Особенности ценообразования на рынке недвижимости

Контрольная работа по дисциплине «Ценнообразование»

на тему:

Особенности ценообразования  на рынке недвижимости

 

Содержание

Введение……………………………………………………………………………….. 1 Основные понятия ценообразования на рынке недвижимости ………………… 2 Особенности ценообразования на рынке недвижимости ……..……………….. Заключение  …………………………………………………………………………… Список использованных источников………………………………………………..

3 5 19 24 26

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая  выступает  в качестве средств  производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью

Как известно  цена  и  рынок   неразделимо  связаны  между   собой,  они дополняют  и  характеризуют  друг  друга.   Обязательным   условием   оценки недвижимости является учет специфики  функционирования  рынка  недвижимости, так как состояние  рынка  недвижимости  оказывает  существенное  влияние  на потоки  доходов,  уровни  риска  и  на  возможную  цену  реализации  объекта недвижимости в определенный момент  времени  в  будущем,  т.е.  на  основные данные,  используемые  при   оценке   методами   доходного   подхода.  

Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более  обоснованно скорректировать данные  ретроспективного  периода  для  оценки  недвижимости методами  рыночного подхода.   Кроме   того,   определение   инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования  (если  оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета  текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

 Все вышесказанное   не оставляет сомнений в актуальности  темы данной контрольной работы – «особенности ценообразование на рынке недвижимости»

Тема данной курсовой работы: «Особенности ценообразования на рынке недвижимости».

Основными задачами данной курсовой работы являются:

- расширение и углубление знаний  в вопросе «Особенности ценообразования на рынке недвижимости»;

- ознакомление с методологией  исследований в области ценнобразования;

- выработка приемов и навыков анализа теоретического материала;

- отработка умений по выявлению  взаимосвязи теоретического материала  с практикой;

- формирование навыков логичного,  последовательного и краткого  изложения своих мыслей в письменной форме, направленных на раскрытие вопроса «Особенности ценообразования на рынке недвижимости».

Целью контрольной работы является углубления знаний по анализу ценообразования на рынке недвижимости в Российской Федерации.

Для исследования темы курсовой работы необходимо дать общую характеристику используемых источников (какие авторы исследовали данную тему и в каком объеме). В данной курсовой используются современные источники, а также для написания данной курсовой работы будут использованы справочники WWW, такие как www.wikipedia.org, www.law-theory.ru.

Научная новизна данной курсовой работы заключается в том, что в настоящее время появились новые и внесены изменения в ранее созданные труды в данной сфере.

 

1 Основные понятия ценообразования на рынке недвижимости

Цена, как и деньги, есть историческая категория, возникшая  и сформировавшаяся в процессе зарождения и развития обмена. [1]

 В ценовом механизме  следует различать и выделять  две взаимодействующие  части.  Это,  сами цены, их виды, структура,  величина, динамика изменения и, ценообразование  как способ, правила установления, формирования новых цен и изменения действующих. Ценообразование выступает задающей частью всего ценового механизма, оно, и определяет величину цены. Цены и ценообразование составляют в своем единстве ценовой механизм. [11]

     Маренков  Н.Л. выделяет два подхода к формированию цен это: рыночный и производственный (затратный). При первом определяющим фактором ценообразования является конъюнктура рынка, спрос и предложение товара. При втором – в основу установления цены товара кладутся производственные затраты, связанные с созданием, выпуском товара. [4]

В рамках рыночного подхода целесообразно следующее определение: «Цена – это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена». В такой формулировке выделяются два основных акцента. Первый, подчеркивает непосредственную связь цены товара с ценностью, полезностью, которой он обладает как объект потребления. Второе, согласно такой трактовке цена товара проявляется как экономическая сущность только в условиях его обмена на деньги или другой товар. Следовательно вне рынка, без купли-продажи о цене говорить не приходиться, цену способен установить только рынок. [10]

Все другие позиции по отношению к сути цены свойственны производственному  подходу, опирающемуся на связь цен  с факторами – производства в  целом и с главным фактором – трудом. Для такого подхода типична следующая формулировка: «Цена есть денежное выражение стоимости товара». В таком определении центр тяжести перенесен на понятие «стоимость». [15]

«Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности». «Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения». [11]

Гриненко С.В. в своей работе «Экономика недвижимости», в рыночных  условиях выделяет следующие виды стоимости недвижимости (рисунок 1):

- рыночная – наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

- потребительская – стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

- инвестиционная – стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора;

- страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

- замещения – стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

- восстановительная – стоимость воспроизводства объекта недвижимости, а именно сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

- залоговая – рассчитывается  на основе рыночной стоимости  для кредитования;

- ликвидационная – стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

- для налогообложения  – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов – рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

- утилизационная –  стоимость объекта оценки, равная  рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию  объекта оценки;

- действующего предприятия  – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. [1]

Рисунок 1 - Виды стоимости недвижимости

Следовательно, чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов. [11]

Барабанов А.И. например, понимает под ценовой политикой предприятия – совокупность мероприятий и стратегий по управлению ценами и ценообразованием, искусство установления на товары либо услуги таких цен, которые соответствовали бы затратам на производство конъюнктуре рынка, удовлетворяли спрос покупателя и приносили плановую прибыль. Ценовая политика рассматривается только в контексте общей политики фирмы. [4]

Ценовая политика определяется совокупностью факторов, среди которых  можно выделить следующие: вид продукции, тип и емкость рынка, насыщенность рынка, наличие на рынке продукции  зарубежных товаропроизводителей и т.д.

Тип рынка. [10]

Ценовая политика продавца зависит от типа рынка. Для предприятия  имеет большое значение, как относится  покупатель к нему и его товарам. В этой связи различают однородные и неоднородные рынки. [1]

1. Однородный  рынок  есть рынок, на котором покупателю безразлично, у кого из продавцов он купит нужный ему товар. [15]

2. Неоднородный  рынок есть рынок, на котором отдельный покупатель отдает предпочтение кому-либо из продавцов или его товарам. Товар, предлагаемый на однородном рынке, может быть стандартизованным, и поэтому покупателю может быть безразлично, у кого из продавцов его купить. Стандартизованный товар, предложенный одним из продавцов, напротив, может иметь в глазах покупателя большую или меньшую привлекательность по сравнению с аналогичным товаром других продавцов. [11]

Тип конкуренции. [15]

Рынки подразделяются по типам конкуренции.

1. Чистая  конкуренция – редко наблюдаемое явление, характерное для однородного рынка с множеством продавцов и покупателей. Ни один отдельный покупатель или продавец не оказывает влияния на уровень текущих рыночных цен товара. Продавец не в состоянии запросить цену выше рыночной, поскольку покупатели могут приобрести товар по рыночной цене. Продавцы не запрашивают обычно и цену ниже рыночной. [19]

2. Монополистическая конкуренция чаще всего наблюдается на неоднородном рынке с множеством покупателей и продавцов. Они совершают сделки не по единой рыночной цене, а в широком диапазоне цен, что обусловлено способностью продавцов предложить покупателям разные варианты товаров, в разных местах и на разных условиях. Реальные изделия могут отличаться друг от друга качеством, свойствами, внешним оформлением. Покупатели видят разницу в предложениях и готовы платить за товары по-разному. Или они не располагают возможностью сравнения из-за необозримости рынка, и продавец может назначать обусловленную этим повышенную цену. [4]

3. Олигополистическая  конкуренция характерна для небольшого числа продавцов на рынке. Эти продавцы – крупные фирмы – весьма чувствительны к политике ценообразования и маркетинговым стратегиям друг друга. Каждый продавец чутко реагирует на стратегию и действия конкурентов. [1]

Чистая  монополия  есть ситуация, когда на рынке всего один продавец. В каждом отдельном случае ценообразование складывается по-разному. Государственная монополия может с помощью политики цен преследовать самые разные цели. Можно установить цену ниже себестоимости, если товар жизненно важен для покупателей, которые не в состоянии приобретать его за полную стоимость, либо назначить цену с расчетом на покрытие издержек или получение прибыли. А может быть и так, что цена назначается очень высокой в целях сокращения потребления.

Рынок недвижимости представляет собой сферу  вложения отношений, возникающих при  операциях с недвижимостью. Эти  отношения появляются между инвесторами  при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д. [11]

В работе Дж. Фридмана и  П. Орлуэя  «Анализ и  оценка  приносящей  доход  недвижимости» дается  такое  определение: «Рынок  недвижимости есть определенный набор механизмов,   посредством которых передаются права  на  собственность  и  связанные  с  ней  интересы, устанавливаются  цены  и  распределяется   пространство   между   различными конкурирующими вариантами землепользования».

Подобные  определения  фиксируют весьма важную составную  часть проблемы есть рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

 Однако  при таком  определении из сферы  рынка  недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежности. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использование объекта. Таким образом, оборот прав – ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок. [4]