Макроэкономические условия функционирования рынка жилья

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ТЮМЕНСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НЕФТЕГАЗОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт менеджмента  и бизнеса

Кафедра МТЭК

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тюмень 2010

 

1. Состояние рынка жилья в России на современном этапе

 

Макроэкономические  условия функционирования рынка  жилья

• В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 года иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков. К концу 2008 года внешний корпоративный долг России составил $500 млрд. (около 30% ВВП). Он образовался в основном за счет получения банками и промпредприятиями (в том числе значительная доля – застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь ипотечное.
• Отток капитала частного сектора, который с 2000 по 2005 год постепенно уменьшался (с – 24,8 млрд. долларов), в 2006-2007 году достиг положительного сальдо (+42 и +82,3 млрд. долларов соответственно). В первом полугодии 2008 года приток продолжался, но в третьем квартале (в основном в сентябре) он обнулился, а в четвертом отток составил -129,9 млрд. В 1 квартале 2009 года отток продолжался (-38 млрд.).

 

 

 

Первые предвестники кризиса на рынке недвижимости –  замедление объемов строительства  и ввода жилья

• Годовой объем ввода жилья в России с 2000 по 2007 год вырос с 32,3 до 61,0 млн. кв. м., причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году прирост был незначительный (4,5%), ввод составил 63,8 млн. кв. м. (765,6 тыс. квартир). В 1-м квартале 2009 года объем ввода практически сохранился на уровне соответствующего периода прошлого года.

 

 

• В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн. кв. м, причем в последние годы темпы роста были минимальными, а в 2008 году введено 3,28 млн. кв. м (прирост -32%). В Московской области с 2000 по 2008 год ввод вырос с 2,61 до 7,78 млн. кв. м, в том числе прирост в 2008 году близок к нулю (-0,3%). В Санкт-Петербурге ввод составил в 2007 году 2,64 млн. кв. м, в 2008 г. 3,21 млн. кв. м (прирост +21,8%).

 

 

 

Динамика основных показателей рынка жилья (на примере  Москвы)

• Согласно данным Управления ФРС г. Москвы, число сделок купли-продажи столичных квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 16% (65,12 и 78,82 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 6-7 тыс. до 2-2,5 тыс. Число сделок, заключенных в первом квартале 2009 года (8993) и в апреле (4757), на 23-24% ниже аналогичного показателя 2008 года. Спад объема сделок прекратился.
• Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов более чем на 63%. Доля ипотечных сделок, достигшая в Москве в 3 квартале 2008 года 28-30%, снизилась до минимальных значений.

 

 

 

Ценовая ситуация

• В 2007-2008 году почти во всех городах продолжался рост цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте. В 4 квартале началось снижение как рублевых, так и особенно долларовых цен. Графики для различных городов России сведены в 4 группы с близким характером динамики цен.

Динамика средней  удельной цены предложения жилья  в городах России

 

 

• К марту-апрелю 2009 года рублевые цены в городах выборки снизились от исторического максимума, достигнутого в июне-сентябре 2008 года, на 1-25%, в пересчете на доллары – на 19-49% (в Москве соответственно на 11% и 31%).

Снижение цен  предложения жилья от исторического  максимума к марту-апрелю 2009 года

Сопоставление прогноза от 1.10.08 с фактическими данными

В условиях наступившей турбулентности внешней среды все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости в начале октября 2008 года можно свести к четырем сценариям.

 

 

 

Сценарий N1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом – до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

Сценарий N2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 года требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения. К сожалению, уже в декабре стало ясно, что в реальности этот сценарий не реализовался.

Сценарий N3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 года в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря – на 30-35%. С ноября-декабря реализуется именно этот сценарий.

Сценарий N4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие. Этот сценарий все еще не потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.

Перспективы

Реально ситуация развивалась близко к сценарию N3 (фактическое снижение цен в долларовом выражении оказалось пока даже больше прогнозируемого). В настоящее время можно констатировать, что рынок заканчивает стадию кризисного падения и переходит к стадии депрессивной стабилизации.

В отличие от кризиса 1998-1999 годов, форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидается в 2011-12 году, и рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 годах (форма тренда – L).

В 2009-2010 году объемы ввода жилья снизятся. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.

Средняя доходность строительного бизнеса снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых  она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

 

2. Виды стоимости объектов недвижимости

рынок жилье стоимость  недвижимость

В условиях рыночной экономики, стоимость недвижимости может существенно различаться в зависимости от целей ее использования. Различаю следующие виды стоимостей:

• рыночная стоимость, это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
• потребительская стоимость, это цена недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
• инвестиционная стоимость, это цена объекта для специфического инвестора или прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
• страховая стоимость, это рыночная цена объекта, рассчитываемая для целей страхования; обычно рассматривается как эквивалент стоимости замещения или восстановительной стоимости;
• стоимость замещения, это цена нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций и оборудования;
• восстановительная стоимость, это цена воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
• залоговая стоимость, это цена объекта, рассчитанная на основе рыночной стоимости и используемая для кредитования;
• ликвидационная стоимость, это цена объекта недвижимости при вынужденной продаже;
• утилизационная стоимость, это цена объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
• стоимость действующего предприятия, это цена единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования производства.

 

3. Расчетно-аналитическое задание

 

1. Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.

Решение №1:

1-ый год

 

 

 

 

2-ой год

 

 

 

 

Стоимость здания при покупке через  два года составит 1 593 848,86

Решение №2: Введем обозначения

S₁ – это стоимость здания при покупке сегодня

S_{2 –} это стоимость здания при покупке через 2 года

p – Рост цен на недвижимость, в квартал, тогда

 

 

 

= 1 000 000* 1,59384807= 1 593 848,86

 

2. Составьте формулу для расчета стоимости земли через 5 лет, если ее купили за 20000 д.е., стоимость земли ежегодно повышается на 15% в год.

Введем обозначения

S₁ – это стоимость земли при покупке

S_{2 –} это стоимость здания при покупке через 5 лет

p – рост цен на землю, в год,

Тогда формула для расчета стоимости  земли составит:

 

 

 

 

3. Укажите верную формулу определения стоимости объекта недвижимости доходным методом (С_од):

 

а) С_од =

б) С_од = ЧД * КАП

в) С_о =

 

4.Определить стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый эксплуатационный доход от его использования составит 1500 т.д.е., а ставка капитализации 0,25.

Стоимость земельного участка методом  капитализации составит: