Ипотечное кредитование в России

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………3

1. Теоретические аспекты  ипотечного кредитования………………………...5

1.1. Сущность, понятие ипотеки………………………………………....5

1.2. Классификация ипотечных кредитов………………………………..8

1.3. Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования………………………………………………………………10

2. Становление  ипотечного кредитования в России…………………………..15

2.1. Исторический аспект развития ипотечного кредитования………..15

2.2.Ипотека в России в 90-е годы XX века……………………………...18

3. Ипотечное кредитование  в России на современном этапе…………………23

3.1. Ипотечное кредитование в период кризиса 2008 - 2010гг………...23

3.2. Ипотечное кредитование в России в 2011 – 2012 гг………………27

3.3. Проблемы развития ипотечного кредитования в России…………33

Заключение……………………………………………………………………….36

Список используемых источников……………………………………………..37

Приложения……………………………………………………………………...39

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Задача обеспечения  своих граждан жилищем, доступным  по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

Жилье в рыночной экономике – это наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики  и уверенность населения в  своем будущем и в будущем  страны в целом.

Настоятельная необходимость  жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее  время, когда значительно сократилось  государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. Согласно исследованию Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями.

Ипотечное кредитование – реальная возможность изменения  сложившейся в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования – предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог  самого приобретаемого жилья. Таким  образом, ипотечный кредит – это  кредит, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества. А ипотечное кредитование – это  целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи  и обслуживании ипотечных кредитов.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян. По мнению социологов, очень важно, чтобы жилье появлялось как можно  раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем требуют придания системе  ипотечного кредитования статуса президентской  программы. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Актуальность проблемы использования ипотечного кредитования с целью улучшения жилищной проблемы населения страны обосновала выбор  темы курсовой работы.

Целью курсовой работы является анализ состояния, рассмотрение проблем и перспектив ипотечного кредитования в России на современном этапе. Поставленная цель обусловила необходимость освещения ряда вопросов:

• теоретические аспекты ипотечного кредитования;
• современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;
• проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России.

 

 

 

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1.СУЩНОСТЬ, ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ

Слово «ипотека»  греческого происхождения. Впервые  оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

Предшественник  Солона — Драконт (в 621 г. до н. э.) —  ввел порядок, согласно которому любые  посягательства на частную собственность  и ее движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н. э. Солон  осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

• отменяет поземельные налоги;
• вводит свободу завещания.

Имущество уже не обязательно переходит наследникам  рода. Теперь каждый получил право  расставаться с собственностью и  завещать ее по своему усмотрению.

Солон предложил  ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. Hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Современное понятие  ипотеки возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями  общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно  постоянно совершенствовалось, отражая  особенности времени конкретной страны.

Ипотека - это долгосрочный банковский кредит для приобретения недвижимости. В залог по такому кредиту принимается как приобретаемая  недвижимость, так и имеющаяся. Предоставляется  специализированными институтами - ипотечными банками, а в ряде стран - коммерческими, сельскохозяйственными и другими банками. В зависимости от условий кредитования, кроме обычной ипотечной ссуды с фиксированным процентом применяются:

1) ссуда с переменной  процентной ставкой; 

2) ссуда с периодическим  пересмотром процентной ставки;

3) ссуда с постоянным  увеличением расходов по обслуживанию  долга в течение первых 5 или  10 лет погашения ссуды. 

Ипотека в России выполняет следующие функции:

• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует  различать два аспекта: юридический  и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении  имущественных прав собственности  на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий  привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Жилищная ипотека дает возможность  приобрести с помощью кредита  любой вид недвижимости. В России успешно применяется опыт, накопленный  банками по реализации ипотечных  программ в других странах.

Популярность ипотечного кредитования делают перспективы развития ипотеки в России самыми благоприятными. Таким образом, главным преимуществом  ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы  на покупку жилья, возникает возможность  уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное  по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита.

Кроме того, у ипотеки  есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного   кредита предоставляется  имущественный налоговый вычет,  который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что  заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов  по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком  большими и, следовательно, не слишком  обременительными.  Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом  может оказаться существование  в их регионе социальной ипотеки. Самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая  может достигать 100% и более. «Переплата»  по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные  суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения  ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг  оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы  в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных  банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие  регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном  месте, возможность представить  поручителей по кредиту и т.д. Найти идеальный компромисс между  преимуществами и недостатками ипотеки  каждому предстоит самостоятельно.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

 

 

 

1.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

 

Ипотечные кредиты  классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

По виду заемщиков:

как субъектов кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм — клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности  досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены  в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам.

 

1.3.  НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ      

 

 

      Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать  законодательно урегулированные черты  с принятием в 2000 году Концепции  развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного  ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими  банками и иными кредиторами  гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное  жилье, так и жилье на вторичном рынке.¹

В настоящее время  ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

• Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 5 февраля 2004 г.);
• Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в редакции от 29 декабря 2004 г.);
• Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 9 июня 2003 г.);
• постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»;
• постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;
• постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»;