Сущность ипотечного кредитования и модели его организации

Информационную базу исследования составили теоретическая и периодическая  литература по данной теме, а также  отчетные данные Национального банка  Республики Казахстан (далее НБРК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И МОДЕЛИ ЕГО ОРГАНИЗАЦИИ

1.1. Сущность ипотечного кредитования

 

Ипотека - это обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в  юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.  

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).  

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя  на недвижимое имущество. Закладная  обычно свободно обращается на рынке. 

Широкая интерпретация понятия  ипотеки рассматривает ее и как  способ получения кредита под  залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки  недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать  как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых  случаев употребим термин "смешанная  ипотека", когда заемщик берет  кредит в банке под залог уже  имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы  кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту  может выступать как залог, так  и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

        1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). 

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,  позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. 

 Ипотечное кредитование  рассматривается   как инструмент реализации следующих функций: реализация конституционных прав граждан на жилье; регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей; «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства; страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств; стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных    ценных бумаг. 

 Ипотечный кредит, как  и любой другой вид кредита,  предоставляется на условиях  возвратности, срочности, платности.  Его особенностями являются: строго определенный залог; в большинстве случаев - целевой характер; длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической  категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом  кредитных отношений, ипотека имеет  большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает  количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов  кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент   по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять   в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.   

 Развитие ипотеки предполагает  существование специфических видов ценных бумаг–закладных и  ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.     Таким образом,   система ипотечного кредитования  позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика  предполагает широкое использование  ипотечного кредита. Опыт ведущих стран  Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения  крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный  кредит является одним из перспективных  направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита  могут быть охвачены все секторы  экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе  экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое  распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что  его использование позволяет  разрешить противоречия:

между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

между денежными накоплениями у одной группы экономических  субъектов и необходимостью их использования  у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно  расширить возможности для обеспечения  инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено  тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса  неплатежей и других неблагоприятных  факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом  финансовом положении, объективно не имеют  возможности гарантировать своевременный  возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий  создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при  ипотечном кредитовании могут выступать  офисные здания, торговые и складские  площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг  и торговли.

Позитивную роль ипотека  может сыграть и в решении  проблем аграрного сектора. В  сельском хозяйстве России крайне обострена  проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного  производства. Сельское хозяйство практически  не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять  кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают  достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.   

С принятием закона об обороте  земли ситуация может радикально измениться.  В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что  экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае,  является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и  повышения эффективности   инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом,  развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

 

1.2 Классификация ипотечных кредитов

 

Ипотечные кредиты классифицируется по разным признакам.

1.По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколько изолированных комнат; 
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, содовых домиков с участками земли;
• приобретения земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и не банковские кредиты.

По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые не посредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм- клиентов банка;
• клиенткам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимается различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены  в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

По способу процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества. Кроме того ипотечные  кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Практика получения ипотечных  кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения  ипотечного кредита.

 

1.3 Немецкая и американская модели ипотечного кредитования

 

Немецкая модель ипотечного кредитования

Суть немецкой системы  обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно- ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).