Планирование и контроллинг

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………	3
1. Исходные данные предлагаемого к застройке проекта здания…………….	4
2. Концепция  управления девелоперским объектом…………………………..	5
3. Маркетинговый анализ рынка недвижимости………………………………	14
3.1. Краткий анализ социально-экономической ситуации в регионе ……..	14
3.2. Экономическая  ситуация в г.Краснодаре……………………………....	21
3.3. Рынок жилой недвидимости г.Краснодара………………………………	25
3.4. Рынок коммерческой недвижимости…………………………………….	32
4. Социально-экономический анализ вариантов участка застройки…………	39
4.1 Сравнение  вариантов территориального размещения  объекта………..	39
4.2 Выбор и  сравнение земельных участков………………………………..	44
4.3 Оценка стоимости земельного участка для покупки собственности инвестором-застройщиком в целях строительства……………………………...	59
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка различными вариантами недвижимости…………………………..	60
6. Окончательная компоновка объемно-планировочной структуры объекта недвижимости по выбранным видам использования …………………………	67
7. Правовая экспертиза условий отведения земельного участка под застройку (приобретение или аренда земельного участка)……………………………	77
8. Выбор варианта инвестиционной модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………	70
9. Финансовый план модели строительства и реализации объекта недвижимости…………………………………………………………………………..	85
10. Оценка рисков инвестиционного проекта возведения и реализации объекта недвижимости ………………………………………………………………	88
Заключение………………………………………………………………….......	137
Список использованных источников…………………………………………. Приложения……………………………………………………………………….	138  139

 

ВВЕДЕНИЕ

В данной работе рассматривается инициатива строительства семиэтажной гостиницы со встроенными помещениями в г. Краснодаре.

Целью работы является обоснование наиболее эффективного варианта управления объектом при возведении здания.

В связи с  поставленной целью, в настоящем  проекте решены следующие задачи:

1. Произведен  анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства.

2. Представлено обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального здания.

3. Произведен  расчет показателей доходности, подтверждающих эффективность управления  объектом.

Настоящая работа предполагает следующий алгоритм решения указанных выше задач:

- анализ местоположения  объекта;

- проведение  правовой экспертизы объекта  недвижимости;

- проведение  маркетинговых исследований рынка  недвижимости;

- анализ наилучшего  и наиболее эффективного варианта при выборе объекта строительства;

- разработка  архитектурно-строительных решений  при возведении объекта;

- разработка  мероприятий по организации строительного  производства;

- рассмотрение аспектов защиты населения и территорий в ЧС и безопасности жизнедеятельности на производстве;

- оценка рыночной  стоимости земельного участка;

- составление производственного плана;

- составление  финансового плана;

- оценка рисков  проекта;

 

1 Описание проекта

Настоящий проект предусматривает строительство и эксплуатацию семиэтажной гостиницы, расположенной в г. Краснодаре.

Инициатором строительства  и эксплуатации центра является предприятие ООО «ИНВСЕТДЕВЕЛОПМЕНТ».

Рассматриваемое здание по своим инженерным и технологическим решениям соответствует лучшим современным европейским стандартам.

Строительство нового здания органично вписывается в концепцию  нового генерального плана Краснодара, в основу которого положены принципы формирования города как крупнейшего на юге России центра с развитой агропромышленной и социально-культурной инфраструктурой, использующего свое выгодное географическое расположение.

Объект расположен в восточной части г. Краснодара.

Реализация данного  проекта позволит решить предприятию  следующие стратегические задачи:

1.Удовлетворение растущего платежеспособного спроса на гостиничные помещения.

2. Повышение эффективности и финансовой стабильности предприятия за счет реализации данного инвестиционного проекта.

3. Пополнение бюджетов всех уровней из доходов ООО «ИНВСЕТДЕВЕЛОПМЕНТ».

4. Создание новых рабочих мест.

Здание 7-ти этажное с высотой этажа 2,8 м, теплым техническим этажом и не отапливаемым подвалом.

На техническом этаже  размещается разводка коммуникаций: вентиляции, отопления, в подвале инженерных коммуникаций, технических помещений.

Здание 1-х секционное со встроенными ресторанными помещениями на 1-м этаже, на 3-7 этажах запроектировано 38 номеров. Имеются 2-х и 3-х комнатные квартиры в одном уровне, а также 3-х комнатные квартиры в 2-х уровнях. На 1-м этаже отведенном под офисные помещения запроектированы вестибюли, кабинеты, там же запроектирован изолированный вход лестничными маршами и лифтовым холом.

Здание оборудовано 1-м лифтом, в соответствии с санитарно-гигиеническими требованиями.

 

Ведомость основных показателей  по жилому дому.

Таблица 3

Наименование	Площадь. м2		Этаж	Количество номеров
	Жилая	Общая
3-х местные	35,72	46,22	2-9 эт.	6
2-х местные	27,33	35,66	2, 4, 6, 8 эт.	16
1-но местные	23,57	29,23	2-9 эт.	16
Офисные помещения:кабинеты	-	114,04	1	-
Вестибюль	-	32,3	1	-
Коридор	-	65,71	1	-
Приемная	-	15,26	1	-
Подсобные помещения  и санузлы	-	29,46	1	-

 

Строительство здания производится на земельном участке площадью 8 соток.

После завершения строительства  здание будет характеризоваться следующими технико-экономическими показателями:

- общая площадь – 1392 м²;

- площадь нежилых помещений  – 137 м²;

- площадь застройки  – 405 м²;

- строительный объем  – 15737 м³.

Начало строительства объекта намечено на 01.07.2012 г. Ввод здания в эксплуатацию предполагается в марте 2013 г. Период строительства – 8 месяцев.

Общие затраты на проект составляют 95 538 тыс. руб.

Долевые средства в размере 49 961 тыс. руб. необходимы для строительства и ввода в эксплуатацию здания.

Таким образом, собственные средства ОАО «ИНВСЕТДЕВЕЛОПМЕНТ»  при осуществлении данного проекта составят 47,71% от суммы общих инвестиционных затрат, средства дольщиков – 52,29%.

 

 

2. Концепция управления проектом строительства и эксплуатации гостиницы.

 

Реализация предполагаемого проекта возведения здания выполняется в рамках развития инвестиционного портфеля компании ООО «ИнвестДевелопмент». Компания до начала формирования инвестиционной идеи проекта владела следующим недвижимым имуществом (табл. 2.1):

Таблица 2.1. Состав портфеля недвижимости

Наименование  показателя	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Тип объекта	Жилой дом	Жилой дом	Жилой дом
Местоположение	Краснодарский край,                       г. Краснодар, ул. 70 лет Октября, 19	Краснодарский край,                   г. Краснодар ул. Алматинская, 34	Краснодарский край,                   г. Краснодар ул. 70 лет октября,
Год постройки	2007	2008	2012
Общие технические параметры	Строительный объем – 48500 м3; Площадь застройки – 1500 м2; Общая площадь – 10000 м2; Этажность – 16; Группа капитальности – I.	Строительный объем – 30000 м3; Площадь застройки –1200 м2; Общая площадь – 5000 м2; Этажность – 15; Группа капитальности –  I.	Строительный объем –  36 616 м3; Площадь застройки – 1148 м2; Общая площадь – 9050м2; Этажность – 9 Группа капитальности – I.
Описание конструктивных элементов	Фундаменты – монолитная железобетонная плита;. Ограждающие конструкции - несущие кирпичные стены толщиной 320мм. Колонны - монолитные железобетонные Ригели - монолитные железобетонные Перекрытия - монолитные железобетонные плиты пролетом 6,0 м Перегородки - гипсокартонные Лестницы - сборные железобетонные марши Кровля - профнастил по металлическим фермам Водосток - наружный. Наружная отделка - стены и цоколь облицованы керамогранитом, навесной вентилируемый фасад	Фундаменты – бетонные ленточные; Стены и  перегородки - кирпичные; Перекрытие – железобетонное; Кровля - мягкая, рулонная; Покрытие  пола – бетонное, керамическая плитка; Оконные блоки – металлопластик; Дверные блоки – деревянные филенчатые; Внутренняя  отделка – побелка, окраска.	Фундаменты – бетонные ленточные; Стены и  перегородки - кирпичные; Перекрытие – железобетонное; Кровля - мягкая, рулонная; Покрытие  пола – бетонное, керамическая плитка, паркет; Оконные блоки – металлопластик; Дверные блоки – деревянные филенчатые; Внутренняя  отделка – обои, керамическая плитка, окраска.
Текущее состояние	хорошее	отличное	отличное
Площадь земельного участка, сот.	6	20	66
Вид права на земельный участок	Право аренды	Право собственности	Право аренды
Балансовая стоимость, руб.	138 107 725	249 902 088	199 187 252
Остаточная стоимость, руб.	135 821 262	247 119 712	199 187 252
Итого	672 252 874

 

 

 

Компания в своем  бизнесе имеет следующие направления:

1. сдача в аренду в управление компании ООО «Управляющая компания» жилых многоквартирных домов со встроенными коммерческими помещениями в г.Краснодаре.

В связи с тенденцией развития рынка недвижимости Краснодарского Края (см. раздел 3) компания считает  наиболее актуальным направлением развития своего бизнеса создание собственного подразделения «Инвест-Управление», занимающегося управлением недвижимостью, и строительство многоэтажного жилого здания со встроенными помещениями в г.Краснодаре.

В связи с этим она  определила следующие ключевые моменты  своей стратегии:

1. цель – оптимизировать инвестиционный портфель путем инвестирования накопленных денежных средств в тактивы, соответствующих ее профилю
2. накопленные собственные средства в сумме 49 961 тыс. рублей направить на возведение десятиэтажного жилого здания со встроенными помещениями, стоимость которого на предварительном этапе оценивается в 95 538 тыс. руб. (см. раздел 8)
3. В дальнейшем после строительства шестнадцатиэтажного жилого здания со встроенными помещениями полученный от образовавшегося портфеля недвижимости доход ООО «СТРОЙИНВЕСТ» планирует потратить на расширение портфеля путем строительства новых зданий смешанного типа. Концепция управления проектом строительства и эксплуатации жилым зданием со встроенными помещениями отражает основное содержание процесса, образующее систему управления (рис.2.1):

Рисунок 2.1.

 

Основная  цель управления - развитие объекта, позволяющее служить интересам основных субъектов-участников управления:

- получение периодического дохода и его максимизация;

- увеличение стоимости  недвижимости;

- поддержание хорошего  состояния объекта недвижимости;

- минимизация затрат  на техническое обслуживание  и эксплуатацию объекта недвижимости;

- повышение престижа  собственника в результате обладания  соответствующим объектом недвижимости;

- предоставление клиентам товаров и услуг высокого качества по доступным ценам.

Объектом управления является десятиэтажное жилое здание в г. Краснодаре.

Субъектом управления является собственное управляющие подразделение организации ООО «ИНВСЕТДЕВЕЛОПМЕНТ».