Планирование и контроллинг

Основные задачи, решаемые в ходе проекта можно разделить по трем стадиям жизненного цикла недвижимости:

1. На стадии предварительных  исследований решаются такие  задачи:

- проведение маркетинговых  исследований;

- выбор управляющей  компании для согласования действий различных участников проекта.

2. На стадии реализации  проекта решаются следующие задачи:

- проведение социально-экономического  анализа вариантов участка застройки;

- проведение анализа  наилучшего и наиболее эффективного  использования земельного участка;

- выбор основных архитектурно-планировочных  и конструктивно-технологических  решений;

- выбор варианта инвестиционной  модели строительства и реализации объекта;

- составление финансового  плана строительства объекта  по выбранной финансовой модели;

- проведение оценки рисков возведения и реализации проекта;

- составление основных  организационно-технологических решений  по проекту строительства здания.

3. На стадии  эксплуатации  проекта:

- выбор организации  управления жилым зданием на  стадии эксплуатации;

- оформление прав собственности на объект недвижимости и земельный участок;

- проведение маркетинговых  исследований для наилучшего  использования предоставляемых услуг;

- составление функционального  годового плана.

Предметом управления являются  организационно – экономические отношения, возникающие между основными участниками процесса управления недвижимостью.

Основные участники  процесса управления недвижимостью:

- собственники объекта  управления ООО «ИНВСЕТДЕВЕЛОПМЕНТ»;

- управляющая компания  ООО «УК»;

- проектный институт ООО "Проект+";

- подрядная организация  ООО «Генподряд»;

- пользователи и арендаторы  коммерческих помещений;

- ресурсоснабжающие организации.

Жилой дом  возводится девелопером (заказчиком) с привлечением собственного и привлеченного капитала и при этом девелопер рассматривает в качестве своей цели застройку земельного участка и получение дохода, как от реализации проекта (при условии максимального удовлетворения клиентов по срокам и качеству строительства), так и получения дохода от части собственности.

Управление проектом осуществляется девелоперской компанией до момента сдачи дома в эксплуатацию, а затем производится выбор собственниками формы управления (управляющая организация или ТСЖ) и передача функций управления с разработкой плана управления. При этом собственность компании дает ей право участвовать в выборе управляющей организации, а ее доходы от недвижимости становятся частью ее бизнеса.

При подобной  концепции  управления девелоперская компания выполняет следующие функции:

• проводит предварительные исследования по выявлению возможностей реализации проекта (нулевая фаза), включая маркетинговое исследование рынка, исследования в отношении градостроительных аспектов застройки и финансово-экономическое обоснование проекта. Результаты этих исследований могут послужить основанием для составления концепция реализации, сдачи в аренду или продажи,  а также управления и эксплуатации недвижимости. Данные исследования носят общий и предварительный характер, на последующих этапах исследования становятся все более тщательными и глубокими, чтобы снизить риск ошибочных инвестиций и увеличить вероятность осуществимости проекта.
• выступает с инициативой проекта (возможно с привлечением других участников – риэлтеров, муниципалитета) с целью поиска финансовых источников и отвода земельного участка под строительства.
• осуществляет приобретение участка, готового для строительства, либо решает эту проблему в рамках тематического проекта или специальной формулы розничной торговли. Участок, который нужно приобрести, может состоять из участка, готового для строительства и объекта, подлежащего сносу или перестройке. Земля не всегда может быть приобретена в собственность, поскольку в ряде муниципалитетов существует лишь  система  права пользования землей.  Одним из вариантов может быть получение земельного участка в аренду на период строительства в ходе городских торгов. Важным условием согласования проектов является обеспечение со стороны органов власти подготовки по продаже сформированных земельных участков в собственность инвесторам или передаче их в аренду через механизм торгов. Участие в торгах позволяет инициаторам застройки получить права собственности на земельный участок, подготовить проектную документацию к государственной экспертизе  и после положительного решения иметь разрешение на строительство.
• выполняет разработку плана в составе организационно-технического плана, юридического плана, формирования  градостроительного плана  и финансового плана. Конечным результатом разработки плана является инвестиционное предложение, в котором основную роль играют ожидаемые денежные поступления и риски, с которым сопряжено выполнение проекта. Здесь необходимо оценить долгосрочные перспективы проекта как в интересах застройщика, так в интересах будущего покупателя.
• организует финансирование,  т.е рассматривает вид заимствования, условия финансирования, виды кредиторов, тип финансирования и др. Для организации финансирования возможно применение различных моделей. Важный критерий для выбора финансовой схемы — это продолжительность периода, в течение которого необходим капитал. Поскольку инвесторы обладают долгосрочным временным лагом, в противоположность застройщикам и/или подрядчикам-застройщикам, то это различие во временном горизонте должно быть отображено в типе финансирования. На весь строительный период должна быть обеспечена доступность финансовых средств, если данные средства доступны слишком рано или их слишком много или мало, появляются расходы, которых, в принципе, можно избежать.
• организует разработку проектно – сметной документации на основе следующих нормативных документов:

- генеральных планов  городов и населенных пунктов,  включающих планы зонирования  и планировки, застройки, межевания  территорий, планы резервирования  земель, прошедшие государственную  комплексную экспертизу;

- правил землепользования  и застройки, которые на основании  территориального зонирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости;

- реестра сформированных  земельных участков, в котором охарактеризован характер  инженерного обеспечения.

• планирует строительное производство после согласования проектной документации по застройке объекта, выполненного После того, как решение о реализации плана застройки  инвестором было принято, а городская администрация дала разрешение на строительство, начинается процедура конкурса (тендера) с приглашением подрядных фирм для участия в ценовых предложениях.
• организует управление строительством силами своего дочернего строительного подразделения, которое выступает в роли генерального подрядчика.  Если застройку ведет заказчик , не имеющий в рамках свой организационной структуры строительных организаций, то управление строительством осуществляется генподрядными организациями, или специализированной компании при непосредственном контроле со стороны заказчика.
• организует ввод в эксплуатацию объекта строительства и его реализацию потребителям. 

Бизнес процедуры, связанные  с перечисленными функциями девелопера (заказчика) подробно рассмотрены в втором разделе учебного пособия .

На стадии эксплуатации управление существующим зданием занимается управляющая организация, функции и структура, которой будет рассматриваться ниже в других разделах дипломного проекта.  В этом периоде жизненный цикл объекта состоит из двух фаз: первая фаза эксплуатации (20 - 25 лет) — проведение капитального ремонта, вторая фаза эксплуатации — полная амортизация стоимости и принятие решения о будущем дома. Покупатели (собственники помещений) должны сделать выбор между самостоятельным ведением эксплуатации (в форме ТСЖ) или перепоручением другой компании, например, управляющей организации. Существует прямая связь между фазой управления и фазой реализации. Расходы на управление частично зависят от качества объекта, заданного при принятии решения об инвестировании.

 

2. ФОРМИРОВАНИЕ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Таблица №1.3 Исходные данные по портфелю недвижимости

№ п/п	Функциональное назначение	Площадь, м2	Местоположение	Количество этажей	Горизонт расчета	Год постройки	Площадь земельного участка, м2
1	Жилое 16-ти этажное здание	10000	г.Краснодар	16	4	2007	3440
2	Жилое 15-ти этажное здание	5000	г.Краснодар	15	4	2008	3440
3	Жилое 10-ти этажное здание	9050	г.Краснодар	10	4	2012	6600
	Итого:	24050					11 540

 

Все расчеты производятся на ноябрь 2011 г.

1.2.1 ОСНОВНЫЕ  ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ

Перечень объектов с описанием  технических характеристик и  оценкой текущего состояния представлен  ниже в табличной форме.

                                                                                                              Таблица №1.3

Наименование  показателя	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Тип объекта	Жилое здание	Жилой дом	Жилой дом
Местоположение	Краснодарский край,                       г. Краснодар, ул. 70 лет Октября, 19	Краснодарский край,                   г. Краснодар ул. Алматинская, 34	Краснодарский край,                   г. Краснодар ул. 70 лет октября,
Год постройки	2007	2008	2012
Общие технические параметры	Строительный объем – 48500 м3; Площадь застройки – 1500 м2; Общая площадь – 10000 м2; Этажность – 16; Группа капитальности –  I.	Строительный объем – 30000 м3; Площадь застройки –1200 м2; Общая площадь – 5000 м2; Этажность – 15; Группа капитальности –  I.	Строительный объем –  36 616 м3; Площадь застройки – 1148 м2; Общая площадь – 9050м2; Этажность – 9 Группа капитальности –  I.
Описание конструктивных элементов	Фундаменты – монолитная железобетонная плита;. Ограждающие конструкции - несущие кирпичные стены толщиной 320мм. Колонны - монолитные железобетонные Ригели - монолитные железобетонные Перекрытия - монолитные железобетонные плиты пролетом 6,0 м Перегородки - гипсокартонные Лестницы - сборные железобетонные марши Кровля - профнастил по металлическим фермам Водосток - наружный. Наружная отделка - стены и цоколь облицованы керамогранитом, навесной вентилируемый фасад	Фундаменты – бетонные ленточные; Стены и  перегородки - кирпичные; Перекрытие – железобетонное; Кровля - мягкая, рулонная; Покрытие  пола – бетонное, керамическая плитка; Оконные блоки – металлопластик; Дверные блоки – деревянные филенчатые; Внутренняя  отделка – побелка, окраска.	Фундаменты – бетонные ленточные; Стены и  перегородки - кирпичные; Перекрытие – железобетонное; Кровля - мягкая, рулонная; Покрытие  пола – бетонное, керамическая плитка, паркет; Оконные блоки – металлопластик; Дверные блоки – деревянные филенчатые; Внутренняя  отделка – обои, керамическая плитка, окраска.
Текущее состояние	хорошее	отличное	отличное
Площадь земельного участка, сот.	6	20	66
Вид права на земельный участок	Право аренды	Право собственности	Право аренды
Балансовая стоимость, руб.	138 107 725	249 902 088	199 187 252
Остаточная стоимость, руб.	135 821 262	247 119 712	199 187 252
Итого	672 252 874

 

           Предварительный анализ портфеля недвижимости позволил выявить положительные и отрицательные факторы, влияющие на его стоимость:

1.2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ  РАСХОДОВ НА УПРАВЛЕНИЕ

Расчет расходов, связанных  с управлением объектами недвижимости, представлен ниже в табличной форме.

                                                                                               Таблица №1.4

№ п/п	Категория работников	Объект №1			Объект №2
		Численность, чел.	Заработная плата на 1 работника, руб/мес.	Итого фонд заработной платы, руб/год	Численность, чел.	Заработная плата на 1 работника, руб/мес.	Итого фонд заработной платы, руб/год
1	Команда управления:	1,25		240 000	6		594 000
1.1.	Управляющий	1/4	30 000	90 000	0	0	0
1.2.	Главный бухгалтер	1/4	20 000	60 000	1	13 000	156 000
1.3.	Инженер по эксплуатации зданий	1/2	10 000	60 000	1	9 000	108 000
1.4.	Инженер-энергетик	1/4	10 000	30 000	1	8 000	96 000
2	Эксплуатирующий и вспомогательный персонал:	3 1/2		270 000	3		234 000
2.1.	Инженеры	1/2	9 000	54 000	1	9 500	114 000
2.2.	Уборщицы	3	6 000	216 000	2	5 000	120 000
Итого		4,75		510 000	9		828 000
ЕСН				132 600			215 280
Всего:				642 600			1 043 280