Анализ жилой недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

1.Рынок недвижимости

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

 

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

1.1 Понятие недвижимости

 

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

 

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Рынок – способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров.

 

Рынок недвижимости– это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).    

 

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

 

локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

 

уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

 

низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

 

несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

 

разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

 

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

 

рынок земли (земельных участков),

 

рынок жилья,

 

рынок нежилых помещений,

 

рынок промышленной недвижимости.

 

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

 

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы - риэлторы, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

 

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

 

Оценочная деятельность– это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

 

Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

 

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

 

1  Макроэкономическая  нестабильность (невозможно предвидеть  нормативные акты, принятие которых  обуславливается политической конъюнктурой).

 

2 С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

 

3 Размытость законодательной  базы.

 

4 Отсутствие специальных  служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство  непрозрачным.

 

5 низкий профессионализм  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной  базы).

 

6 Неравномерное развитие  сегментов рынка недвижимости (наиболее  массовым является рынок жилья).

 

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

 

Законодательная база рынка недвижимости – основа всех производимых на нем операций, будь то купля-продажа, аренда, приватизация и др.

Все сделки на рынке недвижимости осуществляются на основе принятой государством законодательной базы. Она включает в себя совокупность всех нормативно-правовых актов, касающихся недвижимого имущества. Договор купли-продажи, аренды, задатка, заключенный с нарушением закона, признается недействительным.

Сделки на рынке недвижимости осуществляются в соответствии с Законодательством Российской Федерации. Рассмотрим основные законы, в рамках которых производятся операции с недвижимым имуществом.

 

Жилищный кодекс

 

Это – основной закон, регулирующий отношения при совершении сделок купли-продажи жилья, а также других действий, вызывающих изменение прав владения или пользования жилыми помещениями. Кроме того, Жилищный кодекс регулирует перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, а также правомочность переустройства или перепланировки жилых помещений.

 

Жилищный кодекс составляет основу Жилищного законодательства, состоящего из нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления. Последнее означает, что законы, регулирующие жилищные отношения, могут несколько отличаться в различных регионах РФ, но всегда приведены в соответствие Жилищному кодексу.

 

Жилищный кодекс определяет необходимость обеспечения прав граждан на жилище, его безопасность и неприкосновенность, недопустимость произвольного лишения. Он описывает основания для возникновения жилищных прав и обязанностей, к которым относится, в частности, заключение договоров купли-продажи или оформление наследства. Жилищный кодекс определяет пути защиты жилищных прав, включая судебные разбирательства в случаях их нарушения. Он также устанавливает компетенцию органов власти в области жилищных отношений. В частности, в нем указано, что государственная регистрация прав собственности на жилье является обязательной.

 

Жилищный кодекс определяет, что такое жилое помещение и жилищный фонд. В нем описаны условия и порядок вывода помещения из жилищного фонда. Так, перевод помещения в нежилое невозможен, если к нему нельзя оборудовать отдельный доступ, если в нем кто-либо проживает или оно является частью жилого помещения. Квартира в многоквартирном доме может быть выведена из жилищного фонда, только если она расположена на первом этаже либо над нежилыми помещениями.

 

В Жилищном кодексе прописаны основания для проведения перепланировки жилых помещений и случаи, когда в ней будет отказано. Указаны последствия самовольной перепланировки. Таковая может быть признана законной по решению суда, в противном случае необходимо вернуть помещение в первоначальный вид. Иначе тот же суд может обязать владельца продать жилье.

 

Другие важные законы

 

Большое влияние на развитие рынка недвижимости оказывает свободный переход прав собственности на недвижимое имущество.

 

Согласно Гражданскому кодексу, при проведении сделок с недвижимостью необходимо их обязательное нотариальное удостоверение. Согласно Закону «О залоге» требуется также, чтобы был нотариально заверен договор об ипотеке.

 

Законодательная база рынка недвижимости непрерывно развивается вместе с изменением отношений в обществе. В настоящее время важную роль в формировании отношений на рынке играют законы «Об ипотеке», «О жилищно-накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве» и другие.

 

Закон «Об ипотеке» открыл дорогу ипотечному кредитованию на территории России. Он регулирует отношения банков и заемщиков, устанавливает право заемщика жить в квартире, находящейся в залоге у банка до полной выплаты кредита. По данному закону совершаются все сделки с привлечением ипотечного кредитования.

 

Законы «О жилищно-накопительных кооперативах» и «Об участии в долевом строительстве» дают возможность гражданам участвовать в долгосрочных программах по строительству нового жилья. Они определяют обязанности застройщиков, возводящих новые дома с использованием средств покупателей недвижимости.

 

Следует также отметить закон «О приватизации», который определяет правовые основы перехода жилья из собственности государства в частную собственность граждан.

1.2 Классификация рынка недвижимости. Сегменты рынка

Под недвижимостью понимается земля и все улучшения, которые неразрывно с нею связаны, а также то имущество, которое отнесено к недвижимому законодательно.  Итак, виды недвижимости: 1 Земля;  2 Объекты недвижимости:  • Различные сооружения;  • Помещения, предназначенные для постоянного проживания или временного нахождения людей; • Строения туристической структуры - мотели, кемпинги, гостиницы и др.; • Квартиры; • Комнаты в коммунальных квартирах; • Дачные домики; • Гаражи, места на стоянках и в гаражных кооперативах. Хотя земля и считается недвижимостью, но структуру рынка недвижимости рассматривают обычно отдельно: рынок земли и рынок объектов недвижимости. Последний по способу осуществления сделок делится на первичный и вторичный. На первичном рынке выделяют: • Социальное жилье; • Эконом; •Бизнес• Премиум; • Делюкс. К вторичному рынку относят: • Дореволюционные дома; • Сталинские постройки; • Хрущевки; • Дома по чешскому проекту, 96 –я серия, проект БПС, АППС и др.   Кроме того, рынок объектов недвижимости подразделяется на недвижимость жилую и нежилую. В свою очередь жилая недвижимость делится на городскую (квартиры в многоэтажных домах) и загородную (сельская и коттеджная). Котеджная недвижимость начала развиваться сравнительно недавно. Обычно коттеджи образуют особые «котеджные городки», которые представляют собой более высокий, чем сельский, уровень загородного жилья и имеют в большинстве своем развитую современную инфраструктуру и транспортную доступность.   Рынок нежилой недвижимости более привлекателен для инвесторов, по сравнению с жилой, поскольку имеет более высокую стоимость. Он подразделяется на офисную, торговую,                     складскую и промышленную. Офисная недвижимость может быть нежилой и жилой. Квартирно-офисные варианты пользуются большим спросом мелких компаний, только начинающих работать на рынке. Самым большим спросом пользуются бизнес-центры, которые обычно размещаются в центре города, административные здания, здания различных коммунальных и государственных структур.   Торговая недвижимость более доходна, чем жилая. К торговой относятся супермаркеты, торгово-развлекательные центры, магазины и другие предназначенные для торговли помещения.   Наибольшим спросом постоянно пользуются торговые площади в центре, в районе вокзалов, возле больших транспортных узлов. Очень востребована складская недвижимость, особым спросом пользуются большие ангары, гаражи, склады в подвале с лифтом, на первом этаже, с удобным подъездом, с рампой. Самыми идеальными, конечно, считаются специализированнее склады, специально построенные для определенной группы товаров, в соответствие с требуемыми нормами.   К промышленной недвижимости относятся заводы, комбинаты, отдельные цехи и производственные помещения. В идеале зона размещения таких объектов должна находиться за чертой города. Особенного спроса на этот вид недвижимости нет, впрочем, как и большого предложения.

 

2 Анализ рынка  недвижимости

 

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).