Аренда как форма хозяйствования: перспективы развития в России

Средние значения базовых  арендных ставок за офисные помещения на середину июня 2001 года составляли:

• $560 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "А" (при этом, для класса А1 это значение составляло $635, А2 - $540, А3 - $475);
• $430 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "В" (В1 - $455, В2 - $370).

По состоянию на начало июня 2001 года на рынке имелось около 1,3 млн. кв. метров офисной площади  класса А и В. Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений  других классов составляют (в зависимости  от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

• $110-290 - класс "С";
• $70-150 - класс "D".

На рынке офисных  помещений класса А и В сохраняется  благоприятная ситуация для таких  профессиональных участников рынка, как риэлтеры, девелоперы, управляющие недвижимостью, несмотря на некоторую стабилизацию цен на объекты рынка различных классов.

Торговые  помещения 

Москва имеет высокий  рыночный потенциал в области  торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную  торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание.

Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.

С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.

За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в «спальные» районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов – «Рамстор», «Седьмой континент» и «Перекрёсток». Аналогичные планы у торговых компаний «Партия-Домино» и «Спорт-Мастер».

В 2000 г. заполнение явных  пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, «Петровский Пассаж» или «Рамстор», где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов. И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса «Гранд Стор» на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели «ИКЕА» в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий же бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.

На середину июня 2001 года средняя стоимость аренды полностью  оборудованных высококлассных торговых помещений составила $945 за 1 кв. метр в год.

Складские и производственные помещения.

Начиная с 90-х годов  в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Рынок производственных помещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.

В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

В 1999 г. рынок производственных и складских помещений также  занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие  площади на рынке производственных и складских помещений. Особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.

Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                              Заключение

По существу аренда представляет собой переход имущества от одного лица к другому во временное владение и пользование. Однако договор аренды, по нашему мнению, связан не только с предоставлением нанимателю правомочий по владению и пользованию вещью - предметом аренды, но и частично передачей правомочий распоряжения. Это наглядно проявляется в договоре аренды транспортных средств, предприятия как имущественного комплекса. Особенно ярким доказательством тому является право арендатора передавать другому лицу в субаренду предмета аренды. В связи с этим, автором предлагается внести изменение в пункт первый статьи 606 ГК РФ. Указанный пункт целесообразно изложить в следующей редакции: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».

Поскольку в действиях  арендатора есть акты распоряжения имуществом, то название статьи 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом», по нашему мнению, следует признать неудачным и  вводящим в заблуждение относительно правовой природы указанных сделок. Точнее было бы назвать эту статью «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».

 По договору аренды  арендатор вправе с согласия  арендодателя сдавать арендуемое  им имущество в субаренду (поднаем)  и передавать свои право и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае возникновения вторичной субаренды, в целях устранения несоответствий необходимо ввести положение, ограничивающее переход к субарендатору прав по распоряжению. В связи с чем пункт 2 статьи 615 ГК РФ предлагается дополнить словами «субарендатор имеет право распоряжаться имуществом, полученным по договору субаренды, только с согласия арендодателя».

 По истечении срока  действия договора аренды арендатор  должен вернуть имущество арендодателю. Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то происходит возобновление договора арены. В ГК РФ не установлен срок «ожидания» возражения. В интересах арендодателя и арендатора срок ожидания в нем должен быть определен. В связи с этим целесообразно дополнить пункт второй статьи 621 ГК РФ частью второй, изложив ее в следующей редакции: «Возражения арендодателя должно быть заявлено не позднее семи дней по окончании договора при аренде движимого имущества и 14 дней - недвижимого».

Если по окончании  срока договора аренды наниматель при  отсутствии возражений наймодателя  продолжает пользоваться вещью, то имеет  место не возобновление договора, а заключение нового договора.

 Целесообразно было  бы включить в текст Гражданского  кодекса статью о существенных  условиях договора аренды. Автором  предлагается главу 34 «Аренда»  дополнить статьей 606.1 «Существенные  условия договора аренды», содержащую  в себе следующие положения:

«При заключении договора аренды (имущественного найма) между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем) должно быть достигнуто соглашение:

1) о предмете договора  аренды;

2) о сроке действия  договора аренды;

3) о сроке, порядке  внесения и размере арендной платы;

4) об условиях пользования  арендованным имуществом;

5) об обеспечении содержания  арендованного имущества».

В работе предлагается авторская  трактовка критериев, которые позволяют  разграничивать договор аренды и  близкие договорные правовые институты.

 Договоры хранения  в автоматических камерах хранения  определены как договоры хранения, поскольку функция самих камер  и направленность договора заключаются  именно в хранении.

Договор коммерческой концессии  отличается от договора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды).

Договор хранения в целом  легко отличается от договора аренды по обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества.

Договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует именно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров.

Концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделе  продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. В работе также сделан вывод, что договор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                        Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. – 1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 24.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29.10.1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394.
5. Агафонов Ю.А. Аренда в системе сельскохозяйственных отношений: учебное пособие. [Текст] – М., Юнити. 2008. – 432 с.
6. Дунаева Н.Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. – 2007. – № 5. – С. 17.
7. Земельный участок: вопросы и ответы [Текст] / Под ред. Боголюбова С.А. – М., Юстицинформ. 2008. – 518 с.
8. Левицкая Е.А. Аренда и концессия как формы публично-частного партнерства в управлении коммунальным имуществом муниципальных образований [Текст] // Юрист. – 2007. – № 9. – С. 22.
9. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 39.
10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13678/06 от 02.07.2006 г. // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 12. – С. 43.
11. Куликов Л.М. Экономическая теория: учеб. – М. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005-432 с.