Возникновение, ограничение и прекращение прав на землю

ВВЕДЕНИЕ

Земельное право - отрасль права, регулирующая отношения по использованию и охране земельных ресурсов. Предметом земельного права являются общественные земельные отношения, которые складываются, изменяются под влиянием намерений и волеизъявления людей.

Земельное право регулирует отношения по поводу земли, в отношении которой установлен определенный правовой режим, с учетом выполняемых социальных, хозяйственных и иных функций.

Особенности земельно-правового регулирования  и выделение земельного права в особую отрасль обусловлены специфическими свойствами земель. Земля представляет собой единственное место обитания всего живого, она является полностью недвижимой. Земля, обладая свойством территорий, пространственного базиса для размещения объектов промышленности, является базисом для размещения природных объектов. При этом она является частью окружающей среды. Будучи частью природы, земля обладает, как и другие природные объекты, биопотенциалом в виде плодородия почв, представляющим собой бесценное народное достояние. Поэтому практически все нормы земельного права пронизывает обязанность всех землепользователей и собственников земель сохранять и увеличивать почвенное плодородие своих земельных участков.

В данной контрольной работе рассматриваются вопросы возникновения, ограничения и прекращения  прав на землю, которые относятся непосредственно к теме вещных прав на землю. 

 

 

 

1 ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Прежде  чем рассмотреть основания возникновения  прав на земельные участки необходимо выделить виды прав исходя из действующего законодательства.

Действующее земельное законодательство предусматривает  следующие шесть видов прав: право  собственности; право постоянного  бессрочного пользования; право  пожизненного наследуемого владения; право аренды; право безвозмездного срочного пользования, сервитут. Четыре из указанных видов прав - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут - являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком - так называемыми обязательственными правами.

Статья 25 ЗК РФ предусматривает, что права  на земельные участки возникают  по основаниям, установленным гражданским  законодательством. В связи с  этим обратимся к положениям ГК РФ.

Перечень  оснований возникновения гражданских  прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ. Анализируя данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

1) договор  или иная сделка;

2) акт  государственного органа или  органа местного самоуправления;

3) судебное  решение, установившее право на  земельный участок;

4) приобретение  имущества по основаниям, допускаемым  законом.

Рассмотрим  подробнее данные основания.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

Под актами государственных органов или  органов местного самоуправления, на основании которых возникают  права на земельные участки, следует  подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

Однако  не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки.

Юридическим основанием возникновения права  на земельный участок может являться решение суда, которым установлено  право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно  привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Следует отметить, что в ряде случаев для  возникновения прав на земельные  участки необходимо одновременно несколько  оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным  органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Законом установлен ряд условий или запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности. Ограничения прав на землю касаются как собственников, так и других лиц, которым принадлежит земельный участок. Они бывают по различным основаниям: по правомочиям, по субъекту, по объекту (категории земель), связанные с оборотом земли и пр. Рассмотрим подробнее основные из таких ограничений.

2.1 Ограничения  прав по правомочиям

В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственнику принадлежат права владения, пользования  и распоряжения своим имуществом. Ограничение прав собственника на землю  распространяется на залог или ипотеку. Залог является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Особенностью договора об ипотеке является то, что для него установлена обязательная нотариальная форма.

Залогодателем земельного участка может быть только собственник. Он сохраняет неограниченное право пользования заложенным имуществом, в том числе право извлекать из имущества плоды и доходы. Зато есть определенные ограничения права собственника при распоряжении заложенным имуществом. Так, отчуждение имущества допускается только с предварительного разрешения залогодержателя. Если лицо, которое передало имущество в залог, захочет его продать, подарить, обменять, то требуется согласие кредитора-залогодержателя (Федеральный закон РФ «О ипотеке», ст. 37).

Если  отчуждение земли произошло с  нарушением правил, залогодержатель  может поступить следующим образом:

признать  сделку недействительной;

потребовать досрочного исполнения обязательств и  обратить взыскание на заложенное имущество  независимо от того, кому оно принадлежит.

Покупатель  несет ответственность солидарно  с должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Не допускается ипотека сельскохозяйственных угодий. Также нельзя отдать в залог участок земли, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и актами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Залог земли подлежит государственной регистрации и носит публичный характер: любое лицо вправе получить сведения по данному участку, касающиеся записей об ипотеке. Кроме того, можно получить выписку из регистрационной записи о залоге.

Среди ограничений  следует упомянуть арест имущества  — запрет распоряжаться им. Это означает, что его не допускается продавать, менять, дарить, передавать под выплату ренты, в залог и т. д.

Арест используется судом как мера по обеспечению  иска при принудительном исполнении судебных решений, а также может применяться как способ обеспечения исполнения решения о взыскания налога. При этом на органы, наложившие арест, возлагается обязанность в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

До того как закон разрешил приобретать  землю в частную собственность, граждане владели участками на праве  постоянного пользования или  на праве пожизненного наследуемого владения.

Предоставление  земли на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. Однако для тех, кто ранее приобрел этот титул, права сохраняются. Обладатель участка может пользоваться и владеть им, возводить здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, став при этом собственником. Можно передавать имущество в аренду или безвозмездное срочное пользование. Не допускается свободное распоряжение участками, то есть нельзя его продать, подарить или отдать в залог.

В настоящее  время многие земли принадлежат  гражданам на праве постоянного бессрочного пользования. После введения в действие Земельного кодекса РФ предоставление участков гражданам на таком праве также не допускается. Но они предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Здесь также  не разрешается свободное распоряжение, то есть совершение сделок, которые  влекут отчуждение имущества. Граждане, имеющие земельные участки в  пожизненном наследуемом владении или постоянном бессрочном пользовании, имеют право приобрести их бесплатно в собственность. Юридические лица обязаны переоформить такое имущество в аренду либо приобрести его в собственность.

Сервитутом называется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Данное ограничение прав на землю возможно в публичном интересе и в интересе отдельных лиц.

Публичные сервитуты устанавливаются законом  или иными нормативно-правовыми  актами (при необходимости обеспечения  интересов государства, местного населения) для:

1. использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных и других линий и сетей;
2. размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков;
3. обеспечения забора воды и водопоя;
4. временного пользования в целях изыскательных, исследовательских и других работ и т. д.

Ограничением  прав собственника-гражданина является установление частного сервитута. Он может затрагивать и права субъектов права постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения. Пользование чужим земельным участком допускается для обеспечения прохода или проезда через соседний участок.

Сервитут  устанавливается по соглашению лиц  и подлежит обязательной государственной регистрации. Такое обременение сохраняется в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу. Собственник участка вправе требовать соразмерную плату за пользование участком. Когда отпадут основания, по которым был установлен сервитут, обладатель земли может требовать его отмены. Кроме того, если в результате данного обременения станет невозможным использовать такое имущество, можно обращаться в суд с требованием о прекращении сервитутного права.

 

2.2 Ограничение прав на землю по субъектному составу и по использованию земельного объекта

Во-первых, иностранные граждане не могут быть собственниками земельных участков на приграничных территориях, а также земель сельскохозяйственного назначения (такие земли предоставляются им только в аренду). Во-вторых, как было указано выше, участки в постоянное бессрочное пользование могут предоставляться не физическим, а только определенным юридическим лицам.

В соответствии с Земельным кодексом РФ все объекты  по целевому назначению подразделяются на различные категории. Не допускается приобретение в собственность земель лесного фонда. Они могут принадлежать только на праве аренды сроком от 1 года до 49 лет. Водные объекты (в соответствии с Водным кодексом РФ) находятся в государственной собственности, муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты.

В соответствии с Земельным кодексом РФ кроме  вышеперечисленных могут устанавливаться ограничения (бессрочно или на определенный срок), связанные:

1. с особым использованием земель в охранных, санитарно-защитных зонах;
2. с охраной окружающей природной среды, в том числе животного и растительного мира;
3. с защитой памятников природы, истории и культуры, археологических объектов и т. д.

 

 

2.3 Ограничения, связанные с оборотом земли

Земля и  другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в  какой их оборот допускается законами о земле (Гражданский кодекс РФ, ст. 129). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданских сделок. Если имущество является ограниченным в обороте, то в некоторых исключительных случаях оно может стать собственностью.