Анализ состояния ипотечного кредитования

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа. Для кредитора это означает, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с неплатежеспособностью заемщика. При правильном расчете такого риска еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей он не представляет особой опасности для кредитора.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-4 %. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная  политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов.

Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и  размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Риск процентной ставки - это риск не до получения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных  кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования  новых кредитных инструментов.

Рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, и они могут  быть вызваны различными причинами. Среди них - экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски банковской ликвидности, неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д.

Таким образом, для минимизации  рисков при ипотечном кредитовании большая роль отводится правильному выбору кредитных технологий и инструментов, а также вида и формы ипотечного кредитования. 
2 ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ОАО "АЛЬФА - БАНК"

2.1 краткая  характеристика банка. Методика расчета ипотечного кредита

 

Альфа-Банк был основан в1990 году. Альфа-Банк является универсальным  банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных на рынке финансовых услуг, включая обслуживание частных и корпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование и управление активами.

Клиентская база банковской группы "Альфа-Банк" по состоянию на1сентября 2011 г.составила свыше 55000 корпоративных и3,6млн розничных клиентов. Филиальная сеть банка включает в себя 341 отделение и офиса по России и за рубежом.

Банковская группа "Альфа-Банк" уделяла особое внимание управлению риском ликвидности и риском падения достаточности капитала. По состоянию на 30 июня 2012 года денежные средства и краткосрочные межбанковские инструменты составили около 25%активов. Помимо этого, группа "Альфа-Банк" имеет возможность привлекать дополнительные ликвидные средства от Банка России, такие как без залоговые кредиты, предоставляемые на основе регулярных аукционов, и займы, обеспеченные кредитами клиентам и перекрестными гарантиями других российских банков.

Банковская группа "Альфа-Банк" сохранила положение крупнейшего российского частного банка по совокупным активам, совокупному капиталу и средствам клиентов. В2011 году Группа продолжила свое развитие в качестве универсального банка, предлагающего продукты корпоративно-инвестиционного (включающего в том числе: кредитование малого и среднего бизнеса, торговое финансирование и лизинг) и розничного направлений (включающего кредитование в отделениях, потребительское кредитование, автокредитование и ипотеку). Стратегическими приоритетами Группы в текущих условиях являются эффективная реструктуризация и возврат проблемных кредитов, сохранение капитала, поддержание достаточного уровня ликвидности и продвижение новых продуктов корпоративно-инвестиционного и розничного бизнесов.

Финансовые результаты группы "Альфа-Банк" составлены в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и проверены аудиторами компании Price Waterhouse Coopers.

Преимущества ипотечного кредитования в Альфа - Банке

Быстро

—Рассмотрение заявки— 1-3рабочих  дня с момента предоставления полного пакета документов.

—Подготовка к сделке— 3-5рабочих дней.

—Проведение сделки за2-3часа.

Выгодно

—Выбор программ ипотечного кредитования, позволяющий наиболее оптимально решить задачу по приобретению недвижимости.

—Сроки кредитования: от5до25 лет.

—Особые условия для корпоративных  клиентов.

—Отсутствие комиссии за рассмотрение заявления на кредит.

—Выгодные условия досрочного погашения: начиная с3-го месяца. Без штрафных санкций!

—Учет дохода обоих супругов, а также дополнительных доходов.

Удобно

—Индивидуальный подход к каждому клиенту.

—Одобрение банка сразу на все возможные сроки кредитования.

—Рассмотрение нестандартных ситуаций.

—Возможность получения одобрения на кредит в одном регионе, акредитования в другом.

—Отсутствие требований к постоянной регистрации в регионе приобретения недвижимости.

—Банк поможет клиенту в организации оценки недвижимости и страховки сделки.

—Весь процесс от одобрения кредита до заключения сделки происходит в центрах ипотечного кредитования Альфа-Банка.

—Широкий выбор каналов погашения  кредита (в любое время суток, в любом регионе).

Надежно

—Персональный высококвалифицированный  менеджер сопровождает сделку на всех этапах ее совершения.

—Снижение рисков за счет страхования жизни и  собственности.

—Более 50 партнеров— надежных, проверенных агентств недвижимости.

К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных  кредитных учреждениях относят:

1) среднемесячный доход заемщика;

2) ежемесячные обязательства заемщика;

3) оценочная стоимость, сдаваемого  в залог имущества;

4) срок кредита;

5) процентная кредитная ставка. На основании данных условий  рассчитывается максимально допустимая  сумма ипотечного кредита.

Методика  расчёта ипотечного кредита.

Ознакомимся с методикой и примером расчета максимально допустимой суммы ипотечного кредита. При расчете  используются ранее приведенные  коэффициенты платежеспособности и  кредитоспособности потенциального заемщика. Все расчеты проводятся в национальной валюте – рублях. При этом можно учитывать соотношение рубля к доллару по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Исходные  данные:

среднемесячный  доход заемщика – 150 000 руб.

ежемесячные обязательства заемщика – 20 000 руб.

оценочная стоимость имущества – 3 500 000 руб.

срок кредита  – 15 лет

процентная  ставка – 23 %

1) Рассчитаем  соотношение расходов к доходам  заемщика. Определяем максимально  допустимую сумму ежемесячных  расходов по выплате ипотечного  кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов.

- К п  /д = 30 %;

- Сумма  совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.

- Максимальная допустимая сумма  ежемесячных жилищных расходов = 150 000 * 0,3 = 45 000 руб.

2) Максимально допустимая сумма  ежемесячных жилищных расходов  составит:

- К о /д = 40 %;

- Сумма совокупного ежемесячного  дохода = 150 000 руб.

 - Максимальная допустимая сумма ежемесячных обязательств заемщика = 150 000 * 0,4 – 20 000 = 40 000 руб.

3) Исходя из установленных критериев  кредитной организацией, выбираем  наименьшую из сумм ежемесячных  жилищных расходов, рассчитав коэффициенты  К п /д и К о/д – 40 000 руб. Эта сумма является максимально  допустимой суммой расходов на  жилье для данного заемщика.

4) Определяем максимальный размер  ежемесячных платежей по кредиту  путем вычитания налогов, платежей  по страховке и оплату технического  обслуживания из общей суммы жилищных расчетов заемщика. Учитывая то, что максимальный платеж по кредиту включает платежи по основному долгу и процентам.

- Наименьшая, из сумм полученная в результате расчетов = 40 000 руб.

- Сумма ежемесячных налогов  на имущество = - 175 руб.

- Сумма ежемесячных платежей  по страхованию имущества, жизни  и трудоспособности = - 3121 руб.

Итого: ежемесячный платеж по кредиту = 36704 руб.

5) Определяем максимально допустимую  сумму ипотечного кредита по  формуле :

где R – сумма ежегодного платежа;

i – ставка процента по кредитному  договору;

n – срок кредита;

D – сумма кредита.

Ежемесячный платеж = 36704 руб.

Срок кредита = 15 лет

Процентная ставка = 23 % годовых

Сумма кредита с учетом дисконтирования = 3 401 337,34 руб.

(проверка 36704 руб. * 180 выплат = 6 606 720 руб.).

6) Определим максимально допустимую  сумму кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества:

Коэффициент Кк/з = 75 %

Стоимость залогового имущества = 3 500 000 руб.

Сумма кредита = 2 625 000 руб.

Таким образом, максимально доступная  сумма кредита для данного  заемщика составляет 3401337,34 руб., а при  расчете суммы кредита в соотношении со стоимостью залогового имущества – 2625 000 руб. В данном случае максимально допустимая сумма кредита будет равна – 2625 000 руб. При выдаче ипотечных кредитов могут использоваться и другие методы расчетов, например – аннуитеты.

.

2.  Предоставление ипотеки и кредитный договор

 

Ипотечное кредитование Альфа-Банка:

—Срок кредитования— от 5до25 лет.

—Срок рассмотрения заявки— 3рабочих  дня с момента предоставления полного пакета документов.

—Возможность получить одобрение  банка сразу на все предлагаемые сроки кредитования и выбрать наиболее выгодный срок и сумму кредита.

—Отсутствие комиссии за рассмотрение заявления на кредит.

—Учет дохода обоих супругов, а также дополнительных доходов.

—Отсутствие требований к прописке в регионе приобретения недвижимости.

—Возможность согласования стоимости  квартиры в договоре купли-продажи.

—Снижение рисков за счет страхования жизни и собственности.

—Большой выбор каналов погашения.

—Квалифицированная помощь специалистов на всех этапах ипотечной кредитной сделки.

—Комфорт и экономия времени  за счет оформления, выдачи кредита  и заключения сделки в одном месте— Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.

 

Таблица 1 Программы Банка на вторичном рынке жилья

Цель предоставления кредита:	Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья
Местонахождение приобретаемой  квартиры:	Москва, Санкт-Петербург, Барнаул, Екатеринбург, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Пермь, Самара, Тольятти, Уфа, Челябинск, Ярославль, а также города Московской, Ленинградской, Свердловской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Челябинской, Ярославской областей, Красноярского, Пермского краев, Республики Башкортостан.
Валюта кредита:	доллары США/Рубли РФ
Срок кредита:	от5до25 лет
Минимальный размер кредита:	500000рублей или 20000 долларов США
Максимальный размер кредита:	12000000рублей или 500000 долларов США
Минимальный размер первоначального  взноса:	30%отоценочной стоимости  квартиры
Кому предоставляется  кредит:	Резидент РФ
Способ подтверждения  дохода:	—Найм подтвержденный (справка 2-НДФЛ) —Найм неподтвержденный (справка по форме Банка) —Бухгалтерская и налоговая отчетность, данные управленческого отчета
Категория Созаемщик:	Супруг / супруга Заемщика
Минимальный возраст  Заемщика / Созаемщика:	21год
Максимальный возраст  Заемщика/Созаемщика:	На момент получения ипотечного кредита ваш текущий возраст + срок кредита недолжны превышать 59лет для мужчин и54года для женщин.

 

  

Таблица 2 Процентные ставки и сроки

Срок кредитования	Первоначальный взнос  от30% от оценочной стоимости квартиры
	Доллары США	Рубли РФ
5лет	14,4%	20,6%
6-10лет	16,2%	22,5%
11-15лет	17,5%	23,3%
20лет	18,1%	23,8%
21-25лет	18,6%	24,0%

 

Процентные ставки и сроки для категории "бизнес" Процентные ставки от 14,9% в долларах США и от 21,1% в рублях РФ. Срок кредитования от 5до20 лет.