отвечающая перед заказчиком за возведение объекта в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Он привлекает к выполнению отдельных видов СМР субподрядные организации и несет ответственность за уровень и качество выполненных специализированных работ в течение гарантийного срока после ввода объекта в эксплуатацию.

Проектировщик – проектная, проектно-изыскательская и научно-исследовательская организация, осуществляющая разработку проекта объекта строительства.

В капитальном строительстве принимает участие большое количество субъектов.

Инвестор, заказчик, застройщик заинтересованы в минимизации капитальных вложений, сокращении сроков строительства с целью ускорения ввода объекта в эксплуатацию и получения прибыли от вложенных средств. Подрядчик также заинтересован в максимизации прибыли. Это может быть достигнуто за счет сокращения затрат на строительство, что совпадает с целью инвестора, заказчика и застройщика. В то же время подрядчик заинтересован в удорожании строительства в погоне за доходом и прибылью, что противоречит интересам инвестора. Поэтому важное значение имеет выбор организационных форм строительства и регулирование взаимоотношений между участниками.

Отношения между конкретными субъектами регулируются договором (контрактом), заключённым между ними.

Договор подряда на строительство объекта оформляется и заключается в соответствии с руководством по составлению договоров подряда на строительство в РФ. В соответствии с этим руководством могут быть заключены генеральные, прямые и субподрядные договора.

Генеральный договор заключается подрядной организацией с заказчиком на всю стоимость работ по стройке в целом. При этом строительно-монтажная организация должна иметь лицензию на осуществление функций генерального подрядчика. При наличии такой лицензии генподрядчик может по согласованию с заказчиком привлекать для выполнения различных видов работ субподрядные организации, с которыми генподрядчик заключает субподрядные договора.

Прямой договор заключается подрядной организацией на выполнение определенного вида работ. По прямому договору с заказчиком каждый подрядчик несет ответственность по своим прямым обязательствам.

Наряду с договором подряда заключается договор между инвестором и застройщиком, с которого начинается процесс реализации инвестиционного проекта.

 

5. Регулирование взаимоотношений участников инвестиционной деятельности.

 

При командно-административной системе управления строительные мощности были дефицитными и строители сами выбирали заказчиков. Отсутствие конкуренции вызывало застой в развитии строительной организации. Падение объёмов инвестиций родило естественную конкуренцию среди строителей. 

Организационными формами такой конкуренции в РФ являются:

а) конкурсы (торги) на строительные заказы, обязательные для государственных инвестиций и используемые по желанию инвесторами других организационно-правовых форм;

б) выбор инвесторами (заказчиками) исполнителей на основе традиционно сложившихся связей, уплотняющихся и развивающихся в зависимости от результатов предыдущих контрактов. Эта форма связей запрещена для государственных инвестиций.

Подрядные торги – форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса.

Объект торгов – производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов.

Предмет торгов – конкретные виды работ и услуг, по которым проводятся торги.

Участник торгов – лицо, имеющее право принимать участие в торгах, в их подготовке, проведении, утверждении результатов торгов.

Заказчик – лицо, для которого строится, реконструируется или оснащается объект торгов.

Организатор торгов – лицо, которому заказчиком поручено проведение торгов.

Тендерная документация – комплект документов, содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Тендерный комитет – постоянный или временный орган, создаваемый заказчиком или организатором для организации и проведения торгов.

Претендент – лицо, решившее принять участие в торгах до момента регистрации оферты.

Оферта – предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации.

Оферент – претендент, от имени которого представлена оферта.

Альтернативное предложение – предложение, представляемое одновременно с основным, содержащее отличающиеся от основного предложения условия.

Подрядные торги могут проводиться при размещении заказов на:

• строительство предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в т.ч. на условиях «под ключ»;
• выполнение проектных, инженерно-изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;
• поставку комплектного технологического оборудования, в т.ч. на условиях «под ключ»;
• управление проектом, консультирование, надзор;
• любые технически и организационно обоснованные сочетания указанных работ и услуг.

Основными видами подрядных торгов являются:

а) в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендента – с предварительной квалификацией и без предварительной квалификации;

б) в зависимости от участия иностранных оферентов – с участием иностранного оферента и без участия иностранного оферента;

в) в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов – гласные и негласные;

г) в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов – первичные и вторичные.

Решение о назначении и о времени проведения торгов принимается заказчиком после утверждения ТЭО, проекта или после разработки рабочей документации.

Основными участниками подрядных торгов являются: заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты.

При проведении торгов заказчик осуществляет следующие функции:

• принимает решение о проведении подрядных торгов и издаёт в связи с этим официальный распорядительный документ;
• определяет лицо, которое будет выполнять функции организатора торгов, издаёт об этом соответствующий распорядительный документ или заключает соответствующий договор;
• контролирует работу организатора торгов и участвует в работе тендерного комитета через своего представителя;
• устанавливает окончательные условия контракта и заключает его с победителем торгов.

Организатор торгов осуществляет следующие функции:

• подготавливает документы для объявления торгов, осуществляет публикацию объявления и рассылку приглашений;
• формирует тендерный комитет;
• направляет и контролирует деятельность тендерного комитета и привлекаемых инженерно-консультационных организаций по подготовке тендерной и другой необходимой документации, сбору и анализу оферт и проведению торгов;
• утверждает результаты торгов;
• рассматривает апелляции на решения тендерного комитета;
• ликвидирует тендерный комитет;
• несёт все расходы по подготовке и проведению торгов.

Тендерный комитет осуществляет следующие функции:

• производит сбор заявок на участие в торгах, на предварительную квалификацию;
• проводит предварительную квалификацию претендентов;
• организует разработку и распространение тендерной документации и решает вопросы изменения этой документации и процедур;
• проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и даёт необходимые разъяснения;
• обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт;
• осуществляет процедуру торгов и её оформление;
• определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет их на утверждение;
• публикует в средствах массовой информации отчёт о результатах торгов.

Для участия в торгах претендент обязан после прохождения предварительной квалификации до момента представления оферты внести первый задаток на расчётный счёт заказчика. Размер первого задатка определяется тендерным комитетом.