Обоснование эффективности инвестиций в объект недвижимости

 

По первому варианту сумма  процентов, подлежащих к уплате за период кредита 10 лет, составила 261200,1 руб., что на 39366,8 руб. больше, чем во втором варианте с фиксированной суммой основного платежа. Очевидно, что кредит с фиксированным платежом основной суммы предпочтительнее.

 

 

 

 

Обоснование величины собственной прибыли и доли заемных  средств в инвестиционном проекте

 

Обоснование величины собственной  прибыли и доли заемных средств  в инвестиционном проекте дает возможность  ответить на вопросы: выгодно или  нет брать кредит под данные проценты и срок и какова максимальная доля участия заемного капитала в проекте. Такая процедура производится с  помощью ипотечно-инвестиционного  анализа. Он основан на положении, что  если в проекте участвуют собственные  и заемные средства, то доход, получаемый от объекта недвижимости должен распределяться между всеми участниками пропорционально их вкладу в стоимость

Стоимость объекта недвижимости:

 

Ve - стоимость собственной  доли в объекте, р.;200000

Vm- величина заемного капитала  в объекте, р.400000

Чистый  операционный доход объекта недвижимости:

 

Ie - чистый операционный  доход, приходящийся на собственную долю в объекте, р.;

Im - чистый операционный  доход, приходящийся на заемный капитал в объекте, р.

 

Ставка  капитализации  для  собственного  капитала:

 

 

 

Re - ставка капитализации  для собственных средств, доли;

Rm - ставка капитализации  для заемных средств, доли;

М - доля  заемных  средств  в  стоимости  объекта недвижимости, доли: 0,67

 

 

Использование заемных средств  может увеличивать или снижать  доход на собственный капитал  инвестора. Данный эффект называется эффектом финансового рычага. В зависимости от влияния заемного финансирования на ставку капитализации собственного капитала выделяют положительный и отрицательный финансовый рычаг. Положительный финансовый рычаг имеет место, когда общая ставка капитализации больше ставки капитализации для заемного капитала, для отрицательного все наоборот:

- положительный финансовый рычаг

 

 

Чистый  операционный доход, приходящийся на собственную  долю в недвижимости:

 

 

 

Из положительного финансового рычага проекта следует вывод, что при собственной доле денежных средств 200тыс.р., величина собственной  прибыли  в проекте за первый год составит 55,559 тыс.р.

Заключение

В ходе выполнения данной курсовой работы были закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области экономики недвижимости на основе самостоятельно выполненных расчетов по обоснованию эффективности инвестиций в объект недвижимости.

Было рассмотрено 2 объекта  для  инвестирования с разной суммой необходимых инвестиций (710 и 600 тыс. р.). В результате проведенного расчета в первой части работы было определено, что инвестировать объект №2 выгоднее, поскольку ряд показателей, оценивающих эффективность инвестиций для данного объекта получились выше, чем для объекта №1, а именно: данный проект окупается быстрее на 0,64 года, рентабельнее на 35,23%, внутренняя ставка доходности проекта выше на 3,62%, ЧТСД на 160, 55 тыс.р.

Для выбранного объекта недвижимости были рассчитаны:

• Максимальная возможная сумма ипотечного кредита, которая оказалась больше суммы, необходимой для инвестирования в объект: необходимые инвестиции 600 тыс. р., максимальная сумма ипотечного кредита: 829,184 тыс. р.. Так как у заемщика имеются свободные средства в размере 200 тыс. р. сумма ипотеки получилась равной 400 тыс. р.
• Два варианта выплаты ипотеки, сроком на 10 лет: с фиксированной ежемесячной выплатой кредита (общая сумма выплат процентов: 261200,10 р.); с фиксированной суммой выплаты основного долга (общая сумма выплат процентов: 221833,3 р.).  На взгляд автора данной курсовой работы, 2 вариант является более выгодным, т. к. переплата процентов в данном случае получается меньше на сумму, равную 39366,8 руб. Однако, необходимо учесть недостатки способа выплат кредита с фиксированной суммой выплат основного долга: в этом случае в начальный период ежемесячные выплаты получаются больше, что может быть затруднительно для заемщика: в первый месяц выплаты производятся в размере 7000 р., тогда как в случае с фиксированной ежемесячной суммой – 5510 р.

В последнем разделе данной работы было произведено обоснование величины собственной прибыли. Был получен положительный финансовый рычаг – проект будет приносить прибыли заемщику величина собственной прибыли составит при размере собственных инвестиций в 200 тыс. р.

Таким образом, для инвестирования выбираем объект №2. Необходимая сумма инвестиций  – 600 тыс.р., (200 тыс. р. собственные средства, 400 тыс. р. – заемные средства), потенциальный валовой доход которого 410 тыс. р.

Список  используемой литературы

1. Малюгин А.Н. Обоснование эффективности инвестиций в объект недвижимости: методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости». – 2012. – 24 с.
2. http://www.cbr.ru - официальный сайт центрального банка России
3. http://www.alfabank.ru/retail/mortgage/http://www.oko.ru – официальный сайт Альфабанка.
4. http://www/tenpercent.ru
5. Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие/ Г. А. Лигай; Каф.теории рыночной экономики и инвестирования. - М.: МЭСИ, 2006. - 328 с.

 

 

¹http://www.cbr.ru/

² http://www.alfabank.ru/retail/mortgage/