Управление жилым фондом

      Часто в малых городах подавляющее большинство услуг предоставляется одним жилищно-коммунальным предприятием, в которое входят подразделения, отвечающие за содержание жилищного фонда, и подразделения, обеспечивающие жилищный фонд теплом, водой и т. д. Но экономические интересы этих подразделении противоречат друг другу. Работники подразделения, обеспечивающею жилищный фонд теплом, объективно заинтересованы в продаже максимального количества тепла, работники же подразделения, отвечающего за состояние жилых зданий, — в покупке только такого количества тепла, которое обеспечит нормальную температуру в жилищном фонде и для оплаты которого у них есть финансовые ресурсы. Интересы тепловиков всегда будут преобладать (часто используемый аргумент: прибыль от поставки тепла расходуется на содержание жилищного фонда). Понятно, что в этом случае сложно оценить реальную стоимость тех или иных услуг, поскольку единый денежный «котел» не подразумевает экономическую заинтересованность подразделения в улучшении качества услуг и снижении стоимости. Выход — юридически разделить тех, кто производит тепло, и тех, кто его покупает, и установить между ними договорные отношения в соответствии с действующим законодательством.

     Таким образом, на наш взгляд привлекать управляющую организацию к управлению муниципальным жилищным фондом целесообразно в муниципальных образованиях с населением от 15 тыс. человек или объемом муниципального жилищного фонда от 400 тыс. кв. м общей площади жилья. То есть разделение функций управления и обслуживания жилья при указанных условиях является экономически оправданным. При меньших объемах муниципального жилищного фонда представляется целесообразным функции управления и обслуживания жилья не разделять, выполнение их будет осуществляться одной жилищной организацией.

    Поскольку профессиональных управляющих организаций, желающих управлять муниципальным жилищным фондом, практически нет, у муниципалитетов появляется необходимость в их создании. Возникает вопрос: в каком виде или в какой организационно-правовой форме должна существовать управляющая организация?

На практике в городах России реализуются три варианта:

- служба заказчика — структурное подразделение администрации муниципального образования;

- служба заказчика — муниципальное учреждение;

- служба заказчика — муниципальное унитарное предприятие.

§ 2 Анализ концепции реформирования ЖКХ Казани на 2008-2011 годы

          Жилищный фонд города Казани составляет 23,1 млн.кв.м (43,7 тыс.строений), в том числе 12184 многоквартирных дома (далее - МКД) общей площадью 20,2 млн.кв.м.Структура управления МКД на сегодня следующая:

┌───┬────────────────────────────────┬─────────────────┬─────────────────┐

│ N │         Вид управления         │ Количество МКД, │Доля управляемых │

│п/п│                                │  находящихся в  │  МКД от общего  │

│   │                                │   управлении    │количества МКД,% │

├───┼────────────────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤

│ 1 │Управляющие организации         │      6093       │       50        │

├───┼────────────────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤

│ 2 │Муниципальные          унитарные│       407       │       3,3       │

│   │предприятия                     │                 │                 │

├───┼────────────────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤

│ 3 │Товарищества собственников жилья│       936       │       7,7       │

│   │(ТСЖ),      жилищно-строительные│                 │                 │

│   │кооперативы (ЖСК)               │                 │                 │

├───┼────────────────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤

│ 4 │Непосредственное управление     │      4748       │       39        │

├───┼────────────────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤

│   │Итого                           │      12184      │       100       │

└───┴────────────────────────────────┴─────────────────┴─────────────────┘

На рынке обслуживания и ремонта жилого фонда функционируют 133 организации в том числе 128 частных организаций, 5 муниципальных.

      Жилищный фонд города характеризуется высоким уровнем благоустройства: центральным отоплением - 97,7%, горячим водоснабжением - 89,4%, водопроводом - 94,9%, канализацией - 93,7%, газом - 99,8%.

        Общий недоремонт  жилого фонда на сегодня составляет около 20 млрд.руб. Недоремонт кровли и инженерных коммуникаций составляет 10,1 млрд.руб., остальные 9,9 млрд.руб. приходятся на общестроительные работы, ремонт несущих частей зданий, фасадов, благоустройство придомовой территории.

         Несмотря  на ежегодный ввод жилья порядка 700 тыс.кв.м, уровень износа жилого фонда от 31% до 65% имеет 59,66% МКД от общего количества МКД.

        Теплоснабжение  г. Казани осуществляется: от источников  Открытого акционерного общества (ОАО) "Татэнерго" (ОАО "Генерирующая компания"): Казанских теплоэлектроцентралей (далее - ТЭЦ): ТЭЦ-1 (570 Гкал/час), ТЭЦ-2 (689 Гкал/час), ТЭЦ-3 (1284,8 Гкал/час), районных котельных "Азино" (360 Гкал/час), "Горки" (200 Гкал/час), "Савиново" (540 Гкал/час) через присоединенные сети теплоснабжения ОАО "Казанская теплосетевая компания". Суммарная располагаемая тепловая мощность - 3479 Гкал/час; 
от 126 котельных Муниципального унитарного предприятия "Производственное объединение "Казэнерго" (далее - МУП "ПО Казэнерго") установленной мощностью 1240,1 Гкал/час;

от ведомственных котельных, доля выработки тепла которых составляет менее 2% в общем объеме выработки тепловой энергии.

         Общий износ  тепловых сетей составляет более 40%, необходимо ежегодно заменять  по 15-20 км магистральных тепловодов, а фактически перекладывается по 6-8 км.

        Из-за износа тепловых сетей и теплофикационного оборудования теплоноситель подается потребителям не в соответствии с расчетным температурным графиком, что ведет к дополнительным расходам на транспортировку объемов недогретого теплоносителя.

           Износ распределительных внутриквартальных сетей отопления и горячего водоснабжения составляет 46%.

        Дефицит тепла  в целом по городу отсутствует  вплоть до 2010 года. Однако из-за  неразвитой сети тепловодов резерв мощности ОАО "Татэнерго" не может быть реализован потребителям.

       Суммарная теплопроизводительность  источников тепла по городу - 6061 Гкал/час. Потребность в тепловой  энергии жилищно-коммунального сектора  и промышленных предприятий составляет 4355 Гкал/час.

         Таким образом, резерв тепловой мощности составляет 1706 Гкал/час, в том числе: 
от источников ОАО "Татэнерго" (ОАО "Генерирующая компания") - 1179 Гкал/час (в северной части города (Заречье) - 985 Гкал/час и в южной части города 194 Гкал/час);

от котельных МУП "ПО Казэнерго" 527 Гкал/час.

Тепловые сети Казанских ТЭЦ-1, ТЭЦ-2, ТЭЦ-3, районной котельной "Савиново" выполнены по кольцевой схеме. В 2006 году к этой схеме через тепловод-перемычку от Казанской ТЭЦ-1 присоединилась районная котельная "Азино", что повысило надежность теплоснабжения микрорайонов Азино, Горки и позволило использовать мощности Казанской ТЭЦ-1 для горячего водоснабжения районов новой застройки территории Старого аэропорта и микрорайона Азино в летний период.

         Водоснабжение  г. Казани осуществляется в основном  от Волжского водозабора МУП "Водоканал" производительностью 510 тыс.куб.м питьевой  воды в сутки. Протяженность эксплуатируемых  водопроводных сетей составляет 1104,7 км.

      В хозяйственном  ведении МУП "Водоканал" находятся: 
90 водопроводных станций;

8 грунтовых (артезианских) водозаборов.

        Водоотведение  г. Казани осуществляется в канализационные  сети МУП "Водоканал" с последующей  очисткой сточных вод на очистных  сооружениях канализации. Протяженность эксплуатируемых канализационных сетей составляет 908,8 км, принимаются в сети канализации и проходят очистку через очистные сооружения в среднем 492,1 тыс.куб.м сточных вод в сутки.

В хозяйственном ведении МУП "Водоканал" имеются:

- 44 канализационные насосные станции;

биологические очистные сооружения канализации города Казани производительностью 650 тыс.куб.м в сутки;

        С начала  эксплуатации Волжского водозабора (1937 год) из-за постоянного дефицита  питьевой воды не проводились  замена оборудования и капитальный ремонт сооружений Волжского водозабора. Износ технологического и энергетического оборудования комплекса водозаборных и водоочистных сооружений первой очереди (1937 год) составляет 100%. Износ сооружений второй очереди (1950 год) - 93%, третьей очереди (1956 год) - 91%, четвертой очереди (1974 год) - 80%. Главное водозаборное сооружение "Криб" находится в аварийном состоянии.

         Две насосные  станции, забирающие воду непосредственно  из поверхностного источника (р. Волга), эксплуатируются в форсированном режиме без резерва, что недопустимо для водозаборов хозяйственно-питьевого назначения согласно Санитарным нормам и правилам. Оборудование насосной станции второго подъема, подающей питьевую воду в город, проработало более двух нормативных сроков. Износ водопроводных сетей по городу составляет 55,3%.

       Система канализации  в целом обеспечивает потребности  города. Однако существует ряд  проблем:

- износ канализационных сетей  по городу составляет 38,1%; 
- часть уличных сетей канализации центральной части города имеют износ до 100%; 
- насосные станции перекачки укомплектованы старым оборудованием, износ которого приближается к 80%;

- неэффективно работают городские  очистные сооружения (невозможность  регулировки активного ила, постоянная угроза экологического загрязнения из-за переполнения иловых площадок).

         В целом  по городу дефицит мощностей  отсутствует, городские биологические  очистные сооружения справляются  с существующими нагрузками. Расчетная  мощность биологических очистных сооружений - 650 тыс.куб.м стоков в сутки. Вместе с тем для отвода хозяйственно-фекальных стоков из застраиваемых микрорайонов Азино, Горки, поселков Советского района, территории Старого аэропорта, части Советского и Приволжского районов необходимо завершить строительство Ново-Аметьевского канализационного коллектора и канализационной насосной станции "Ново-Аметьевская". 
       Электроснабжение г. Казани осуществляется по электрическим сетям ОАО "Сетевая компания" от:трех Казанских ТЭЦ ОАО "Татэнерго" (ОАО "Генерирующая компания") суммарной установленной мощностью 770 МВт, в том числе:

ТЭЦ-1-220МВт;

ТЭЦ-2 - 175 МВт;

ТЭЦ-3 - 405 МВт;

       Муниципальных  электрических сетей, за исключением  сетей наружного освещения и  горэлектротранспорта, в г. Казани нет. В основном сети напряжением 0,4-10 кВ находятся в собственности ОАО "Сетевая компания" и обслуживаются его филиалом - Казанскими электрическими сетями, а в ряде поселков г. Казани - другими филиалами ОАО "Сетевая компания".

      Высок уровень  износа электрических сетей, в частности распределительных низковольтных, и оборудования тепловых и распределительных пунктов, особенно в поселках г. Казани. В неудовлетворительном техническом состоянии находятся 26% кабельных линий электропередачи напряжением 6-10 кВ и 14% напряжением - 0,4 кВ.

        При формировании  тарифов на жилищно-коммунальные  услуги (далее - ЖКУ) для г. Казани  на 2007-2008 гг. были соблюдены критерии  доступности для потребителей  товаров и услуг организаций  коммунального комплекса, тарифы утверждены на основании независимых экспертиз.

       В сравнении  с основными промышленными областями  Российской Федерации (Саратовская, Пензенская, Ульяновская, Нижегородская, Самарская, Оренбургская), а также  с городами-миллионниками - Москва, Санкт-Петербург - стоимость ЖКУ в городе Казани самая низкая. Для сравнения: уровень платы за ЖКУ в Саратовской области выше, чем в Казани на - 58%, в Оренбургской области - на 18%.

         Анализ  предельной стоимости набора  ЖКУ по сравнению с субъектами  Российской Федерации и городами Республики Татарстан показывает, что уровень стоимости ЖКУ в городе Казани ниже уровня стоимости ЖКУ в таких городах, как Чистополь, Елабуга, Альметьевск, Бугульма, Зеленодольск, Заинск, Лениногорск - на 20-35%.