Проблемы ипотечного кредитования (российская практика, опыт зарубежных стран)

 

Проанализировав современное  состояние и развитие ипотечного кредитования в России, можно сделать  следующие выводы:

1. Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. В рыночных условиях основными источниками средств для приобретения жилья являются собственные средства граждан и ипотечные кредиты банков. Большая часть населения не обладает накоплениями для улучшения своих жилищных условий. Поэтому, ипотечное кредитование — это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем.

2. Ипотечное кредитование  является не только основной  формой улучшения жилищных условий,  но и оказывает положительное  влияние на экономику страну  в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных мощностей. Наблюдается рост занятости населения в строительной сфере, что ведет к повышению благосостояния населения страны.

Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения  стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.

3. В настоящее время  ипотечное кредитование в России  активно развивается. Растут объемы  предоставляемых ипотечных кредитов, увеличивается число банков, занимающихся  ипотечным кредитованием. Происходит  увеличение видов ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Вместе с тем вклад  ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается очень низким. Развитие ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

• недостаточность "длинных дешевых денег" и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов;
• несовершенство законодательной базы и судебных процедур;
• высокий уровень риска при ипотечном кредитовании;
• высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей;
• низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан;
• низкие темпы жилищного строительства;
• высокая стоимость жилья

Все эти проблемы жилищного  ипотечного кредитования требуют комплексного решения.

5. В целях развития  ипотеки в России необходимо  найти новые источники "длинных денег" и выработать новые пути рефинансирования ипотечных кредитов.

Таким источником "длинных денег" могут стать накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета.

Наиболее перспективным  механизмом привлечения кредитных "длинных" ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ипотечные облигации, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов.

В целях рефинансирования ипотечных кредитов необходимо принятие закона, позволяющего коммерческим банкам использовать средства Государственных  внебюджетных фондов, Стабилизационного фонда.

6. Для развития ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании.

Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

В целях защиты прав банков следует внести изменения в соответствующие  законодательные акты. Следует в законодательном порядке закрепить:

• получение денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, залогодержателем (банком) по договорам долевого участия граждан;
• необходимость государственной регистрации договоров залога по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

Для снижения уровня риска  при ипотечном кредитовании необходимо проводить тщательный анализ кредитной  заявки заемщика, его платежеспособности. Страхование жизни заемщика и имущества также позволит повысить надежность ипотечных кредитов и снизить риск ликвидности.

8. Для решения проблемы  ограниченного предложения жилья  необходима реализация целого  комплекса мер: развитие инженерно-коммунальной  инфраструктуры земельных участков, обеспечение конкурсного характера  распределения земли под застройку,  развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

9. Рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование, появление новых разнообразных ипотечных программ, приведет к росту конкуренции между банками и, как следствие, к снижению процентных ставок. В будущем продолжится дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Кредитование будет осуществляться в размере 100% от стоимости объекта недвижимости. Ипотечное кредитование станет более доступным для широкой массы населения.

Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет  способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Таким образом, ипотека  является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

 

 

Список используемой литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 17.07.2009 № 145-ФЗ)
2. Федеральный закон "О защите конкуренции" от 26.07.2006 №135-ФЗ (в ред. от 17.07.2009 №173-ФЗ).
3. Федеральный Закон от 10.06.2002 № 86-ФЗ "О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)" (ред. от 29.07.2004).
4. Федеральный Закон от 3.03.1996 года № 17-ФЗ "О банках и банковской деятельности" (ред. от 28.04.2009 № 73-ФЗ)
5. Федеральный закон от 23.12.2003 №177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" (ред. от 22.12.2008).
6. Федеральный закон "О залоге" от 29.05.1992 г. № 2872-1.
7. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с изм. и доп. от 30.12.2007 № 217-ФЗ);
8. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998г. (в ред. от 30.12.2008 №216-ФЗ);
9. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
10. Федеральный закон от 27.10.2008 № 175-ФЗ "О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года"
11. Положение ЦБ РФ от 29.03.2004№ 255-П "Об обязательных резервах кредитных организаций"

12. Банковское дело/Под  ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили.  – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2008. –  575 с.

13. Банковское дело/ Под  ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. – М.: КНОРУС, 2009. – 768 с.

14. Деньги. Кредит. Банки:  Учебник / Под ред. Иванова В.В., Соколова Б.И. - 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2009. – 848 с.

15. Деньги, кредит, банки/ Под ред. Жукова Е.Ф. – М. ЮНИТИ, 2007. – 703 с.

16. Ипотека. Кредит. Комментарий  жилищного законодательства: Грудцына  Л.Ю., М.Н. Козлова – М.: Изд-во Эксмо, 2008. –368 с.

17. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Черняк В.З., Довдиенко И.В. – М.: Юнити-Дана, 2009. – 464 с.

18. Основы ипотечного  кредитования/Под ред. Н.Б. Косарева. – М.: Фонд "Институт экономики города": ИНФРА-М, 2007. – 576 с.

19. Акулова Т.А., Сравнительный  анализ реализации основных моделей  ипотечного кредитования в России//Финансы  и кредит. - № 12. 2007.

20. Бойкова М. Сквозь  строй// Прямые инвестиции. - № 4. 2008.

21. Веремейкина В.Д.  Ипотека: проблемы и перспективы// Банковская деятельность: услуги. - № 8. 2009.

22. Карпинская В. Все  жилое – в кредит// Прямые инвестиции. - № 1. 2008.

23. Крупнов Ю.С. Проблемы  развития ипотечного жилищного  кредита в России//Финансы и  кредит. - № 16. 2009.

24. Мурычев А.Проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ// Банковское дело.-№ 9. 2009.

25. Мусина И.В. Доступная  ипотека: типичные риски и источники "длинных" денег//Банковское дело. - № 9. 2008.

26. Саркисянц А.Ипотечное кредитование на современном этапе//Банковское дело.-№8. 2010.

27. Хандруев А. Недоступное жилье // Прямые инвестиции. - № 11. 2008.

28. Сайт в Интернете www.ipoteka.ru

29. Сайт в Интернете www.cbr.ru