Анализ рыночных данных и подготовка их к моделированию стоимости

-   инфраструктура  самого земельного участка и  прилегающих к нему районов (степень  развития дорожной сети, интенсивность  транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

-   демографическая  ситуация в районе, где расположен  участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);

-   возможные конкуренты  или конкурирующие объекты и т. д.

Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:

-   действующего законодательства;

-   градостроительных  нормативов (зонирования, охраны окружающей  среды, пожаробезопасности, энергопотребления  и пр.);

-   перспективных  решений по районной планировке участка;

-   ограничений местной  администрации и требований местного  населения.

Важными факторами НиНЭИ земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта – один из основных факторов реализации принципа НиНЭИ земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.  Ниже рассматривается пример НиНЭИ земельного участка. Суть принципа НиНЭИ земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа НиНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.

 

 

 

 

 

 

 

6. Анализы рыночных данных и подготовка их к моделированию стоимости.

 

6.1 Рыночные данные

 

В реалиях современного российского рынка недвижимости анализ рыночных данных подразумевает выборку данных, влияющих на стоимость недвижимость и проведения корректировки с учетом этих данных (другими словами сравнительный подход к оценке недвижимости).

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

6.2 Моделирование стоимости объекта оценки

 

Основными рыночными данными, применяемыми при моделировании стоимости недвижимости являются:

• Корректировка на торг
• Корректировка на дату продажи (предложения)
• Корректировка на условия сделки
• Корректировка на право собственности
• Корректировка на местоположение

Если мы определяем стоимость объекта капитального строительства, то добавляются следующие данные:

• Корректировка на этаж
• Корректировка на класс качества отделки
• Корректировка на тип дома
• Корректировка на общую площадь, жилую площадь
• Корректировка на наличие балкона/лоджии
• Корректировка на ликвидность доли в квартире

Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом-аналогом оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим характеристикам, определяющим его стоимость.

Базовую модель данного метода можно представить следующим правилом: «Рыночная стоимость объекта + поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения:

                                     V=Sср+ADJср      3

V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

Sср – цена продажи сравнимого объекта собственности;

ADJср – совокупная стоимость поправки к цене продажи.

 

 

 

5. Практическая часть: сбор  рыночных данных и подготовка  их к моделированию стоимости  земельного участка.

 

Нам необходимо определить рыночную стоимость земельного участка, расположенного в центре небольшого города (Н.), недалеко от берега реки, для совершения сделки купли-продажи.

Характеристика объекта оценки
Площадь, га	53,0
Вид права	Собственность
Условия продажи	Прямая сделка
Дата продажи	2009
Местоположение	Октябрьский
Водоохранные ограничения	Есть

 

Определение рыночной стоимости анализируемого земельного участка воспользуемся сравнительным подходом к оценке объекта оценки. Для проведения оценки были подобраны аналогичные объекты с известными ценами купли-продажи или предложения.

Основные характеристики аналогов:

Характеристика	Аналогичные объекты
	Аналог1		Аналог2	Аналог3	Аналог4	Аналог5	Аналог6	Аналог7
Цена, млн руб.	7,0		26,0	6,5	6,3	2,2	3,5	0,6
Площадь, га	0,44		9,80	3,10	9,80	1,10	0,72	0,30
Вид права	Соб-ть		Соб-ть	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда	Соб-ть
Условия продажи	Прямая сделка		Прямая сделка	Прямая сделка	Прямая сделка	Предло-жение	Предло-жение	Предло-жение
Дата продажи	2008		2008	2007	2007	2007	2008	2008
Местоположение (район)	Желез-нодор.		Желез-нодор.	Советс-кий	Советс-кий	Заводс-кой	Советс-кий	Ленинс-кий
Водоохранные ограничения		Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет

Поскольку объекты различаются в первую очередь по площади, при проведении имеющихся данных к общему знаменателю, которым в данном случае стал 1м2 общей площади земельного участка.

В процессе корректировки цен аналогов определялись и вносились поправки в следующей последовательности.

1) Поправка за право  собственности при которой использовалась  ставка дисконтирования, равная 15,76%

2) Поправка за условие  продажи составила 10% применима в 3-6 аналогах.

3) Поправка за дату  продажи использовался фактор будущей стоимости денежной единицы.

4) Поправка за местоположение  – представляет собой капитализированную  разницу между ставками арендной  платы в соответствующих района  города.

5) Поправка за обременения. Водоохранная зона была учтена в расчетах как фактор снижающий стоимость.

6) Поправка на размер  участка.

Итоговая  величина потенциальной стоимости по каждому виду определялась как средневзвешанная величина цен аналогов, в которой в качестве весов учитывались величины, обратные количеству внесенных поправок. При расчете средневзвешанной величины были исключены из рассмотрения аналоги 2 и 3, как минимальные и максимальные значения.

Таким образом рыночная стоимость составила 90,1 млн рублей.

 Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи. Чаще всего такими величинами выступают валовый рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.

Валовый рентный мультипликатор – это отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу, рассчитываемое по формуле: ВРМ=ПВД/V, где

ПВД – потенциальный валовый доход;

V – рыночная стоимость.

Использование данного показателя предполагает выполнение следующих действий:

1. Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта;

2. Определение отношения  цены продажи объектов-аналогов  к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок;

3. Умножение валового  рентного мультипликатора на  рыночный рентный доход от  оцениваемого объекта.

Никакие поправки в этом случае не вносятся, так как подразумевается, что разница в доходах и ценах полностью отражает различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами, которые нивелируются при расчете соотношения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

Целью моей работы являлось продемонстрировать наглядно, как происходит анализ рыночных данных и подготовка их к моделированию стоимости объекта недвижимости.

Из вышеизложенного можно сделать вывод:

Теоритическая часть.

В реалиях современного российского рынка недвижимости анализ рыночных данных подразумевает выборку данных, влияющих на стоимость недвижимость и проведения корректировки с учетом этих данных (другими словами сравнительный подход к оценке недвижимости).

Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом-аналогом оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим характеристикам, определяющим его стоимость.

Практическая часть.

В данном примере рассматривался земельный участок, целью являлось определить рыночную стоимость объекта недвижимости с помощью сравнительной таблице, в которую заносились объекты-аналоги нашего земельного участка.

В таблицу, другими словами, заносились рыночные данные, анализ которых и позволяет проводить моделирование стоимости объекта оценки и прогнозировать изменения этой стоимости под влиянием различных характеристик объекта оценки, а так же чрезвычайных обстоятельств складывающихся на рынке в данный период времени.

 

 

Список литературы.

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135
2. «Экономика недвижимости» Наталья Бурханова
3. Федеральные стандарт оценки (ФСО) №1
4. «Оценка объектов недвижимости» А.А. Варламов, С.И. Комаров
5. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4. Оценка земель. А.А. Варламов

 

 

 

 

 

1 Федеральный закон  № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2 «Экономика недвижимости» Наталья Бурханова

3 «Оценка объектов недвижимости» А.А. Варламов, С.И. Комаров