Аренда как форма хозяйствования: перспективы развития в России

Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения  складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует  разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости  от степени экономической самостоятельности  и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это  свободная аренда, при которой  не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид – это  целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте (см.схема № 6).

Схема № 6 «Виды и формы  аренды»

 

 

 

 

 

 

 

 

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства. Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

• земельных участков и других обособленных природных объектов;
• предприятий и других имущественных комплексов;
• отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать  в аренду недвижимое имущество, изъятое  из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) –  атомные электростанции, объекты  вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения  и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами .²

 

3. Экономический  механизм аренды недвижимости

 

   Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход  (см.схему № 7).

 

Схема № 7 «Структура арендных отношений»

 

Мотивация предпринимательской деятельности
Арендные платежи: Размер, сроки, условия                                                                   Приращение Арендный доход                                                                                  стоимости недвижимости
Ссудный процент, цены,                                                        Государственное регулирование: Издержки эксплуатации                                                                       налоги, лицензирование, Объекта                                                                                                             учет и отчетность Предпринимательский проект (бизнес-план, окупаемость  затрат)
Организация самоуправления

 

С помощью аренды соединяются  два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических  взаимосвязей между арендатором  и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы. (см.схему № 8).Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Схема № 8 «Экономические отношения при арендной деятельности»

 

                                                         1                         2

 

                      3

 

      

 

                  4                                                                                                            7

                           5                                6                               7

 

                                                                                                                            12

        8                                     9                                     10                                   

 

 

                                                                                                                      11

 

 

 

 

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (см.схему № 9).

Схема № 9 «Понятие и функции  арендной платы»

 

 

 

                           

       

       

           

         

         

         

           

         

         

           

           

         

           

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование  как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме  арендной платы следует выделять три существенных момента:

• состав платежей;
• размер платежей;
• способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности  хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение.

Одним из главных принципов  определения арендной платы является возвратность арендованных средств  с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в  развитие производства, в том числе  и арендного, является активной операцией  в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
2. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
3. Налог на имущество (Ни);
4. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы  возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

Наиболее сложным и спорным  остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия  на землю как объект хозяйства, связанная  с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому   строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.