Совершенствования организации процесса ипотечного кредитования

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение:

   Центральной проблемой ипотечного жилищного кредитования является формирование долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. К числу существенных источников финансирования ипотечных жилищных кредитов относятся ипотечные ценные бумаги. В развитых странах именно расширение объемов ресурсов, привлекаемых в ипотеку с рынка ценных бумаг, снижение их стоимости позволили понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате ипотечные ценные бумаги стали основным механизмом привлечения средств с рынка капиталов в жилищный сектор. В мировой практике применяются различные виды ипотечных ценных бумаг в зависимости от особенностей законодательства, специфики ипотечного рынка, исторического опыта. Так, в европейских странах преобладают ипотечные облигации, в США распространение получила секьюритизация (securitization) ипотечных активов, предполагающая передачу их в пользу специального юридического образования. Изучение зарубежного опыта представляет значительный интерес для российской практики. В России рынок ипотечных ценных бумаг находится в стадии становления. Происходит отработка механизмов, процедур и нормативно-правовых документов, в результате которой должны быть созданы условия для нормального функционирования этого рынка. Эмиссия ипотечных ценных бумаг пока носит эпизодический характер. На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились ноября 2003 года в связи свступлением в силу Федерального закона от «Об ипо -течных ценных бумагах». Закон определил два видаипотечных ценных бумаг- облигации с ипотечным покрытием, ипотечный сертификат участия. Для большинства инвесторов ипотечные ценные бумаги в России привлекатель -ны не доходностью,аликвидностью и надежностью. Этот финансовый инструмент представляет интерес для тех, кто желаетвложить свои средства для получения гарантированного дохода, например, страховым компаниям,пенсионным фондам и другим потенциальным инвесторам. 
Вместе с тем, вопрос кредитования нельзя отнести к разряду решенных как на практическом, так и на теоретическом уровнях. Это обусловливает необходимость дальнейших исследований в указанном направлении.

Предметом данной курсовой работы является анализ и исследование развития потребительского кредита в коммерческом банке АКБ «Инвестторгбанк»

Объектом исследования является АКБ «Инвестторгбанк».

Цель курсовой работы состоит в том, чтобы провести анализ развития ипотечного кредитования в АКБ «Инвестторгбанк, выявить методы по совершенствованию организации процесса ипотечного кредитования.

Поставленная цель обуславливает решение следующих задач:

-дать понятие ипотечных ценных бумаг, определить его сущность, значение;

-рассмотреть виды ипотечных ценных бумаг

-определить проблемы ипотечного кредитования;

-определить пути совершенствования  ипотечного кредита в коммерческом банке;

-изучить правовые и  теоретические основы ипотечного кредитования;

-дать оценку современного  состояния рынкаипотечного кредита;

-провести анализ ипотечного кредитования по материалам АКБ «Инвестторгбанк».

Данная курсовой работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities - MBS) — долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств поодному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплатыпо основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств,полученных по обеспечивающим кредитам. [1] 
Ипотечные ценные бумаги (др.-греч. ὑποϑήκη ― залог, наставление) ―разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальныминструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, тоесть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний ввозведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынкепосредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильностьрефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возвратденежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели срокипогашения суммы ипотечного кредита.

Отношения, возникающие по поводу ипотечных ценных бумаг, различаются наэмиссию, выдачу, обращение таких бумаг и исполнение обязательств по ним.На территории Российской Федерации все перечисленные виды отношений поповоду любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных,регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ«Об ипотечных ценных бумагах». [2]

Глава 1.1 Назначение ипотечных ценных бумаг

Назначение ипотечных ценных бумаг состоит в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмныхсредств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации (отангл. securities ― ценные бумаги). Сущность механизма секъюритизации заключается в процедурепреобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающиеприемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью. Процедурная сторона секъюритизациисостоит в реализации одной из двух тактик. В первом случае имеет место выпуск кредитными организациями,осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг. Во втором случае имеет местопродажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту ― специализированнойкоммерческой организации, которая в конечном итоге осуществляет эмиссию обеспеченных ценных бумаг,поскольку обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Применение ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала осуществляетсятрояко. Законодательством предусмотрен выпуск банками, предоставляющими ипотечный кредит, облигацийс ипотечным покрытием. Но также возможна и уступка банками ипотечным агентам прав требований покредитам (займам), обеспеченным ипотекой и/или закладными. И наконец, возможна уступка указанных правтребований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия.

Глава 1.2 Характеристики ипотечных ценных бумаг

Несмотря на различные виды ипотечных ценных бумаг, как правило, большинство ИЦБ обладаютследующими общими характеристиками:

1) практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чащепериод бывает месячным, реже квартальным;

2) платежи от пула активов обычно состоят из двух частей: процентной (плата за пользование кредитами) иамортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными,полными или частичными;

3) плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом,что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие от корпоративных облигаций,когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал)погашается по окончании срока;

4) досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредитуимеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры,составляющей залог по кредиту;

5) уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, атакже срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ееобеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациямпредполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но приэтом более доходными, чем государственные.

Недостатками ипотечных ценных бумаг являются:

• низкая ликвидность

• наличие риска досрочного погашения (prepayment risk), который не позволяет точно определить дюрацию идоходность

Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:

• надежность

• прозрачность

• доступность

• долгосрочность

Подавляющее большинство ИЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является нетолько обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент прилагает все усилия, чтобыповысить кредитный рейтинг своих бумаг. Задача эмитента или организатора эмиссии ИЦБ — снизитькредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и таким образомдостичь более высокого, по сравнению с секьюритизируемыми активами, кредитного рейтинга облигаций.Немаловажным фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых отвложений в ипотечные ценные бумаги: такова практика большинства стран.

Глава 1.3 Ипотечное покрытие

Ипотечным покрытием принято называть права требования о возврате основной суммы долга и/или обуплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, а также денежные средства, государственныеценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законодательством. Обращениевзыскания на ипотечное покрытие осуществляется только в судебном порядке.

Требование, которое входит в ипотечное покрытие, должно подтверждаться документально, в том числепосредством зарегистрированного договора об ипотеке, регистрации прав на недвижимое имущество(предмет ипотеки), кредитного договора или договора займа, закладной. Если требование обеспеченонедвижимым имуществом, то последнее необходимо застраховать от риска утраты или повреждения впользу кредитора на весь срок действия обязательства. Так как застраховать возможно лишь конкретноеимущество, то замена предмета залога исключена. Перечисленные требования к ипотечному покрытиюпризваны обеспечить владельцам ипотечных ценных бумаг возврат их рыночной стоимости.

Это сумма средств, которые должны заплатить банку (кредитору) все его ипотечные заемщики позаключенным ими кредитным договорам, включая платежи по основному долгу и проценты. Этот показательиспользуется банком в качестве базы для расчетов возможного объема эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Глава 2 Виды ипотечных ценных бумаг

К ипотечным ценным бумагам относятся: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечныйсертификат участия. [3]

Глава 2.1 Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законноговладельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Назначениеэтой бумаги состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости с целью расширения возможностейзалогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований. Передача прав по закладнойзалогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). Наличие этой бумаги неисключает необходимость заключения договора об ипотеке, условия которого должны предусматриватьвыдачу залогодержателю закладной. Однако закладной предоставляется приоритет перед договором, так чтопри несовпадении содержания контракта положено руководствоваться содержанием закладной.