Оценка объекта недвижимости доходным подходом на примере офисно-торгового здания

     Действительный  валовой доход от аренды помещений  здания EGI определяется по формуле

     EGI = PGI*k, (10)

     где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

     EGI₁ = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.

     EGI₂ = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.

     EGI₃ = 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.

     EGI₄ = 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.

     EGI₅ = 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб.

     Текущие операционные расходы  по эксплуатации здания, налог на прибыль  и налог на имущество

     Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

     фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение  на 5,0 %);

     отчислений  на социальные нужды персонала (единого  социального налога);

     платежей  за коммунальные услуги (при этом учитываем  ежегодное повышение на 7,5 %);

     прочих  расходов (при этом учитываем ежегодное  повышение на 7,5 %);

     амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

     При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

     Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта  не начисляются.

     СОЕ₁ = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.

     СОЕ₂ = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.

     СОЕ₃ = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.

     СОЕ₄ = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.

     СОЕ₅= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.

     Остаточная  стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

     где: - остаточная стоимость здания в  предыдущем году тыс. руб.;

     - амортизационные отчисления на  полное восстановление здания  в прогнозируемом году, тыс. руб.

     Остаточная  стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее  по формуле.

     = 158531,20 тыс. руб.

     =158531,20- 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.

     = 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.

     = 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.

     = 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.

     Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

     NI₁ = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.

     NI₂ = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.

     NI₃ = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.

     NI₄ = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.

     NI₅ = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.

     Налог на прибыль NU определяется по формуле:

     NU₁ = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.

     NU₂ = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.

     NU₃ = (20773,80 - 8511,21 - 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.

     NU₄ = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.

     NU₅ = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.

     Чистый  операционный доход  от аренды здания

     Чистый  операционный доход от аренды помещений  здания NOI₃ определяется по формуле

NOI₃ = (EGI-COE)-NI-NU + A

NOI₃= (7816,18 - 6220,71) - 1585,31 - 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.

NOI₃ =(16069,68-8071,96) -1566,35 - 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.

NOI₃=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.

NOI₃=(22851,60 -8982,10) - 1528,43 - 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.

NOI₃=(25387,88 -9487,10) -1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.

     Реальный  денежный поток

     Реальный  денежный поток CF определяется как  общий чистый операционный доход  от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

CF = NOI₃ + NOI_K,

где:

NOI_K - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

CF₁ = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.

CF₂ = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.

CF₃ = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.

CF₄ = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.

CF₅ =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.

     Коэффициент дисконтирования

     Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания определяется по формуле:

     где i_k - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания. 
k_dnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84

k_dn2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69

k_dn3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55

k_dn4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44

k_dn5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35

     Дисконтированный  денежный поток

     Дисконтированный  денежный поток DCF для конкретного  года определяется по формуле

DCF = CF*k_dn 

DCF₁ = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.

DCF₂ = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.

DCF₃ = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.

DCF₄ = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.

DCF₅ = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.

? DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.

     Текущая стоимость перепродажи  здания (реверсия)

     Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PV_R определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:

     где:

     - дисконтированный денежный поток  последнего 5-го года;

     R - коэффициент капитализации.

     Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:

     R = (Чистый операционный доход от  аренды / Цену продажи)

     Таблица 4. Объекты-аналоги.

Показатели	Объекты
	А	Б	В	Г
Цена  продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Чистый  операционный доход от аренды, тыс. руб.	6960	5950	12200	6950

R=0,28

PV_R = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.

     Текущая стоимость здания

     Текущая стоимость здания PV_B определяется по формуле

     где: - единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.

     PV_B = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.

     Результаты  расчетов представляют в таблице.

     Стоимость объекта недвижимости

     Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле

     V_DI=PV_B+V_L,

     Стоимость земельного участка (V_L) определена ранее по формуле.

     V_DI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.

     Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование  показателей	Значение показателей  по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Полезная  площадь здания, кв.м.	3516	3516	3516	3516	3516
Полезная  площадь подвала, кв.м.	666	666	666	666	666
Ставка  арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.	0,37	0,41	0,45	0,49	0,54
Ставка  арендной платы за 1 кв.м. полезной площади  подвала в месяц, руб.	0,22	0,24	0,26	0,29	0,32
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.	11708,28	17298,72	18986,40	20674,08	22783,68
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб.	1318,68	1918,08	2077,92	2317,68	2557,44
Итого потенциальный валовой  доход, тыс.руб.	13026,96	19216,80	21064,32	22991,76	25341,12
Коэффициент заполняемости	0,6	0,85	1	1	1
Действительный  валовой доход тыс.руб.	7816,18	16069,68	20773,80	22851,60	25136,88
Фонд  оплаты труда персонала, тыс.руб.	540,00	756,00	793,80	833,49	875,16
Отчисления  на социальные нужды персонала, тыс.руб.	145,80	204,12	214,33	225,04	236,29
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.	2215,08	3174,95	3413,07	3669,05	3944,23
Прочие  расходы, тыс.руб.	1423,98	2041,04	2194,16	2358,67	2535,57
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.	1895,85	1895,85	1895,85	1895,85	1895,85
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.	6220,71	8071,96	8511,21	8982,10	9487,10
Остаточная  стоимость здания, тыс.руб.	158531,20	156635,35	154739,50	152843,65	150947,800
Налог на имущество, тыс.руб.	1585,31	1566,35	1547,39	1528,43	1509,47
Налог на прибыль, тыс.руб.	2,44	1543,53	2571,65	2961,86	3393,67
Чистый  операционный доход от аренды помещений  здания, тыс.руб.	1903,57	6783,69	10039,40	11275,06	12642,49
Чистый  операционный доход от аренды помещений  кафе, тыс. руб.	360,59	552,91	635,85	731,23	840,91
Реальный  денежный поток, тыс.руб.	2264,16	7336,60	10672,25	12006,29	13483,40
Ставка  дисконтирования, % 1	19,0	22,0	24,0	25,0	25,0
Коэффициент дисконтирования	0,84	0,69	0,55	0,44	0,35
Дисконтированный  денежный поток, тыс.руб.	2265	5062,25	5869,74	5282,77	4719,19
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб.	2466	0	0	0	0
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб.	16 854,25
Текущая стоимость здания, тыс. руб.	38 135,38
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.	44 676,10

     Согласование  результатов оценки

     Проведем  анализ полученных тремя подходами  значений стоимости объекта недвижимости:

     В затратном методе положительным  моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом.

     Преимущество  сравнительного метода в том, что  он оценивает реакцию продавцов  и покупателей на сложившемся  рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов.

     Преимущество  доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного  периода. Недостаток в том, что эти  выгоды не гарантированы. Будущие изменения  можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

     Средневзвешенное  значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

     Получим:

     V = 0,2 * 165620,10 тыс. руб. + 0,3 * 58914,74 тыс.  руб. + 0,5 * 44676,10 тыс. руб. =95 475,04 тыс.  руб.

     Таким образом, рыночная стоимость здания составляет 95 475,04 тыс. руб.

Заключение

     В данной курсовой работе были раскрыты два метода, представляющих доходный подход:

     — метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей  стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.

     — метод дисконтирования денежного  потока — заключается в дисконтировании  будущего чистого дохода, получаемого  от инвестиций в данный объект за ряд  лет, с помощью коэффициентов  дисконтирования.