Анализ ипотечного кредитования в Российской Федерации

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По срокам кредитования:

• краткосрочные – до 1 года
• среднесрочные –1-3 года
• долгосрочные – более 3-х лет

 

 

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

 

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Таким образом, ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

 

1.3.Нормативно-правовое обеспечение ипотечного кредитования.

 

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотека и ипотечное кредитование нашли свое отражение в нормативно-правовых актах РФ. Это связано с тем, что государство, упорядочивая наиболее важные сферы жизнедеятельности, не могло не регламентировать вопросы ипотеки. Законы, появляющиеся в настоящее время, позволяют ипотечному кредитованию получать все большую скорость развития, поскольку они регулируют все спорные и недостаточно ясные положения ипотечного кредитования.

Ипотека, закон о которой помогает гражданам приобретать жилье за счет кредитования без нарушения их прав, позволяет этой сфере кредитования активно развиваться. Зная, что его права охраняются законом, заемщик чувствует себя более уверенно. Одни законы по ипотеке регламентируют вопросы ипотечного кредитования напрямую, другие же лишь косвенно.

Напрямую ипотека регулируется следующими законами:

• Гражданский Кодекс РФ;
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 21.07.2014);
• Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 21.07.2014);
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 21.04.2014);
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» (в редакции от 28.06.2014);
• Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.»
• Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 №1050 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 годы» продлено действие подпрограммы до 2015 года "Обеспечение жильем молодых семей".

В ГК РФ изложены основные положения, касающиеся ипотеки, более подробно они регламентированы в специализированных законах.

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных процессов и ипотечного кредитования в целом, а также важнейшие вопросы регулирования ипотеки. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит основные положения жилищного законодательства в целом, регулирует различные вопросы жилищных отношений, определяет, что может являться объектом жилищных прав, а также рассматривает другие аспекты жилищных отношений.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» детально регламентирует порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки по закону осуществляется Федеральной Регистрационной службой на основании заявления залогодержателя или залогодателя после того, как будет зарегистрировано право собственности залогодателя на приобретенное по ипотеке жилье. При этом к указанному заявлению должен также прилагаться договор ипотеки вместе с перечисленными в нем документами.

Федеральный закон «О кредитных историях» содержит понятие кредитной истории, определяет ее состав, регламентирует порядок формирования, хранения и использования кредитных историй. Кроме того, указанный закон осуществляет регулирование деятельности бюро кредитных историй, закрепляет порядок их создания, реорганизации и ликвидации, принципы взаимодействия бюро кредитных историй с источниками формирования кредитной истории, органами государственной власти, органами местного самоуправления, Центральным Банком РФ и заемщиками.

Постановление Правительства «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг. Данное постановление регламентирует порядок предоставления молодым семьям необходимых субсидий на приобретение жилья, которые также могут предоставлять в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Действие этого постановления продлено до 2015 года.

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

• "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• "Закон об акционерных обществах"
• "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество  
  и сделок с ним"
• "Гражданский кодекс"
• "Налоговый кодекс"
• "Жилищный кодекс"

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

• "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов
• "О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья
• "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" – закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья
• "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"
• "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации"

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ), ЦБРФ, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования. [12, с. 75]

В 2010 году впервые был принят документ, определяющий долгосрочную перспективу развития рынка ипотечного кредитования и задающий эти пути развития. Правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

Целью создания стратегии являются:

• Повышение  доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков
• формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;
• определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;
• определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.

Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования.

Реализация Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей.[31]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

 

 

Глава 2. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования.

2.1. Проблемы  развития ипотечного кредитования  в России.

 

Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин:

 

Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования:

 

По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.

В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками. Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.

 

Инфляционные проблемы ипотечного кредитования:

 

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается. Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.

 

Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений:

 

Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового рынка. В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.

 

Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями:

 

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей. Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования – цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.