Анализ состояния и тенденций развития нижегородского рынка гостиничной индустрии

АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ НИЖЕГОРОДСКОГО РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ ИНДУСТРИИ

В глазах участников отечественного рынка коммерческой недвижимости гостиничный сегмент заметно отстает от остальных сегментов рынка – строительство гостиниц представляется менее увлекательным бизнесом, чем строительство офисных, торговых и складских объектов. Тем не менее, с развитием рынка – усилением конкуренции, снижением рисков – прибыльность объектов во всех секторах коммерческой недвижимости снижается, и все больше игроков готовы вкладывать средства в молодой гостиничный рынок.

За последние годы на российский рынок обратили внимание международные гостиничные операторы, которые стремятся закрепиться в малоосвоенном сегменте, ощущая его высокий потенциал. Принадлежность гостиницы к известному международному бренду гарантирует гостям определенный стандарт обслуживания, что является относительной редкостью для российских гостиниц, которые отличаются большим разнообразием с точки зрения качества услуг даже внутри одной категории.  

По итогам 2006 года объем нижегородского гостиничного рынка (включающего в себя все средства размещения) составил 720 миллионов рублей. По состоянию на декабрь 2006 года гостиницы города и области приняли около 600 тысяч человек. К нам прибыло почти 75 тысяч зарубежных гостей, в гостиницах было поселено порядка 16 тысяч. Но у любой медали две стороны: в Нижнем Новгороде существенно обострилась проблема нехватки гостиничных номеров. По данным Министерства поддержки и развития малого предпринимательства Нижегородской области, в регионе насчитывается 78 гостиниц, в том числе 24 – в Нижнем Новгороде. Гостиничный фонд города составляет 2979 номеров на 5183 места. Средняя обеспеченность гостиничными номерами – 2,4 единицы на 1000 жителей.  
 
Гостиничный рынок города Нижнего Новгорода весьма неоднороден и не структурирован: в двух нишах есть «категорийные» гостиницы, остальные «условно работают» в определенном классе.  
 
Официальные категории имеют всего четыре отеля: по «4 звезды» у гостиниц «Волна» (198 номеров) и «Александровский сад» (49 номеров). Официальные «3 звезды» имеют гостиницы «Ока» (200 номеров) и «Октябрьская» (75 номеров). В отелях уровня «3 – 4 звезды» номеров немногим более 500. На уровне «четырех звезд» функционирует «Никола Хаус» (31 номер), на уровне «трех звезд» – отель «Центральный» (более 500 мест) и гостиница «Нижегородская». Большая же часть нижегородских гостиниц не сертифицирована. 

В последние годы нижегородская гостиничная индустрия развивалось в основном за счет реконструкции существующих гостиниц. Обновленная «Волна» – первая и остающаяся самой большой гостиницей «4 звезды» в городе – расположена в Автозаводском районе, по соседству с автогигантом. Вполне достойный сервис предлагает «Октябрьская», расположенная на престижной Верхне – Волжской набережной. Официально подтвердить статус «три звезды» намерены руководители гостиниц «Нижегородская» и «Центральная».

В 2004 – 2006 годах в Нижнем Новгороде были построены только три новых отеля: «Александровский сад», «Никола Хаус» (31 номер) и «Жук Жак» (18 номеров).  

Многие нижегородские гостиницы принципиально не участвуют в классификации, так как опасаются ее не пройти. К тому же получение «звезд» и постоянное поддержание уровня требует значительных усилий и материальных затрат.  
 
Типичные проблемы нижегородских гостиниц: нехватка площадей и, как следствие, отсутствие необходимых для подтверждения «звезд» услуг: парикмахерской, службы бытового сервиса, зала для переговоров, нужного числа ресторанов. Поэтому отельеры устно декларируют, по их мнению, соответствие сервиса числу звезд, но не документируют этот факт. 
 
В городе до сих пор нет ни одного пятизвездочного отеля. Качественных номеров в городе явно недостаточно. Принимая гостей на конференцию или другое крупное деловое мероприятие, организаторы зачастую испытывают серьезные трудности с тем, чтобы разместить гостей в одном месте и на приблизительно одинаковых условиях. 
 
Ниша стала настолько свободной, что инвестиционный интерес снова начал возрастать, причем настолько активно, что в ближайшие несколько лет ожидается волна гостиничного строительства.  
 
В других сегментах недвижимости конкуренция сейчас достаточно высока, а в гостиничном бизнесе все наоборот – конкуренции почти нет.¹  
 
Особенностью инвестиций в гостиничный бизнес является то, что большая часть трат связана не со строительством объект недвижимости, а с инвестициями в оборудование, управление, персонал. Средний срок окупаемости гостиницы выше, чем других сегментах рынка недвижимости. Еще один сдерживающий фактор развития этого сектора коммерческой недвижимости – практически полное отсутствие грамотных управляющих компаний, способных взять на себя управление отелем. 
 
По оценкам экспертов, до 80% всех постояльцев нижегородских гостиниц – бизнес – туристы. Въездной туризм в городе почти не развит. Для привлечения и удержания бизнес – туристов отельеры активно обустраивают гостиничную инфраструктуру: конференц – зал, доступ в Интернет, факс, принтер, ризограф и даже ламинирование стали стандартным минимальным набором услуг каждой гостиницы.  
 
В четырех крупных гостиничных комплексах города – «Александровский сад», «Волна», «Никола Хаус», «Октябрьская» – есть системы беспроводной связи на базе технологии Wi – Fi. Однако большинство конференц – залов (а именно к ним, по словам эксперта, посетители предъявляют самые высокие требования) не соответствуют европейским стандартам. Растут требования гостей и к безопасности отелей – отельеры уделяют повышенное внимание обеспечению сохранности вещей гостя и развитию дополнительных услуг в этом направлении. 
 
Отельеры развивают условия не только для работы, но и для отдыха. На территории гостиниц уровня «три звезды» открываются оздоровительные и фитнес – центры. В обязательную программу входит также ресторан на территории гостиницы. 
 
Эксперты отмечают сезонность спроса на гостиничные услуги. Основные периоды деловой активности – на неделе с понедельника по четверг, в осеннее – зимне – весенний период, а также в дни проведения мероприятий на Нижегородской ярмарке. В дни массовых мероприятий в городе отельеры поднимают цены, в сезоны спада деловой активности – снижают. Стопроцентная заполняемость гостиницы – крайне редкое явление. Даже в дни мероприятий показатель в 80% для всех номеров уже хорош. Обычная заполняемость более дорогих номеров – 40%, а хорошая – 60%.² 
 
В формате мини – гостиниц, рассчитанных на VIP – клиентов, работают «Никола Хаус» и «Жук Жак», «У домика Петра», «Сергиевская», «Rest Home», «Релакс», «Монарх», «Sofie and Serge», «Край света». Подобным отелям отсутствие звезд не помеха: камерная обстановка и высокий уровень сервиса обеспечивают практически стопроцентную заполняемость.  
 
По мнению экспертов, ежегодный прирост рынку гостиничных услуг обеспечивает быстрорастущий сегмент мини – отелей с номерным фондом до 50 номеров. В городе ежегодно открывается по три – четыре мини – гостиницы.

Большинство гостиниц этого сегмента работают в нише «трех – четырех звезд», но сертификацию не прошла ни одна из них. Номерной фонд мини – гостиниц не превышает 10% от общего количества гостиничных номеров в городе. Из – за разницы в клиентуре владельцы крупных отелей не видят в них конкурентов.  
 
Разброс цен на номер в этом сегменте так же велик, как и в сегменте крупных трехзвездочных отелей, и напрямую связан с удаленностью от центра города. На окраинах стоимость проживания составляет порядка от 1400 до 2000 руб. в сутки, в историческом центре города – от 3000 до 12000 руб.  
 
Половина успеха любого отеля зависит от его местоположения. У инвесторов мини – гостиниц гораздо больше шансов разместить свой проект в наиболее привлекательном месте. Мини – отелю легче найти место в престижном и привлекательном для гостей города (и туристов, и бизнесменов) центре. Но пока развитию небольших отелей в центре мешает высокая стоимость земли. По словам Дмитрия Володина, сегодня строительство и оборудование одного квадратного метра четырехзвездочного отеля на 30 номеров в исторической части города, с учетом расселения жителей сносимого здания (а свободных площадок в центре), подключение его к сетям, а также остальные мелочи, включая покупку постельного белья и полотенец, обойдутся в сумму, превышающую 90000 рублей. При нестабильной загрузке одноместный номер в таком отеле должен стоить не меньше 3,4 тысяч рублей в сутки. Выдержать ценовое преимущество при таких затратах мини – отелю будет сложно. Единственный вариант – получить поддержку властей.³  
 
И, тем не менее, рентабельность мини – гостиниц, особенно уровня «четыре звезды», по мнению экспертов, может достигать 90%. Отельеров в этот сегмент привлекают относительно низкие инвестиции в открытие гостиницы. Инвестиции в строительство «Никола Хаус» (31 номер) составили порядка $1,52 млн. Для сравнения: инвестиции в строительство гостиницы уровня «три звезды» на 150 номеров достигают $710 млн. Капитальное строительство нового отеля обходится в $1000 за кв.м., отделка в зависимости от уровня гостиницы – от $300 за кв.м., оснащение кв.м – $250 – 300.

 
Мини – гостиницы растут за счет реконструкции старых жилых зданий.

О начале возведения гостиничного комплекса в микрорайоне «Мещерское озеро» в Канавинском районе ГК «Корстон» заявила еще в июле 2004 года, но ранее коммерческое строительство около Мещерского озера было запрещено в связи с закреплением за территорией статуса водоохраной зоны.  
 
Французская сеть отелей Accor начала переговоры с компанией «Бимар» об управлении четырехзвездочной гостиницей, которую последняя начнет строить в Нижнем Новгороде на улице Ильинской. Инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области в октябре 2006 года одобрил заявку компании «Бимар» на строительство гостинично – торгового комплекса (ГТК) в районе улиц Ильинской, Малой Покровской и Харитонова.  
 
Работы завершились к 2011 году. ГТК включает четырехзвездочный комплекс на 230 номеров из трех зданий в три, семь и 12 этажей, торговый центр и двухуровневую подземную автостоянку под гостиничными зданиями.  

Accor подписала также протокол о намерениях с компанией «Региональный центр международной торговли» по управлению двумя гостиницами в составе строящегося Центра международной торговли (ЦМТ) на площади Октябрьской.  
 
Трехзвездочная гостиница на 200 номеров стоимостью $80 – 200 в сутки под брендом Ibis будет введена в эксплуатацию в 2008 году в составе первой очереди ЦМТ, а четырехзвездочная Novotel на 150 номеров по $150 – 200 – в составе второй очереди, строительство которой должно начаться в 2008 году и завершиться через 1,5 – 2 года.⁵  По словам директора ЦМТ Павла Солодкого, общий объем инвестиций в создание центра составляет $100 млн. Комплекс зданий ЦМТ займет около 80 тысяч кв.м. В его состав войдут бизнес – центр класса А с офисами, конференц – залами и комнатами переговоров, несколько ярусов подземных автостоянок, рестораны, кафе и развлекательные заведения, гостиницы.  
 
Нижегородская компания ООО «Волга – Инвест Лтд» совместно с иностранной компанией профинансирует строительство в Нижнем Новгороде отеля на 250 номеров, управлять которым будет Kempinski Hotels (Германия, управляет 54 отелями по всему миру). Интерес Kempinski Hotels к Нижнему Новгороду обусловлен, в частности, тем, что в городе располагается представительство компании Lufthansa, которая является давним партнером Kempinski.⁶  
 
Объем инвестиций в строительство гостиницы составит $150 – 200 млн. Соинвестором ООО «Волга – Инвест ЛТД» станет западная компания.  
 
Строительство отеля началось в сентябре 2008 года. Срок реализации проекта – 2 – 3 года. В настоящее время, по словам руководителя «Волга – Инвест Лтд» Левана Суладзе, ведутся предпроектные работы и выбор земельного участка.  
 
 
 
Динамика величины фонда гостиничных номеров в городе Нижнем Новгороде (прогноз). 
 
Источник: ЗАО «НижБизнесКонсалтинг» 
 
Ранее сообщалось, что отель может быть построен в центре Нижнего Новгорода, на улице Большой Покровской, на месте сгоревшей в конце прошлого века гостиницы «Москва». Однако, по словам Суладзе, отель планируется построить в районе набережной Гребного канала. Причины переноса места строительства не уточняются (против строительства гостиницы на месте сгоревшей «Москвы» протестовала Нижегородская епархия: в 1997 году на этой площадке были обнаружены развалины церкви и захоронения XV – XVII веков).  
 
Проект реконструкции гостинцы «Волжский откос» предполагал создание на ее месте многофункционального комплекса Clover City Center, общей площадью 48000 кв.м., в который войдут отель на 200 номеров категории «пять звезд», бизнес – центр класса А площадью 15000 кв.м. и торгово – развлекательный центр площадью 12 000 кв.м. Однако градостроительный совет Нижегородской области отправил проект компании ООО «ИНЭКС Групп» на доработку, посчитав, что торговый центр и отдельно стоящий бизнес – центр нарушают облик памятника архитектуры, которым является гостиница.⁷ 
 
Гостиничная сеть Global Hyatt Corporation готова выступить в качестве инвестора строительства пятизвездочного отеля на 200 номеров в историческом центре Нижнего Новгорода, однако пока проект гостиницы компания мэрии города не предоставила.⁸ 
 
Один из крупнейших российских операторов – компания «Интурист» (входит в АФК «Система»), получив в управление нижегородскую гостиницу «Октябрьская», намерена инвестировать в ее развитие и повышение класса около 6,6 млрд. рублей. Компания уже провела реновацию отеля до класса «три звезды». Строительство второй очереди на 150 – 200 мест позволит ей претендовать на «4 звезды».⁹ 
 
Проект бизнес – гостиницы будет реализовываться в форме совместного предприятия с участием иностранного капитала. В настоящее время будущая гостиница построена на 30% – создан фундамент здания. В 1999 году из – за отсутствия финансирования строительство было приостановлено. Планируется, что новая гостиница будет рассчитана на 200 мест.¹⁰ 
 
Группа компаний «ПИР», контролирующая 20% нижегородского ресторанного рынка, решила диверсифицировать свой бизнес и в качестве нового направления выбрала гостиничную индустрию. По словам президента ГК «ПИР» Александра Котюсова, компания уже направила заявку на предоставления помещения Дом строителя (бывшая усадьба Строгановых, памятник жилой славянской архитектуры 1820-х годов) на улице Рождественской. В ходе реконструкции усадьбы планируется создать отель на 30 номеров, который будет соответствовать уровню «четыре звезды».  
 
Инвестиционный совет при губернаторе 5 сентября 2007 года одобрил выделение земельного участка площадью 8,2 гектар под строительство многофункционального гостиничного комплекса Нижегородском районе города на пересечении улиц Ошарская и Белинского, в создание которого девелоперская компания ООО «Русотель – Н» («дочка» московского «Русотеля») планирует инвестировать 1,3 млрд. рублей. Для развития проекта будет привлечена компания Mariott. Гостиница будет рассчитана скорее на 100 – 150 номеров. По словам представителей компании, он будет соответствовать мировому стандарту в 4 – 5 звезд. Этажность гостиницы будет определена после согласования проекта с метрополитеном – земельный участок, на котором возведут комплекс, располагается над запроектированным тоннелем метрополитена.  
 
ООО «Инвестиционная компания «Феникс» вложит 1,2 млрд. рублей в строительство делового центра с подземной автостоянкой, торговыми помещениями, общественным питанием и гостиницей в Советском районе Нижнего Новгорода на пересечении улиц Пушкина, Тимирязева и переулка Плодовый. Площадь земельного участка для строительства комплекса составит 8,5 тысяч кв.м.  
 
Сроки строительства пока не определены, так как участок под строительство обременен правами третьих лиц – на нем расположены индивидуальные жилые строения.  
 
ООО «ИнвестПроект» намерено инвестировать 750 млн. руб. в строительство гостинично – делового центра на пересечении улицы Черниговская и Похвалинского съезда, который будет включать гостиницу на 70 – 80 номеров уровня «4 звезды», а также деловую часть с офисами и конференц – залами. Строительство центра началось летом 2008 года, срок строительных работ – три года. Инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области одобрил данный проект. 
 
Нижегородский рынок привлекает иногородних игроков, прежде всего, своей ненасыщенностью. Рентабельность гостиничного бизнеса на местном рынке достигает 40%, а в отдельных сегментах – 50% (для сравнения: средняя рентабельность гостиничного бизнеса в городе Екатеринбурге держится на уровне 15 – 20%).¹³ 
 
Для того чтобы реализовать гостиничный проект с участием профессионалов, необходимы усилия трех сторон: самой управляющей компании, ее партнера – заказчика и местных властей. Все намерения по реализации проектов с участием внешних операторов до сих пор не были реализованы именно по причине недостаточной координации усилий названных сторон.

 
Работа отечественных инвесторов гостиничного бизнеса с западными управляющими компаниями повышает уровень проекта в целом и может сократить сроки его окупаемости.  
 
 
 
Распределение номерного фонда гостиниц по районам города Нижнего Новгорода 
 
к 2011 году (прогноз). 
 
Источник: ЗАО «НижБизнесКонсалтинг» 
 
Ускорить окупаемость дорогих отелей в регионах позволит интеграция гостиничных проектов в масштабные и дорогостоящие проекты деловых, развлекательных и рекреационных комплексов, поскольку сроки окупаемости гостиницы сейчас в два раза выше, чем офисного или торгового центра.  
 
Реализуя комплексные проекты, инвесторы за счет более прибыльных видов коммерческой недвижимости выводят на рынок менее прибыльные гостиницы в расчете на будущее. Ведь наличие отеля – это не только свидетельство развитости инфраструктуры комплекса, но и еще способ «застолбить» рынок. С падением доходности офисной и торговой недвижимости инвестиции в гостиницы станут более привлекательными, и у тех, кто реализовал проекты раньше, будет возможность снять с рынка первые «сливки». 

ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ:

•  
  В ближайшем будущем ожидается приход на региональный рынок международных управляющих компаний.
•  
  Переориентация игроков на более высокий уровень обслуживания и, как следствие – рост стоимости услуг.
•  
  Приход новых крупных игроков, как местных предпринимателей, так и международных отельных сетей, заставит рынок стать более структурированным. 
•  
  Стоит ожидать выравнивания уровня сервиса, который неоднороден даже в пределах одной и той же категории.
•  
  Приход в город новых игроков, приведет к конкурентной борьбе, которая развернется в городе в ближайшие два – три года.
•  
  На фоне общего роста номерного фонда наполняемость отелей в обычные дни существенно снизится, что приведет к увеличению сроков окупаемости и снижению рентабельности гостиниц. Выигрышное положение на рынке займут игроки, уже сегодня работающие на будущее: создающие объединения и пул постоянных клиентов, предлагающие дополнительные услуги проведения конференций и семинаров, категорирующие отели по российским и зарубежным системам сертификации.
•  
  В ближайшие годы сохранится тенденция строительства многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей, поскольку сочетание различных форматов в одном проекте позволяет снизить риски и ускорить процесс окупаемости объекта.
•  
  Есть основания полагать, что в ближайшее время будет создано объединение гостиниц Нижнего Новгорода, которое позволит комплексно участвовать в туристической программе области и сообща решать проблемы отрасли, пусть даже в пределах региона.
•  
  По сравнению с городом, активно развивается рынок загородных гостиниц и пансионатов. По опыту других крупных городов можно прогнозировать, что в ближайшее время строительство малых гостиниц начнется в пригородах Нижнего Новгорода, а также в районных центрах (особенно таких, как Городец, Семенов, Балахна, Дивеево, Большое Болдино, Арзамас).