Кафедра Экономики землеустройства
и недвижимости
Учебная дисциплина Девелопмент
Тема курсовой работы: Роль и значение
девелопмента в экономики
России. Проект девелопмента .____________________
Номер группы ________
Наименование специальности: Экономика и управление
на_______
предприятии
(в операциях с недвижимым имуществом)
Ф.И.О. студента
Номер зачетной книжки
Проверил :
Содержание:
1. Введение.
1.1. Теоретические основы девелопмента.
1.2. Обоснование идеи.
2.1. Технико-экономическое обоснование.
2.2. Расчётно-экономическая эффективность
приобретения жилой
площади. Бизнес-план.
3. Заключение.
4. Список используемой литературы.
1. Введение.
Понятие Управление развитием недвижимости
или девелопмент
(от англ. to develop - развивать, разрабатывать,
раскрывать) в самом ши-
роком смысле используют для определения
деятельности, предусматри-
вающей качественные изменения в объекте
и обеспечивающей, как прави-
ло, повышение его стоимости.
Это особый процесс и особый вид профессиональной
деятельности
(бизнеса), существующий в странах
с развитой рыночной экономикой
и
развитым рынком недвижимости.
Хотя к объектам девелопмента в общем
случае относят не только
объекты недвижимости, но и развитие,
скажем, информаци-
онных технологий и др. Но не следует
считать, что эти объекты так уж
различны: во всех случаях в основе девелопмента
находятся инвестиции,
определяемые как денежные средства,
целевые банковские вклады, паи,
акции и другие ценные бумаги, технологии,
машины, оборудование, ли-
цензии, кредиты, любое другое имущество
или имущественные права, ин-
теллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской
деятельности в целях получения прибыли
(дохода) и достижения положи-
тельного экономического и социального эффекта.
Таким образом, общим признаком девелопмента
как вида человече-
ской деятельности является комплексная,
сквозная организация инве-
стиционного процесса, подразумевающая
организацию финансирования и
осуществления некоего проекта силами
девелопера в заданные сроки и в
пределах соответствующих бюджетных
ограничений с целью извлечения
коммерческой выгоды.
Понятие Девелопмент имеет два взаимосвязанных
значения:
Во-первых, девелопмент - это такие качественные
материальные
преобразования в объекте недвижимости,
которые обеспечивают превра-
щение его в другой, новый объект, обладающий
рыночной стоимостью
большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент
- это
процесс развития объекта недвижимости.
Во-вторых, девелопмент - это профессиональная
деятельность по
организации (управлению) процессов девелопмента.
Это особый вид
предпринимательской деятельности в
рыночных условиях, особое прояв-
ление деловой активности на рынке. И
в этом своем качестве понятие де-
велопмент тесно связано с производным
от него термином девелопер.
Как качественное преобразование недвижимости
девелопмент
характеризуется единством физических, экономических и правовых
процессов.
Любое развитие объекта недвижимости
связано, прежде всего, с фи-
зическими изменениями, которые обеспечивают
появление у него новых
потребительских качеств, соответствующих
изменяющимся потребностям
общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование
не-
застроенного участка земли в участок
со зданием), или не очень заметны-
ми внешне (как это обстоит при переводе
объекта из одного функцио-
нального использования в другое, например,
из жилищного фонда в
нежилой). Но они всегда присутствуют,
являясь необходимым призна-
ком девелопмента, необходимым условием
для повышения экономическо-
го эффекта от использования объекта.
Итак, целью моей курсовой работы стало выведение помещения
из жилого фонда под аптеку.
Для решения поставленной цели необходимо
решить следующие задачи:
- Теоретические основы девелопмента.
- Обоснование идеи.
- . Теоретические основы девелопмента.
Развитие недвижимости-содержание, этапы
и участники
Девелопмент — ответ рынка недвижимости
на вызов времени.
1.1. ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ
В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ
Понятие «девелопмент», имеет два взаимосвязанных
значения:
1. Девелопмент — качественное преобразование
недвижимости, обеспечивающее возрастание
ее стоимости.
2. Девелопмент — профессиональная деятельность
по организации процессов девелопмента.
Как качественное преобразование недвижимости
девелопмент представляет собой единство
физических, экономических и правовых
процессов. Любое развитие объекта недвижимости
связано с физическими изменениями, которые
обеспечивают появление у объекта новых
потребительских качеств, соответствующих
изменяющимся потребностям общества.
Эти изменения могут быть кардинальными
(преобразование незастроенного участка
земли в участок со зданием), могут быть
не очень заметными внешне (как это обстоит
при переводе объекта из одного функционального
использования в другое, например из жилищного
фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют,
являясь необходимым признаком девелопмента,
необходимым условием для повышения экономического
эффекта от использования объекта.
В условиях современной экономики, отличающейся
динамизмом процессов, важной характеристикой
физического потенциала объектов недвижимости
является их способность к саморазвитию,
переходу от одного вида использования
к другому. В связи с этим изменяются требования
к объемно-планировочным решениям, которые
должны обеспечивать возможность преобразования
внутреннего пространства зданий, позволяющего
менять вариант их использования — от
торгового зала к ряду офисов, от них к
залу для конференций и пр.
Экономический аспект девелопмента реализуется
в повышении ценности объекта недвижимости
вследствие произведенных физических
изменений. При этом сами физические изменения
еще не являются аргументом в пользу увеличения
ценности объекта — они влекут за собой
изменение ценности объекта лишь постольку,
поскольку обеспечивают появление объекта,
обладающего потребительскими качествами,
делающими этот объект востребованным
на рынке. Таким образом, рост ценности
обеспечивается не любыми физическими
преобразованиями, а такими, которые соответствуют
требованиям рынка, запросам потребителей.
Чем больше это соответствие, тем выше
ценность создаваемого объекта, тем выше
эффективность девелопмента.
Именно это существенно для понимания
девелопмента — прирост ценности объекта
обеспечивается в первую очередь не тогда,
когда осуществляется строительство,
а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.
Правовой аспект девелопмента связан
с юридическим оформлением произведенных
изменений, появления качественно нового
объекта недвижимости, обладающего ценностью
большей, чем исходный. Регистрация вновь
созданного объекта и прав на него является
принципиально важным моментом, поскольку
только после этого можно говорить о завершении
процесса девелопмента.
В качестве примера можно указать на такую
разновидность развития недвижимости
как перевод помещений из жилого фонда
в нежилой. Он заслуживает того, чтобы
остановиться на нем подробнее. В 90-е гг.
ХХ в. во многих городах России, особенно
столичных, этот перевод — одна из самых
популярных на рынке недвижимости операций.
В массовом сознании даже профессиональных
участников рынка недвижимости он редко
ассоциируется с понятием «девелопмент»,
а между тем это именно так: такой перевод
предполагает внесение изменений в физические
характеристики недвижимости, означает
изменение функционального назначения
недвижимости, а значит, появление нового
объекта недвижимости, востребованного
рынком.
Общеизвестно, что процесс перевода объектов
из жилищного фонда в нежилой вплоть до
настоящего времени сопряжен с весьма
длительными и сложными процедурами. Отчасти
это связано с тем, что объекты, относимые
к коммерческой недвижимости, действительно
должны отвечать определенным требованиям
с точки зрения противопожарной, санитарной
безопасности и пр. В значительной мере
сложности перевода связаны и с соображениями
социального характера, например опасением,
что такого рода перевод может сократить
жилищный фонд города.
Важно, однако, понимать, что можно запретить
легализацию такого перевода конкретному
лицу, но нельзя запретить объективные
процессы, присущие рынку. А именно с таким
объективным процессом мы и имеем дело
в данном случае — по существу перевод
объектов из жилищного фонда в нежилой
есть процесс перевода этих объектов из
одного, неэффективного варианта использования,
в другой, являющийся для данного рынка
«наилучшим и наиболее эффективным».
Как известно, массовость процессов перевода
объектов недвижимости из жилищного фонда
в нежилой характерна, прежде всего, для
центра городов. По существу это механизм,
посредством которого в конкретных условиях
российского рынка происходит воссоздание
того, что в экономике города принято называть
«центральным деловым районом» (ЦДР) —
центральной части города, в которой сосредоточивается
деловая активность. В условиях планового
хозяйства это явление утратило свое значение,
а с переходом к рыночной экономике вновь
набирает силу, восстанавливаясь в том
числе и через механизмы такого перевода.
Как видно из этого экскурса в проблему
перевода объектов из жилищного фонда
в нежилой, девелопмент представляет собой
реакцию рынка недвижимости на возникающие
в обществе потребности, удовлетворение
которых невозможно без преобразования
имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование
может протекать в различных формах, но
направленность его всегда будет задаваться
изменяющимися общественными потребностями:
рынок недвижимости будет приспосабливаться
к новой социально-экономической ситуации,
искать наилучшие с ее точки зрения варианты
использования недвижимости.
Девелопмент является способом разрешения
противоречия между изменяющимися и возрастающими
потребностями общества в услугах, оказываемых
с использованием недвижимости, с одной
стороны, и наличными качественными и
количественными характеристиками недвижимого
имущества — с другой.
Изменяя условия хозяйственной и социальной
деятельности общества, девелопмент является
составной частью общего процесса экономического
развития, занимая заметное место в народнохозяйственном
комплексе любой страны. По оценкам американских
специалистов, новое строительство составляло
в разные исторические периоды 8–11% от
валового национального продукта США,
а в инвестиционном портфеле доля недвижимости
в последней четверти ХХ в. уступала только
доли корпоративных акций и доходила почти
до 30%.
Выступая в качестве важнейшего направления
реальных инвестиций, реализация проектов
девелопмента является не только способом
умножения богатства собственника или
источником для получения дохода девелопером
и инвесторами, но и оказывает реальное
влияние на экономические процессы, доходы
бюджета, социальные отношения. С учетом
этого эффективность проектов девелопмента
может быть оценена с разных точек зрения:
- с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая
эффективность);
- с точки зрения влияния на экономическое
развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная
эффективность);
- с точки зрения интересов бюджета (бюджетная
эффективность);
- с позиций влияния на условия жизнедеятельности
(социальная эффективность).
Коммерческая эффективность проектов
девелопмента определяется соотношением
затрат и результатов, обеспечением требуемой
нормы доходности проекта. Оценка коммерческой
эффективности — неотъемлемая часть анализа
проекта в целом и будет предметом специального
рассмотрения.
Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной,
бюджетной и социальной эффективности
девелопмента.
Экономическая эффективность девелопмента
проявляется в том положительном влиянии,
которое оказывает развитие недвижимости
на экономические процессы и которое может
иметь стоимостное измерение.
Условно позитивное влияние девелопмента
на экономику можно свести к двум аспектам:
территориальному и отраслевому.
- Территориальный аспект влияния девелопмента
состоит в том, что развитие недвижимости
ведет к качественному изменению не только
самих объектов недвижимости, но и их окружения.
Если при этом вариант развития недвижимости
на деле оказывается наилучшим из возможных,
то и позитивное влияние девелопмента
на развитие окружающих территорий является
максимальным и максимально способствует
повышению их ценности.
Рассматривая влияние девелопмента на
окружение, довольно часто говорят о влиянии
на микроуровне, подчеркивая тем самым
локальный характер этого влияния. Однако
масштабы его (влияния) определяются масштабностью
проектов. Большинство из них действительно
оказывает влияние лишь на ближайшее окружение,
но крупномасштабные проекты вполне могут
претендовать на региональное и даже национальное
значение.
В качестве такого рода проектов можно
назвать, например, проект строительства
кольцевой автодороги (КАД) вокруг Петербурга,
реализация которого существенно улучшает
условия не только транзитного движения,
но и транспортную доступность земельных
участков, прилегающих к трассе КАД. Это,
в свою очередь, существенно влияет на
ценность земли вдоль КАД. Так, если осенью
2001 г. цена сотки земли составляла во Всеволожске,
через который проходит трасса, $1–1,2, то
по мере того, как подтверждались планы
по строительству КАД, она выросла к весне
2002 г. в 2 и более раз.
Стоимостная оценка положительных внешних
эффектов девелопмента, и особенно создание
механизмов, которые могли бы «улавливать»
и перераспределять полученный эффект
между участниками процесса развития
недвижимости в соответствии с их вкладом
в результат, — довольно сложная на практике
задача. Чаще всего она ставится и решается
применительно к ситуациям, когда стоимость
частной недвижимости возрастает благодаря
усилим государства, а инструментом являются
налоги (например, налог на прирост капитала).
Обратная ситуация, когда частные инвестиции
создают прирост стоимости окружающей
недвижимости, далеко не всегда сопровождается
компенсациями в пользу частного застройщика,
хотя это было бы вполне справедливо.
Максимизация позитивного влияния девелопмента
на качество развития территорий достигается
при комплексном подходе с использованием
таких организационно-экономических форм,
которые рассматривают развитие отдельных
объектов недвижимости сквозь призму
целостного подхода к проблемам освоения
территорий. В качестве одной из таких
форм могут выступать, в частности, агентства
территориального развития, определенный
опыт создания которых имеется, в частности,
в Санкт-Петербурге.
Агентства территориального развития
(АТР) призваны обеспечивать взаимоувязанное
развитие комплекса расположенных на
территории объектов недвижимости различного
функционального назначения и форм собственности
с целью их наиболее эффективного использования.
Эффективность определяется увеличением
рыночной стоимости и доходности расположенной
на территории недвижимости, ростом налоговых
и иных поступлений в государственный
бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния
населения территории и города в целом
(появление новых рабочих мест, развитие
объектов социальной инфраструктуры,
благоустройство территории и т. д.).
- Отраслевой (макроэкономический) аспект
позитивного влияния девелопмента на
экономическое развитие определяется
высоким мультиплицирующим эффектом деловой
активности в сфере недвижимости.
Инвестиции в недвижимость ведут к росту
активности в целом ряде смежных отраслей
экономики: в производстве строительных
материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве,
производстве потребительских товаров
длительного пользования и пр., в конечном
счете обеспечивая прирост валового продукта
и занятость в стране. Так, исследования,
проведенные в Германии в конце ХХ в., показали,
что величина мультипликатора, связывающего
инвестиции в жилищное строительство
с объемом валового внутреннего продукта
(ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е.
каждая марка, вложенная в жилищное строительство,
давала 2,5 марки прироста ВВП.
Бюджетная эффективность девелопмента
также проявляет себя в двух основных
аспектах: прямом и косвенном.
Прямой бюджетный эффект проектов развития
недвижимости находит свое отражение
в тех платежах и налогах, которые непосредственно
возникают в процессе реализации проектов
девелопмента. К такого рода доходам бюджета
могут быть отнесены: платежи за право
застройки, арендная плата за земельные
участки, налоги на прибыль застройщиков
и инвесторов, налоги с заработной платы
работников, занятых в процессе реализации
проектов.
Косвенный бюджетный эффект — это те
доходы (или бюджетная экономия), которые
получает бюджет в процессе функционирования
созданного объекта недвижимости: налоги
с прибыли предприятий, налоги с имущества,
земельный налог и пр., а также экономия
в связи повышением занятости населения,
ростом их доходов и т. п.
Социальная эффективность девелопмента
проявляется в улучшении среды проживания
и жизнедеятельности, доходов, качества
жизни населения под влиянием изменений
в фонде недвижимости.
Наряду с положительным влиянием проектов
девелопмента на экономические и социальные
процессы реализация этих проектов может
быть связана и с негативными внешними
эффектами, как временными (неудобствами,
возникающими в связи с проведением строительных
работ), так и постоянными (снижение качества
среды проживания под влиянием чрезмерной
плотности застройки, ухудшения экологической
обстановки и пр.).
С учетом многообразия аспектов влияния
девелопмента на социальные и экономические
процессы общество объективно заинтересовано
как в развитии процессов девелопмента,
так и в том, чтобы, не сковывая частную
инициативу, контролировать и направлять
процессы девелопмента таким образом,
чтобы минимизировать негативные «внешние
эффекты», которые могут возникнуть в
связи с реализацией проектов по развитию
недвижимости.
В качестве инструментов такого контроля
выступает прежде всего зонирование городских
территорий, а также такие формы и инструменты,
как общественные слушания, публичное
представление проектов, установление
государственных стандартов производства
работ, требований к материалам и технологиям
и пр.
В современном российском законодательстве
понятие «зонирование» широко начинает
употребляться после принятия Градостроительного
кодекса РФ в значении правового инструмента,
позволяющего разделить территорию города
на зоны с разрешенными видами использования
и ограничениями на использование. Градостроительный
кодекс выделяет при этом следующие зоны:
жилой застройки, общественно-деловые,
производственные, рекреационные зоны,
зоны инженерной и транспортной инфраструктур,
зоны сельскохозяйственного использования,
специального назначения, зоны военных
объектов и режимных территорий. Для каждой
из зон устанавливаются свои варианты
использования и ограничений. Например,
по отношению к жилым зонам Градостроительный
кодекс РФ определяет следующие возможности
нежилой застройки: «В жилых зонах допускается
размещение отдельно стоящих, встроенных
или пристроенных объектов социального
и культурно-бытового обслуживания населения,
культовых зданий, стоянок автомобильного
транспорта, промышленных, коммунальных
и складских объектов, для которых не требуется
установление санитарно-защитных зон
и деятельность которых не оказывает вредного
влияния на окружающую среду (шум, вибрация,
магнитные поля, радиационное воздействие,
загрязнение почв, воздуха, воды и иные
вредные воздействия».
Зонирование территорий играет двоякую
роль: с одной стороны, защищает интересы
общества, с другой — делает прозрачной
ситуацию для девелопера, позволяя ему
заранее учесть те возможности и ограничения,
которые связаны с тем или иным земельным
участком, и тем самым оценить экономическую
целесообразность возможного проекта.
Кроме того, по мнению автора, зонирование
должно защищать интересы девелопера
и еще в одном отношении. Сегодня нередки
случаи, когда реализация проекта затормаживается,
если против него резко выступает какая-то
часть населения района окружения объекта,
причем мотивы такого оппонирования подчас
не очень ясны. Зонирование должно оградить
девелопера от влияния подобных выступлений,
если его проект соответствует требованиям
зонального регламента.
Говоря о содержании понятия «девелопмент»,
нельзя не остановиться еще на одной стороне
проблемы. Выше отмечалось, что девелопмент
— это не только процесс преобразования
недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская
деятельность. Существенным при этом является
следующее обстоятельство: девелопмент
как профессиональная деятельность существует
не только исключительно в рыночной экономике,
но и только там, где есть создание объектов
«на рынок», в расчете на продажу (сдачу
в аренду, передачу в управление) создаваемых
объектов недвижимости. В этом смысле
термин «девелопмент» не принято использовать
в тех случаях, когда речь идет о строительстве
«под заказ», для заранее определенного
пользователя, хотя как материально-вещественный
процесс развитие недвижимости здесь,
несомненно, присутствует.
В «рыночности» состоит самое существенное
отличие девелопера от заказчика. Например,
заказчик осуществляет главным образом
организационно-экономические и технические
функции, обеспечивая соответствие деятельности
заказчика требованиям проекта по стоимости,
срокам, качеству. В отличие от этого, в
деятельности девелопера главными являются
финансово-экономические аспекты — выбор
коммерчески состоятельного проекта,
привлечение инвестиций, обеспечение
финансовой устойчивости проекта и пр.
(Подробнее об этом — в следующей главе.)
1.2. СОДЕРЖАНИЕ И ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА
Результатом девелопмента является возникновение
нового объекта недвижимости, удовлетворяющего
определенные потребности бизнеса и населения
и по своим характеристикам, таким как
материальность, долговечность, высокая
капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных
циклов, относящегося к капитальным благам.
Создание каждого объекта недвижимости
— особый инвестиционный проект, так что
основой для исследования процесса девелопмента
является подход к нему как к инвестиционному
проекту.
Понятие «проект» широко используется
в современной экономической литературе
и хозяйственной практике и все же относится
к числу терминов, толкование которых
не стало еще однозначным. Так, довольно
часто под проектом понимается совокупность
документации, описывающей порядок создания
и требования к какому-либо сооружению.
Другое понимание этого же термина сводится
к тому, что проект — это план какого-либо
мероприятия, имеющего важное значение
для его инициаторов и организаторов.
Наконец, есть определения, где под проектом
понимается система действий, направленная
на достижение ясно сформулированной
цели с использованием определенного
набора ресурсов.
Наиболее удачным определением понятия
«проект» представляется следующее: «Под
проектом понимается система сформулированных
в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых
для их реализации физических объектов,
технологических процессов, технической
и организационной документации для них,
материальных, финансовых, трудовых и
иных ресурсов, а также управленческих
решений и мероприятий по их выполнению».
Под инвестициями же, как известно, понимаются
долгосрочные вложения средств с целью
их последующего возврата и получения
дохода. Следует заметить, что по российскому
законодательству в качестве инвестиций
могут выступать «денежные средства, ценные
бумаги, иное имущество, в том числе имущественные
права, иные права, имеющие денежную оценку,
вкладываемые в объекты предпринимательской
и (или) иной деятельности в целях получения
прибыли и (или) достижения иного полезного
эффекта».
Исходя из приведенных определений можно
сформулировать следующее определение
инвестиционного проекта: «Инвестиционный
проект — сознательно реализуемая взаимосвязанная
система мероприятий и используемых в
них ресурсов, направленная на создание
активов с долгосрочным характером использования
в целях последующего возврата вложенных
средств и получения дохода». В качестве
конкретных вариантов инвестиционных
проектов может выступать создание нового
предприятия, расширение производства,
создание новой бизнес-линии и пр. и пр.
Проекты развития недвижимости, целью
которых является создание новых объектов
недвижимости, обладающих стоимостью
большей, чем издержки по их созданию,
вполне могут рассматриваться как разновидность
инвестиционных проектов, отличающаяся,
однако, определенными особенностями.
В числе этих особенностей высокая капиталоемкость
проектов, длительность инвестиционного
цикла, неделимость (как правило) создаваемого
объекта, инновационный характер и др.,
делающие проекты развития недвижимости
весьма сложными для реализации.
В процессе девелопмента решается целый
комплекс взаимосвязанных проблем, причем
решение многих из них осуществляется
параллельно. С учетом этого можно сказать,
что весь процесс можно разбить на подпроцессы,
связанные друг с другом в определенной
последовательности.
Содержание и количество таких подпроцессов
не всегда совпадают в интерпретации разных
авторов, хотя основная канва, безусловно,
остается общей.
В наиболее общем виде проект развития
недвижимости может быть сведен к трем
основным фазам: концептуальная, организационно-проектная,
строительная, причем каждая из них может
занимать целый ряд лет, так что собственно
строительство составляет в общем цикле
девелопмента лишь незначительную часть.
Разделение на указанные составляющие
представляется интересным прежде всего
потому, что подчеркивает важность указанных
составляющих, хотя и мало что говорит
о их содержании.
С учетом последнего замечания более
развернутым является подход, излагаемый
в ряде работ британских специалистов
по развитию недвижимости. В соответствии
с ним выделяются пять основных этапов
реализации проектов развития недвижимости,
каждый из которых, в свою очередь, разбивается
на ряд составляющих:
1. Разработка концепции и предварительное
рассмотрение проекта:
постановка целей девелопмента и алгоритма
их достижения;
определение основной стратегии девелопмента;
исследование рынка и определение подходящего
местоположения для реализации проекта.
2. Оценка местоположения и технико-экономическое
обоснование проекта:
анализ спроса и физической возможности
реализации проекта;
проведение предварительных консультаций
с органами государственного регулирования;
прогнозирование вероятной позиции других
заинтересованных сторон;
определение вероятности получения финансов.
3. Проектирование и оценка проекта:
формирование команды девелопера;
подготовка бизнес-плана проекта;
проектирование, расчет затрат и оценка
эффективности проекта;
получение согласований и разрешений
от органов государственного контроля;
внесение (при необходимости) изменений
в проект и получение заключительных разрешений.
4. Заключение контрактов и строительство:
выбор подрядчика и заключение контракта
с ним;
создание системы взаимодействия между
участниками реализации проекта;
создание системы контроля за ходом реализации
проекта.
5. Маркетинг, управление и распоряжение
результатами:
определение периода, способа и персонала
для маркетинговой кампании;
обеспечение сохранности и безопасности
объекта;
анализ и при необходимости внесение
изменений в работу агентов по продажам;
управление денежными потоками по проекту.
Как нетрудно заметить, выделенные выше
этапы вовсе не обязательно последовательно
сменяют друг друга; подчас в реальной
практике они протекают параллельно друг
другу, лишь логически вытекая друг из
друга (как, например, проектирование и
строительство), а некоторые вообще трудно
рассматривать как отдельный этап, например
то, что относится к маркетингу и управлению
денежными потоками. По сути, перечисленные
выше составляющие проектов развития
недвижимости следует рассматривать как
некоторые подпроцессы, через которые
раскрываются различные аспекты реализации
проектов девелопмента.
С точки зрения изложения последовательности
реализации проектов развития недвижимости
более приемлемой представляется схема,
согласно которой в целом процесс девелопмента
может быть представлен восемью основными
этапами.
Цикл девелопмента отличается от строительного
цикла: стадия внедрения проекта (строительство,
реконструкция и т. п.) составляет лишь
один ( и далеко не самый сложный) из этапов
процесса девелопмента. Цель девелопмента
— не просто создание объекта недвижимости
(это может быть достаточно для подрядчика).
Цель девелопмента — получение дохода
(прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих
потребности приобретателей (покупателей,
арендаторов) недвижимости.
Рассмотрим коротко содержание указанных
в схеме этапов девелопмента.
1. Инициирование проекта девелопмента
В качестве инициатора проекта девелопмента
могут выступить и собственник объекта,
заинтересованный в повышении ценности
объекта недвижимости за счет его качественного
преобразования, и инвестор, ведущий поиск
наиболее выгодного вложения средств,
но чаще всего инициатива исходит от девелопера,
ищущего сферу для приложения своего капитала
и профессиональной активности. Сама инициатива
при этом является следствием из наличия
определенного инвестиционного замысла
(идеи) проекта, возникающего на основе
знания рынка, наиболее перспективных
направлений его развития, потенциального
спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив
развития того или иного региона и т. д.
2. Оценка инициативы
Возникая как результат сопоставления
«потенциала рынка» и «потенциала объекта»
(земельного участка, нуждающегося в реконструкции
здания и пр.), инициатива, прежде чем она
найдет свое продолжение в практических
действиях по реализации проекта, подлежит
предварительной оценке, которая включает
определение физической осуществимости,
наличия правовых и финансовых условий
для реализации проекта и с учетом этих
возможностей и ограничений возможной
эффективности проекта (в подавляющем
большинстве случаев речь идет о коммерческой
эффективности предполагаемого к реализации
проекта с учетом прогнозируемых доходов
и затрат).
Оценка инициативы имеет два основных
аспекта: оценка состояния и перспектив
развития рынка (анализ возможностей рынка)
и оценка местоположения потенциального
объекта недвижимости (анализ потенциала
местоположения). Эти два аспекта органически
связаны друг с другом, поскольку оценка
потенциала местоположения во многом
опирается на анализ рынка, однако логически
они могут рассматриваться как относительно
обособленные этапы оценки инициативы.
Оценка возможностей, которые предоставляет
рынок, по сути, может быть сведена к оценке
и прогнозированию спроса, предложения
и конкурентной среды.
Основным ориентиром для принятия решения
о продолжении работы над проектом является
оценка наиболее вероятной доходности
проекта, уровень которой определяется
в зависимости от представлений девелопера
о разумной норме доходности для данного
рынка (более подробно об оценке инициативы
и анализе проекта см. главу 3).
Представления о требуемой доходности
могут, разумеется, существенно колебаться
в зависимости от оценки рискованности
инвестирования в недвижимость. Так, по
мнению представителей Международной
ассоциации специалистов по недвижимости
(ONCOR), по состоянию на 1999 г. для России приемлемой
являлась норма доходности по инвестициям
в недвижимость на уровне в 22–24% годовых,
в то время как для Лондона она оценивалась
в 11% годовых (коммерческая недвижимость).
По отдельным объектам могут быть и существенные
отклонения от средних величин. Например,
знаменитый небоскреб Empire State Building был
продан в марте 2002 г. за $57,5 млн, при том
что годовая арендная плата составляла
лишь $ 1,97 млн. (т. е. при норме доходности
в 3,5% в год).
Продолжительность этапов проработки
и оценка инициативы (концептуальная стадия)
могут существенно различаться для разных
проектов (чем больше индивидуальности
и масштабности в проекте, тем эта стадия
продолжительнее). В общем случае этот
срок исчисляется месяцами, но может растянуться
и на годы. Затраты на эти этапы оцениваются
в 1–3% от общей величины затрат по проекту
в зависимости от его масштаба, но вместе
с тем влияние принимаемых на этих этапах
решений может быть очень существенно,
так как именно здесь возможность влияния
на направления использования финансовых
ресурсов максимальна.
1.2 Обоснование идеи.
Аптечный бизнес расцветает. И не потому,
что люди стали больше болеть, а потому,
что стали больше зарабатывать.
При открытии аптеки очень важно учитывать
сезонный фактор. Летом продажи всегда
проваливаются на 20-25%, а высокий сезон начинается в октябре
и длится до апреля.
Организацией нового бизнеса лучше всего
заниматься летом, с таким расчетом, чтобы
аптека открылась в конце августа - начале
сентября и новому бизнесу не пришлось
бы «входить» в лето. Единичной аптеке нужно четко довести до аудитории
свое позиционирование. Рекламные носители
стандартные - лифлеты, карточки, промоакции
внутри аптеки.
Можно рядом с аптекой повесить баннер,
использовать в рекламных целях витрины
и вывеску.
При открытии единичной аптеки надо понимать, что скидок, которые
дают сетям, у дистрибуторов не получить.
Производители с единичной аптекой напрямую
работать не будут, а добиваться хороших
условий от оптовиков сложно.
Ассортимент покупателям необходим широкий,
и закупать его придется у разных дистрибуторов, с каждым надо
договариваться, строить отношения. В
оптовой компании вас сразу запишут в
определенный сегмент: крупная аптека,
муниципальная и т. д. У них своя градация
и соответственный уровень скидок. Какие-то
возможности выбить у дистрибутора хорошую
цену есть, но небольшие. Единичной аптеке
лучше двигаться в другую сторону - не
пытаться конкурировать по цене, а работать
над расширением ассортимента, предоставлять
специальные консультации.
Один из основных операционных вопросов, который встанет с самого начала,- кадры.
Между прочим, это одно из условий лицензирования.
Провизор должен иметь право отпускать
лекарства, и директор аптеки обязан быть
провизором. И так далее, и так далее. А
рынок труда непростой, есть дефицит подготовленных
людей. Кадры для аптек - очень узкая группа:
это люди с высшим или специальным средним
образованием.Средний чек в некоторых
аптеках сопоставим со средним чеком продовольственного
магазина. При этом товар в аптеке гораздо
мельче, а соответственно, торговой площади
нужно в три раза меньше, чем продуктовому
магазину. Это делает аптеки довольно
доходным бизнесом.
На современном рынке спрос на покупку
аптечного бизнеса гораздо превышает
предложение. Причина несоответствия
спроса и предложения - инвесторы ищут предприятие с хорошим трафиком,
расположенное рядом с медицинскими учреждениями,
станциями метро, торговыми центрами и
обширными жилыми массивами. Огромную
роль играют достойный ремонт, разных
видов реклама, большие витрины.
Средняя цена предлагаемого готового бизнеса составляет порядка
150 тысяч долларов. При этом самый дешевый
может стоить около 20 тысяч долларов -
аптечный пункт, а цена самого дорогого
может достигать миллиона долларов - сеть
аптек.
Нередко при покупке готового бизнеса
цена вопроса слишком завышена. Большие запросы
владельца можно аргументировать желанием
вернуть все вложенные в дело средства,
стоимость товарного остатка, материального
имущества и завышенным представлением
о занимаемой нише на рынке.
Специфика организации аптечного бизнеса может привести к тому, что
купить подобное предприятие, быстро и
без потерь, может только консультант.
Спрос на медикаменты есть всегда, качественных
аптек не хватает, поэтому при качественном
управлении быстро окупится, и будет приносить
стабильный доход.
Восприятие потребителем аптеки достаточно
консервативно. Это место, где за прилавком
стоит фармацевт и на вопрос "есть ли
у вас что-то от кашля?" перечисляет
все, что есть на эту тему. Введение новых
моделей не всегда может адекватно восприниматься потребителем. Даже успешный опыт
зарубежных коллег не гарантирует, что
это приживется на местной почве.
Как быстро можно открыть
новую аптеку
По большому счету аптеку можно открыть
за месяц: найти помещение, сделать ремонт,
подобрать персонал. Но после этого начинается один из самых
длительных процессов - получение лицензии. Для получения лицензии необходимо подать
следующие документы:
- копию свидетельства о государственной
регистрации предприятия;
- копию уставных документов;
- копию справки о внесении в ЕГРПОУ (Единый государственный
реестр предприятий и организаций; все
копии должны быть заверены нотариально);
- приказ о назначении заведующего
аптекой;
- документы, подтверждающие уровень
образования и квалификации заведующего
(копия диплома и копия свидетельства о повышении квалификации
за последние пять лет; копии заверяются
нотариусом);
- санитарный паспорт на аптеку;
- договор подтверждающие право
собственности на помещение.
Документы для налоговой инспекции:
- справка о постановке на
учет как плательщика налогов (бесплатно);
- свидетельство о регистрации
ЭККА (бесплатно);
- свидетельство о регистрации
кассовой книги (бесплатно);
- торговый патент (для торговли
лекарствами и изделиями медназначения
патент льготный).
Кроме стандартного сонма контролирующих организаций (налоговая, общество
по защите прав потребителей, пожарная
инспекция) аптеки и их подразделения
контролирует санэпидстанция, инспекция
по контролю за качеством лекарственных
средств.
АККРЕДИТАЦИЯ
Согласно постановлению Кабинета министров
"Об утверждении Порядка государственной
аккредитации учреждений охраны здоровья"
№765 от 15.07.99 г., все медицинские учреждения,
включая аптеки и их подразделения, должны
пройти аккредитацию - определение категории
учреждения - один раз в течение трех лет.
Аккредитацию проводит комиссия Государственного
департамента по контролю за качеством,
безопасностью и производством лекарственных
средств и изделий медицинского назначения.
Условия аккредитации определены приказом
вышеуказанной организации №67 от 30.09.99
г. В результате аптеке присваивается
одна из трех категорий: высшая, первая,
вторая (своего рода аналог количества
"звездочек" у отелей). Проверяется
и учитывается все: от правильности планировки
до качества обслуживания покупателей.
По оценкам операторов, такое удовольствие
обойдется в 45000 – 60000 рублей (вместе с
услугами экспертных организаций). Поэтому
неудивительно, что на сегодняшний день,
по неофициальным данным, аккредитацию
прошли около сотни из более чем 15 тыс.
аптек.
Операторы сообщили, что пока уклониться от аккредитации
можно - по крайней мере, в течение трех
лет после открытия торговой точки.
Так областная лицензионная
комиссия рассматривает вопрос
о лицензиях раз в две недели.
В случае если все в порядке,
лицензионной комиссии настает очередь федеральной. На вынесение
решения у нее уходит еще две недели. Через
неделю создатели аптеки получают уведомление
и только после этого лицензию. Плюс к
этому не за один день делаются заключения
пожарников и СЭС. Поэтому в итоге на полное
создание аптеки под ключ уходит примерно
два месяца, а у не профессионала может
уйти на это до полугода, а то и больше.
Лучшее расположение
аптеки - вблизи скопления людей
Безусловно, одним из важнейших факторов
нормальной работы розничной точки является
ее месторасположение. Ведь от него зависит
трафик, то есть проходимость клиентов
через вашу аптеку. Успех аптечного бизнеса
на 50 % зависит от места расположения аптеки,
на 30 - от персонала, который умеет работать
и общаться с людьми, 10 - от конкурента,
находящегося рядом, плюс рекламная политика
и цены - это уже профессионализм заведующего.
Ассортимент:
Выгоднее всего будет предложить своим
клиентам богатый ассортимент товаров.
Ассортимент аптек делится на медикаменты и товары
для сохранения здоровья (парафармацевтику).
Одни компании предпочитают заниматься
реализацией сугубо медикаментов, другие
делают ставку на увеличение ассортимента
лечебной косметики, здорового питания,
средств диагностики и гигиены, товаров
для детей. Дело в том, что в лицензионных
условиях реализация лекарственных средств
рецептурного отпуска разрешается только
аптекам и аптечным пунктам. В киосках
же эта номенклатура просто не должна
присутствовать согласно приказу Министерства
здравоохранения РФ. Поэтому если аптечный
киоск будет поддерживать только тот ассортимент,
который разрешен к реализации - он, конечно,
будет малоэффективен. Скорее всего, он
превратится просто в магазин парафармацевтической
продукции.
Кроме того, наряду с лекарственными
препаратами, можно ввести в продажу предметы парафармацевтической продукции,
такие как средства по уходу за кожей,
травяные чаи, соки, детское питание, подгузники,
минеральная вода и так далее.
Стоимость аптеки, в первую очередь, зависит
от покупки помещения, другая ее составляющая
- 20 процентов от стоимости оборудования.
Анализируя все расходы (зарплату персонала,
коммунальные платежи, заказ товара и
другие расходы), приходим к выводу, что
для того, чтобы аптека окупалась, она
должна продавать товар на 40-45 тысяч рублей
в день. Если она продает больше, то получает прибыль. Оборот
в месяц должен примерно выходить на один
млн. рублей. Тогда можно говорить об успешности
бизнеса.