Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

и

 

Неполученные доходы в отличие от реального вреда выражаются не в утратах реально существующего объекта и не в дополнительных затратах на восстановление его, а в лишении возможности приумножения богатства при наличии реальных возможностей их получения.

В данном случае субъект земельно-правовой сделки пострадал не материально, а в части возможности дополнительного обогащения. Например, из-за задержки передачи проданного земельного участка продавцом покупателю последний не смог засеять данное земельное угодье и получить с него урожай, т. е. он не получил значительные доходы.

Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени со взысканием убытков предусмотрено законом в четырех основных вариантах!)    штрафной    вариант неустойка взыскивается сверх стоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд;

2. зачетный   вариант   —   неустойка   включается   в   состав   убытков, 
   причиненных  нарушением  условий  земельно-правовой  сделки.  В  таком  случае 
   сумма   взыскания   с   нарушителя   ограничивается   общей   суммой   убытков,   а 
   сам объем убытков определяется за минусом размера неустойки;
3. исключительный вариант — взыскание неустойки исключает взыскание 
   убытков.     Применительно     к     земельно-правовым     сделкам      он     может 
   быть предусмотрен только в договоре;
4. альтернативный вариант — взысканию за нарушение условий земельно- 
   правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой 
   вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

К числу иных неблагоприятных последствий как правовых средств обеспечения выполнения земельно-правовых сделок относятся возложение расходов по восстановлению нарушенных участков на нарушителей земельно-правовых сделок и взыскание с нарушителей неосновательно приобретенного имущества.

Отнесение расходов по восстановлению земельных участков на нарушителей земельно-правовых сделок применяется, если об этом прямо указано в законе. Так, самоуправно, в нарушение договора аренды, возведенное арендатором строение подлежит сносу за счет этого арендатора, на него же относятся и расходы, понесенные по приведению места строительства в прежнее состояние (уборка строительных материалов и мусора, восстановление плодородного слоя почвы на месте строительства и т. п.). Взыскание неосновательно приобретенного имущества с нарушителя земельно-правовых сделок допускается при наличии двух обязательных условий:

1) нарушитель получил выгоду  за счет контрагента по договору. На пример, задержав возврат арендуемого сельхозугодья арендодателю, арендатор получил с него урожай, который должен являться собственностью уже арендодателя, за минусом расходов арендатора по выращиванию этого урожая;

2)эта выгода не имеет под  собой достаточных оснований  для признания ее в качестве принадлежности нарушителя. В частности, задержавший возврат земельного участка арендатор не имел юридических оснований на присвоение выращенного урожая на участке, аренда которого прекращена; по условиям договора аренды он (арендатор) обязан немедленно возвратить участок арендодателю.

Неосновательно полученная выгода подразделяется на две разновидности:

12

 

1. неосновательно приобретенное имущество. Так, полученный арендатором 
   урожай   представляет   собой   неосновательно   приобретенное   имущество,   т.   е. 
   обладаемый и ценный объект, на получение в собственное которого арендатор не имеет 
   права;
2. неосновательно сбереженное имущество, выражающееся в двух формах:

а) в денежной форме, когда виновное лицо не понесло затрат, которые по 
закону должно и могло понести. Например, если арендодатель в указанном случае 
самовольно отберет у арендатора урожай, выращенный последним после окончания 
договора аренды, то при этом получит неосновательное сбережение — расходы на 
выращивание, которые он понес, оцениваемые только в денежной форме;

б) в натуральной форме, когда виновное в нарушении земельно-правовой 
сделки лицо не возвратило имущества по принадлежности и использует его в своих 
целях.       В       частности,       к       такому       случаю       можно       отнести 
невозврат арендатором трактора, полученного от арендодателя по договору аренды 
земельного        участка;        невозврат        удобрений,        излишне        взятых 
под видом исполнения договорных обязательств; присвоение мелиорантов, которые 
арендатор     должен      был      вносить      в      почву     для      повышения     ее 
плодородия, но не вносил, а присвоил себе и т. п.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками являются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу.

В «чистом» виде указанные разновидности сделок редко встречаются, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три элемента: правообразующий, правоизменяющий и правопрекращающий. Например, при заключении договора аренды одновременно срабатывает правообразующий фактор (создаются арендные правоотношения), правоизменяющий фактор (собственник ограничивается во владении, пользовании и распоряжении сданным в аренду земельным участком, поскольку закон запрещает ему вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность арендатора) и правопрекращающий фактор (собственник земельного участка лишается возможности лично осуществлять хозяйственную эксплуатацию сданного в аренду участка на период действия договора аренды).

Наконец, квалифицирующим фактом земельно-правовых сделок является то обстоятельство, что они всегда складываются по поводу конкретных земельных

13

 

участков. Например, не может быть отнесен к земельно-правовой сделке договор контрактации сельскохозяйственной продукции, поскольку его объектом является не земельный участок, а выращенная на нем продукция.

При этом земельный участок должен быть непосредственным объектом сделки, только при таком условии данную сделку можно отнести к числу земельно-правовых. Так, является земельно-правовой сделкой купля-продажа, аренда, залог земельного участка, обмен земельными участками или обмен участка на имущество и др. Нельзя отнести к земельно-правовой сделке договор подряда на строительство тех или иных объектов, договор хранения минеральных удобрений на тех или иных земельных площадях, договор о совместной деятельности по созданию растениеводческого предприятия и т. п., поскольку в этих сделках хотя и участвуют земельные участки, однако они являются не прямым, а косвенным объектом.

Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника

земельного участка

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей, дарения земельного участка (ст. 572-582 ГК РФ), а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предпринимательской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собственников земли на другое имущество (ст. 554-557 ГК РФ).

К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащие ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Собственник земельного участка или земельной доли вправе передать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе передавать (вносить) земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права собственности на данные земельные участки и земельные доли.

Сделки с землей регулируются нормами ЗК, ГК РФ федеральных законов, с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначения земельных участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка.

Не допускаются сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и

14

 

иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Земельные участки, переданные гражданам в собственность для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения с совместно созданной на них другой недвижимостью.

В случае продажи приусадебного, садового или дачного земельного участка его собственник не может оставить за собой сверхнормативную неприватизированную часть земельного участка, и она переходит к покупателю на том же праве. Покупатель может приватизировать ее в установленном порядке.

Доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ. Другие правила купли-продажи земельных участков регулируются гражданским законодательством.

«Типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» утвержден Государственным комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам и Государственным Комитетом РФ по управлению государственным имуществом 10—11 августа 1992 г.

Говоря о регистрации прав на земельную недвижимость, необходимо использовать Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», в котором говорится о правах на земельный участок и прочно связанную с ним недвижимость.

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в Установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

При продаже земельного участка стороны не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности и т. п.

Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают информационные права и обязанности, т. е. потребность в сведениях о «чистоте» права собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав третьих лиц, надлежаще и законно ли само право собственности у собственника