Динамика цен на рынке жилья

Введение

Прогнозирование социально-экономических  процессов и явлений в наше время играет очень важную роль. В настоящее время ни одна сфера жизни общества не может обойтись без прогнозов. Систематизированное научно обоснованное прогнозирование развития социально-экономических процессов на основе специализированных осуществляется с первой половины 50-х годов, хотя некоторые методики прогнозирования были известны и ранее. Органической частью планирования является составление прогнозов, показывающих возможные направления будущего развития хозяйственной структуры, рассматриваемой в тесном взаимодействии с окружающей средой. Вся как плановая, так и практическая работа в организации связана с необходимостью прогнозирования.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства  и предмета или объекта потребления. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Проблема динамики изменения цен на рынке жилья всегда была и будет актуальной для молодых семей и просто для людей, желающих расширить свои жилые площади.

Рынок недвижимости — это  рынок товаров, обладающих индивидуальными  характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д. Одной из характеристик рынка недвижимости выступает ограниченность ресурсов, продавцов и покупателей. В частности ограниченность проявляется в ограниченном количестве продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Так же ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Целью данной работы является анализ динамики и прогнозирование средней цены на первичном и вторичном рынке жилья в России.

Можно выделить следующие  задачи:

1. Изучить понятие, структуру, виды и функции рынка недвижимости.
2. Изучить методы прогнозирования.
3. Спрогнозировать средние цены на первичном и вторичном рынке жилья в России.

 

Глава 1. Рынок недвижимости и его характерные черты.

1.1. Рынок недвижимости. Его особенности

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению  относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершённого строительства. Следовательно, и жилье является недвижимостью. Рассмотрим понятие рынок недвижимости и рынок жилья.

Под рынком недвижимости понимают взаимосвязанную систему рыночных механизмов, через которую передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования, рынок недвижимости обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица к другому, эксплуатацию объектов недвижимости, создание объектов недвижимости, установление равновесных цен на объекты недвижимости. Рынок недвижимости, как и любой рынок, отличается своими специфическими особенностями.

Например, такими:

• Локализация рынка недвижимости, неподвижность и уникальность объектов недвижимости, невозможность продажи по образцам;
• Недостаточная степень открытости рынка недвижимости, т. е. многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный (конфиденциальный) характер;
• Спрос на рынке недвижимости носит изменчивый характер, и во многом определяется не потребительскими качествами самих объектов, а предпочтениями покупателя;
• Товары на рынке недвижимости служат не только средством удовлетворения потребностей, но и объектами их инвестиционной деятельности;
• Низкая эластичность предложения, т. е. прироста спроса и цен. Практически невозможно быстро построить много новых объектов недвижимости.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;
• передачу прав на недвижимость;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости;
• эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
• инвестирование в недвижимость.

Рассмотрим особенности  рынка жилой недвижимости. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Одной из особенностей является так же то, что цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка  жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. 

Рынок недвижимости как составная  часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости основан  на рыночном механизме, который включает спрос, предложение, цену недвижимости, стоимость недвижимости.

Спрос  определяют как  количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

Предложение — это количество земельных участком и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам и за определенный промежуток времени.

Цена – количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Таким образом цена – это полезность недвижимого имущества, выраженная в денежном эквиваленте. Стоимость недвижимости – денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленного на создание объекта.

На рынке недвижимости сложились определенные правила - если существует избыток предложения, или  недостаток спроса, то цены снижаются. Поэтому, для увеличения предложения  используется долгосрочное планирование.

Рынок недвижимости — это  определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

 

1.2 Субъекты рынка недвижимости

Субъектами рынка недвижимости являются:

•  Покупатели (физические и юридические лица);
•  Инвесторы;
•  Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);
•    Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

• агентства оценщиков;

• риэлтерские фирмы;

• юридические фирмы;

• рекламные агентства;

• биржи недвижимости;

• страховые компании;

• аукционные фирмы;

• фондовые биржи;

• конкурсные комиссии;

• чековые инвестиционные фонды;

• комиссии по приватизации предприятий;

• банки (в т.ч. ипотечные) и др.

•  Государственные органы:

• бюро технической инвентаризации (ПИБ);

• комитеты по управлению имуществом (КУГИ);

• арбитражные суды;

• нотариальные конторы;

• налоговые инспекции;

• комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

 

1.3. Функции рынка недвижимости

Основные функции рынка  недвижимости:

• установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

• регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

• коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

• функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

• стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

• социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

1.4. Сегментация рынка недвижимости

Под сегментацией рынка недвижимости понимают разделение недвижимости на группы по какому-либо признаку. Выделяют такие сегменты рассматриваемого рынка как:

• рынок жилья;
• рынок земли;
• рынок нежилых помещений.

Теперь рассмотрим классификацию рынка недвижимости.

По географическому признаку выделяют:

• городской;
• местный;
• региональный;
• мировой;
• национальный;

По степени готовности к эксплуатации различают :

• рынки существующих объектов;
• незавершенное строительство;
• новое строительство;

По виду сделок существуют:

• купля-продажа;
• аренда;
• вещные права;
• ипотека;

По форме собственности:

• государственных и муниципальных объектов;
• частных объектов;

По способу совершения сделок различают:

• первичный рынок и вторичный рынок;
• организованный и неорганизованный;
• традиционный и компьютеризированный;
• биржевой и внебиржевой.

 

Нас интересует именно купля-продажа  жилой недвижимости.

Итак, рынок жилья подразделяется на:

• городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
• рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

 

1.5. Первичный и вторичный рынок жилья

Выделяют две составляющие рынка недвижимости: первичный и вторичный рынки.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Иными словами, на первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже  созданными объектами, находящимися в  эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. То есть на вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.