Анализ практики расчета стоимости недвижимости

Корректировка на санузел. Анализ рынка показал, что количество и тип санузлов в квартирах не является ценообразующим фактором, поэтому корректировка для объектов-аналогов  не вводилась.

Корректировка на качество отделки. Внесение поправки на состояние квартиры объекта обусловлено различиями в качестве отделки объектов-аналогов и оцениваемого объекта, а также возможным наличием дополнительных улучшений, увеличивающих или снижающих стоимость аналогов по сравнению с оцениваемыми объектами. Объект оценки, как иобъекты – аналоги 1 и 3  –квартиры, требующие косметического ремонта, объект – аналог 2 квартира с проведенным косметическим ремонтом, объект 

Таблица 10 – Коректировка объектов-аналогов, аналог 4 – квартира с хорошим ремонтом.

По остальным показателям Объект оценки и выбранные аналоги не имеют существенных отличий.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения продаж, составляет:  4 686 324 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч триста двадцать четыре) рубля.

2.5 Согласование результатов расчётов рыночной стоимости различными подходами

Процедура согласования результатов не проводилась, поскольку в процессе оценки использовался единственный подход. Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта – 4-комнатная квартира общей площадью  95,9 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 71, кв. 41 составляет: 4 686 324 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч триста двадцать четыре) рубля.

 

2.6 Расчёт накопленного износа здания

Эффективное осуществление управления объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, залог и т.д.) невозможно без исчерпывающих сведений об их техническом состоянии, в том числе отдельных зданий, сооружений и инженерных систем. Более полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания должны служить материалы визуального обследования, выполняемые специалистами (Оценщиками) в соответствии с установленными методическими принципами и положениями.

Наиболее общей характеристикой процесса изменений, происходящих с объектом недвижимости в течение его жизненного цикла, является последовательно нарастающая утрата его потребительских свойств, которая называется износом.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценивании) под воздействием различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ – снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Функциональный износ – потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функционального использования по архитектурно – эстетическим, объёмно – планировочным, конструктивным решениям благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический износ) – износ из-за ухудшения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими и прочими факторами (постройка рядом с объектом аэропорта, скоростной магистрали, завода и тому подобное).

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Он определяется по формуле:

Инак. = 1 – (1 – Ифиз.) × (1 – Ифунк.) × (1 – Ивн.),

где  Инак. – совокупный (накопленный) износ;

Ифиз. – физический износ;

Ифунк. – функциональный износ;

Ивн. – внешний износ.

Оценка физического износа здания проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на нахождении в определённом соотношении показателей физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни, которое можно выразить формулой:

Ифиз. = (ХВ / ФЖ) × 100,

где  ХВ – хронологический возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Хронологический возраст здания – период времени, прошедший со дня ввода объекта эксплуатации до даты оценки.

Физическая жизнь здания – период эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определённым критериям (конструктивная надёжность, физическая долговечность и т.п.).

Типичный срок физической жизни аналогичных объектов по данным ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» составляет 150 лет. Хронологический возраст –50 лет.

Ифиз =50/ 150 × 100 = 33%.

 

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

• Проект здания был выполнен с учетом всех требований для строительства, планировка помещений соответствует назначению здания, а теплотехнические характеристики ограждающих конструкций – требованиям СНиПа;
• Здание находится в Центральном районе г. Челябинска.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

Таблица 11 - расчет величины совокупного износа

Показатель	Значение
Физический износ, %	33
Функциональный износ, %	0
Экономический износ, %	0
Совокупный износ, %	33

Источник: Расчетные данные Оценщика

На основании визуального осмотра и расчётных данных можно прийти к выводу, что процент износа здания многоквартирного жилого дома, в котором расположен Объект оценки, составляет 33 %.

2.7 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов:

Затратный подход	Не использовался
Сравнительный подход	4 686 324
Доходный подход	Не использовался

 

При использовании стандартных подходов и методов, была получена рыночная стоимость 4 -комнатной квартиры общей площадью 95,9 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 71, кв. 41, которая на дату оценки составила, без учета НДС:  4 686 324 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч триста двадцать четыре) рубля.

 

 3. Ипотека в коммерческих банках и расчёт ипотечного кредита

 

Поскольку залоговая стоимость недвижимости рассчитывается, как правило, в целях ипотечного кредитования - то логично что

Для сравнения ипотечных программ рассмотрим кредитование на приобретение объекта оценки: срок кредитования 10 лет, сумма кредита 80%, стоимость недвижимости 4 686 324 руб. Для примера расчета возьмем один из востребованных банков города г.Челябинска, специализирующийся исключительно на ипотечных платежах. Ипотечный калькулятор представлен на сайте https://www.deltacredit.ru/mortgage_calculator/

График платежей с равномерным погашением основного долга и полным ежемесячным погашением процентов по кредиту ДельтакредитБанк представлен на рисунке.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги дипломной работы, были рассмотрены следующие вопросы:

В первой главе было обозначено понятие оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, понятие ипотечного кредита и особенности его применения. Рассмотрен вопрос о том, каким образом происходит оценка, расписаны этапы.

Вторая глава рассматривала на примере сравнительного и доходного метода оценки недвижимости на рынке жилья г. Челябинска. Расчет затратного метода был исключен, т.к. весовая доля в роли оценки жилья при ипотеке весьма мала (порядка 5%). Полученный общий результат оценки составил 4 686 324 рублей. Эта сумма и будет являться определяющей в кредитной организации и по условию договора может быть кредитована под залог.

В третей главе приведен пример ежемесячных платежей по кредиту в одном из коммерческих банков г.Челябинска.

В России в настоящее время уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного кредитования и необходимой оценки недвижимости. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Кроме того, с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке со стороны региональных властей, страховых компаний, предприятий, застройщиков.

В целом, анализируя российский рынок ипотечных кредитов, необходимо отметить тот факт, что ипотека в настоящее время стала доступной. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, ориентируясь на средний класс населения.

 

Ипотечное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы, призванные привлечь клиентов в условиях зарождающейся конкуренции.

Что же касается оценки недвижимости, то настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России - сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

В том числе, необходимы методы оценки недвижимости с целью определения залоговой стоимости с учетом фактора времени кредитования.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. «Основы оценки стоимости недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004;
2. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. – 1997;
3. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2007. - 352 с.
4. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.
5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.
6. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. «Анализ практики оценки недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004;
7. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. - 268 с.
8. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. – 1998;
9. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2007. - 144 с.
10. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2006 - 344 с.
11. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с.
12. Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, ЛТД. 1995.
13. Пылаева А.В. Проблемы классификации в кадастровой оценке иналогообложении недвижимости // Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» - 2011. №10
14. Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 1998;
15. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2006. – 448 с.
16. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - С.-П., Санкт-Петербургский технический университет. 1997.
17. Тарасевич Е.И. «Методы оценки недвижимости», Изд-во ТОО «Технобалт», СПб. – 1995.
18. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2004;
19. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Издательство «ЭКМОС», 2000.
20. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 1999;
21. Харрисон Г.С. «Оценка недвижимости», Учебное пособие, Изд-во РИО «Мособлупрполиграфиздат», М. – 1994;
22. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2007. - 155 с.
23. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.