1) долговое  обязательство, регулирующее все  вопросы кредита (учетную процентную  ставку, сроки и порядок внесения  платежей, штрафные санкции за  отсрочку, и т.д.);

2) ипотечный  договор с указанием прав и  обязанностей сторон. Ипотечный  договор должен быть обязательно  зарегистрирован в местной регистрационной  службе, но его нотариального  удостоверения не требуется. Потребность  в двух документах при оформлении  ипотеки связана с обеспечением  потенциальной возможности продажи  кредитов.

Ссуды, которые выдаются банком, объединяются в пул (пакет) ипотек, и продаются  внешним инвесторам. Поступления  от продажи пускаются в оборот, и тем самым начинается новый  цикл кредитования.

На этом этапе начинается действие вторичного рынка ипотеки. Здесь задействован очень сложный механизм. Центральное  место в нем занимают такие  учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация -“Фенни Мэй” (Fanny Mae), Правительственная национальная ипотечная ассоциация – “Джинни  Мэй” (Ginnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита –  “Фредди Мэк” (Freddie Mac). Они приобретают  пул кредитов у ипотечных банков, фактически покупая право кредитора  на заложенное имущество. При этом на обратной стороне долговых обязательств делаются передаточные надписи, а в  регистрационных реестрах делается запись об этой операции. Купля-продажа  пула ипотек оформляется специальным  актом. Обязательно производится андеррайтинг, и подтверждается кредитоспособность заемщика. После покупки кредитов, с ипотечным банком заключается  отдельное соглашение об обслуживании кредита, которое состоит в: 1)взимании ежемесячных платежей и направлении  соответствующих средств инвесторам, купившим займы; 2) защите интересов  инвестора в случае возникновения  споров по кредиту, и т.д.; 3) информировании заемщика о состоянии рынка ипотек, и другие услуги. Учреждение, купившее пул ипотек, выпускает ценные бумаги (акции или облигации), которые обеспечиваются ипотеками. Акции продаются затем инвестиционному банку, а последний реализует их по доступным ценам рядовым инвесторам – гражданам США. Ценные бумаги, обеспеченные кредитами ипотечных банков, не имеют права приобретать лица, не имеющие американского гражданства. [13, с.189]

Существует  такой инструмент, без которого использование  ипотечного кредитования в США невозможно, – это страхование. Ему придается  огромное значение. В сфере страхования  кредитов действуют как государственные, так и частные компании. В зависимости  от организации, страхующей кредит, ипотеки  принято делить на четыре вида:

• 1.обыкновенные ипотеки, застрахованные частным образом;
• 2.ипотеки, застрахованные Федеральной жилищной администрацией;
• 3.ипотеки, застрахованные Ведомством по делам ветеранов;
• 4.ипотеки, застрахованные Администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства.

Необходимость страхования ипотечных кредитов возникла во время Великой депрессии 30-ых годов, когда большинство организаций  по ипотечному кредитованию обанкротилось, из-за разорения заемщиков и невыплат платежей по выданным кредитам. Чтобы  наладить ситуацию с выдачей и  обслуживанием ипотечных кредитов, была создана Федеральная жилищная администрация, которая вначале  была полностью государственной  организацией, но со временем приватизировалась. Кстати, в то же время создалась  и “Фенни Мэй”, которая также  в начале была государственной организацией, а затем стала частной. Поскольку  кредиты страховались государственным  учреждением, появилась заинтересованность кредитора в предоставлении ссуд. Сейчас большинство кредитов, выдаваемых ипотечными банками на приобретение отдельных жилых домов, застраховано Федеральной жилищной администрацией. [13, с.191-193]

Федеральные органы США предоставляют два  вида так называемых кредитов помощи: льготные строительные кредиты и  субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность. Льготные строительные кредиты выдаются строительным компаниям на возведение домов, квартиры в которых будут сдаваться  в наем с регулируемой квартирной платой семьям, доходы которых не превышают  устанавливаемого государством уровня. Субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность предоставляются  на покупку частных домов лицам, которые не в состоянии оплатить рыночный кредит. Критерии для отбора потенциальных заемщиков устанавливаются, в зависимости от величины семейного дохода и обеспеченности жильем. 
Сильная конкуренция на рынке ипотеки США, а также развитие различных форм кредитования привело к появлению всевозможных видов ипотечных кредитов (закладных), среди которых самыми распространенными стали следующие:

• 1.Общая закладная – при которой кредит относится более чем к одной части недвижимого имущества. В таких закладных указывается, что часть заложенного имущества должника может быть возвращена при возврате определенной части кредита.
• 2.Комплексная закладная – кредит берется не только под недвижимое имущество, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости.
• 3.Перевешивающая закладная – дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительный кредит от другого кредитора. Новый кредитор берет на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент.

Кроме того, заемщик имеет право выбрать  себе ипотечный кредит, условия обслуживания которого наилучшим образом подходят именно для него. Ипотечные банки  предлагают целый ряд кредитов, в  зависимости от условий его оплаты:

• 1.Полностью амортизированный кредит – требует от должника равную сумму денег ежемесячно. Деньги идут сначала на погашение процента за кредит, а затем на погашение основной суммы долга.
• 2.Частично амортизированный кредит – выдается по льготной ставке процента, в качестве компенсации за гарантированное участие в прибыли, которую получит заемщик, продав через определенное время свое имущество.
• 3.Линейно амортизированный кредит – предполагает внесение платежей неравными суммами. Размер каждого платежа определяется существующей на определенную дату величиной непогашенного долга и процентов по нему. Основная часть долга погашается равными долями, а проценты – неравными.
• 4.Кредит с прямым платежом – по процентам выплачиваются периодические платежи, а основная сумма долга должна быть выплачена до истечения срока предоставленного займа.
• 5.Кредит со ступенчатыми выплатами – здесь заемщик вносит установленные ежемесячные платежи в течение первых нескольких лет, и большие платежи в оставшийся период, когда, как предполагается, должны вырасти доходы заемщика.
• 6.Кредит с раздутым платежом – требует периодических платежей, последний из которых должен быть более высоким, чем все остальные.
• 7.Кредит с растущей выплатой по основной сумме – предполагает выплаты по фиксированному проценту, но выплаты по основному долгу возрастают в период роста доходов заемщика. Причем выбор периода возросших платежей остается за заемщиком.
• 8.Кредит с регулируемой нормой – норма процента по такому кредиту колеблется в зависимости от макроэкономической ситуации. Заемщик, при этом виде кредита, может оплатить в предварительном порядке весь заем, без наложения штрафа.
• 9.Кредит с перезаключаемой нормой – условия кредита изменяются каждые 3,4 или 5 лет, в течение которых ставка процента за кредит может расти или падать, в зависимости от макроэкономической ситуации. Предварительная оплата суммы кредита разрешена. [11, с.258-261]

Несмотря  на такое многообразие форм, и видов  ипотечного кредита, учитывающих текущее  финансовое положение заемщиков, возникают  ситуации, когда должник не может  во время выплатить свой ежемесячный  платеж. В этом случае ипотечный банк направляет уведомление заемщику о необходимости внесения платежа. Через 10 дней посылается новое уведомление, еще через 30 дней должник вновь оповещается о невыполнении им обязательств. После этого, если выясняется, что заемщик в затруднении выплачивать платежи, банк предлагает заемщику различные выходы из создавшегося положения. Если предпринятые меры не дали результатов, банк уведомляет клиента об обращении взыскания на его заложенную недвижимость, что является обязательным условием по договору ипотеки. В некоторых штатах требуется также и оповещение общественности  через опубликование объявления в средствах массовой информации. 
Реализация американской модели ипотеки стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при активном содействии государства, которое заключается в частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий контроля государства является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

Американская  модель ипотеки является эффективной  и стабильной системой кредитования из-за разграничения полномочий и  сфер ведения между центром и  штатами. Первичный рынок ипотечного кредитования регулируется на региональном уровне – правительствами штатов, а вторичный рынок – федеральным  центром.

Это позволяет  поддерживать социальную роль ипотеки, которая заключается как в  обеспечении, так и в защите прав граждан в выборе способа приобретения жилья, – это легче делать с  учетом особенностей и традиций, присущих отдельной территории. В то же время, осуществление контроля и стандартизации отношений на рынке ипотечных  ценных бумаг на национальном уровне, позволяет избегать хаотичности  и беспорядка в обеспечении ресурсами  рынка кредитов, а значит, содействует  реализации социальной роли ипотеки

    3. Ипотечное кредитование в России

     3.1 Объем и динамика ипотечного кредитования

Объем и динамика рынка. Российский рынок  ипотечного кредитования вплоть до обострения кризисных явлений осенью 2008 года   демонстрировал удивительную стабильность. Стремительный рост цен на недвижимость на фоне высоких темпов инфляции длительное время подпитывал спрос на ипотеку  со стороны населения, а возрастающая доходность данного продукта стимулировала  ответную реакцию банков. Даже в  условиях наблюдавшихся со второй половины 2007 года проблем с внешним фондированием  российским банкам удавалось устойчиво  наращивать объемы кредитования. За первые три квартала 2008 года объем предоставленных  ипотечных кредитов на 48% превысил показатели аналогичного периода 2007 года (рисунок 2), а размер ипотечного портфеля увеличился на 23% [24]

Рисунок 2 – Объем предоставленных ипотечных кредитов [24] 

Экономический кризис стал настоящей проверкой  на прочность для данного рынка. Ипотечное кредитование не только в  наибольшей степени испытало на себе последствия экономического спада  – в период  острой фазы кризиса  осенью 2008 года была поставлена под  вопрос жизнеспособность всей системы  ипотечного кредитования России. Закрытие внешних рынков капитала и уход большинства  операторов  вторичного рынка на некоторое время оставили российские банки без возможности рефинансирования.  На фоне проблем с ликвидностью, кризиса в строительной отрасли, снижения цен на недвижимость и  существенного сокращения доходов  населения ключевые участники рынка  фактически заморозили все  ипотечные  программы, сфокусировавшись на обслуживании уже выданных кредитов. Ряд крупных  игроков вообще временно покинул  рынок, официально свернув ипотечные  программы либо введя заградительные ставки. В результате уже в 4 квартале 2008 года банками было выдано на 40% кредитов меньше, чем за  аналогичный период 2007 года, а по итогам 2009 года объем  кредитования сократился в 4,3 раза  и составил всего 152,5 млрд рублей (против 655,8 млрд рублей в 2008 году). Это фактически отбросило рынок на три года назад (объем выдачи в 2006 году составил 155,7 млрд рублей), когда  ипотечное кредитование в России только активно зарождалось. Сокращение объемов кредитования  отразилось и на величине ипотечного портфеля: в 2009 году он фактически не изменился и остался  на уровне 2008 года (1 010,9 против 1 070,3 млрд рублей). Данные процессы происходили на фоне  беспрецедентного по своим масштабам ухудшения качества обслуживания кредитов: за период с октября 2008 года по декабрь 2009 года объем просроченной задолженности возрос в 6 раз, в результате  чего ее доля в стагнирующем ипотечном портфеле выросла с 0,5 до 3,2%.

В то же время уже во 2 полугодии 2009 года появились первые признаки оживления (Рис. 3).  Если за 1 полугодие было выдано кредитов на сумму 56 млрд рублей, то только за один 4 квартал  2009 года объем кредитования вырос до 60,8 млрд рублей, что составляет 40% общего объема рынка  в 2009 году. Итоги же первых двух месяцев 2010 года в полтора раза превысили объемы кредитования в  январе - феврале 2009 года. Даже с учетом эффекта сезонности и практики перекредитования, в  результате которой реструктурированные  кредиты отражаются как вновь  выданные, подобная динамика  явно свидетельствует  о позитивных сдвигах на ипотечном  рынке. И хотя все еще сохраняется  тенденция к увеличению объемов  просроченной задолженности, темпы  ее прироста существенно сократились  – с 5-8% в 2009 году до 2-3% в январе-феврале 2010 года. 
 
 

Рисунок 3 – Объем ипотечного кредитования за 4-тый квартал 2009 года [24] 

О наметившейся «оттепели» на рынке свидетельствует  и активизация банков в сфере  привлечения  новых клиентов. В  конце 2009 – начале 2010 года были существенно  расширены продуктовые линейки (вернулась  ипотека на покупку квартиры в  строящихся домах, кредиты на покупку  загородного дома),  стали получать распространение ранее редкие для  рынка продукты – кредиты с  плавающей и комбинированной  ставкой, увеличилось предложение  валютных кредитов, возросло число  рекламных акций.  Многие крупные  банки («ВТБ 24», Сбербанк) вернулись  к практике рефинансирования кредитов, в том  числе выданных другими  банками. При этом наблюдается некоторое  смягчение требований к заемщику  (в частности, использование наряду со справкой 2-НДФЛ справки по форме  банка или даже в свободной  форме). К началу 2010 года на рынок  постепенно вернулось большинство  ранее активных участников, предпринимает  первые шаги по восстановлению ипотечного кредитования и ряд крупных игроков  (в частности, Альфа-Банк и Банк Москвы). С другой стороны, в начале текущего года проявилась определенная тенденция  к росту спроса на  ипотеку. Так, в феврале 2010 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья Москвы составила 22,7%,  тогда как еще в декабре 2009 и январе 2010 года она не превышала  уровня в 15%. Подобная тенденция может  объясняться эффектом отложенного  спроса, связанным с решением части  домохозяйств, ранее отказавшихся покупать жилье в ожидании снижения цен, о  покупке квартиры в условиях стабилизации цен.  При этом можно утверждать, что кризисный период развития ипотечного кредитования в целом для  рынка  имел и значимые позитивные последствия. Существенно возросло качество отбора потенциальных  заемщиков, банки  стали более гибкими в отношении  проблемных клиентов (в течение 2009 года было  реструктурировано около 35 тыс. ипотечных кредитов), в значительной степени улучшились технологии  работы с залогами, а также взаимодействие банков и судебных инстанций по вопросам дефолтных кредитов. Был принят ряд  важных мер со стороны государства  по поддержке и развитию вторичного ипотечного  рынка, а также стимулированию жилищного строительства. Фактически кризис ознаменовал обновление  рынка, сегодня ипотечное кредитование вышло на иной уровень развития. «Сейчас идет формирование  нового рынка ипотечного кредитования, с  новым подходом к оценке рисков, как со стороны банков, так  и  со стороны заемщиков, – соглашается  Татьяна Невская, начальник управления ипотечного кредитования ОАО «Альфа-Банк». – Это будет качественно новый  рынок ипотечного кредитования, его  развитие,  возможно, будет не столь  динамичным, как до кризиса, но зато это развитие будет стабильным». А благодаря эффекту «низкой  базы» перед участниками рынка  и органами государственной власти  открыта возможность придать  стимул данному развитию посредством  решения многочисленных актуальных проблем [24].