Управление многоквартирным домом: понятия и способы управления

       5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

           В соответствии со статьей 138 ЖК РФ Товарищество собственников жилья обязано:

          1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

           2) заключать договоры на содержании и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

           3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

           4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

           5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

          6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

         7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

         8)представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами1. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.    Товарищество собственников жилья также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

          Особенности создания ТСЖ в многоквартирных домах, в которых есть помещения, находящиеся в государственной и частной собственности. Сначала предлагается отобрать для проведения собраний собственников помещений по выбору способа управления те объекты жилищного фонда на территории районов, в которых доля приватизированного жилья и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, превышает 50%. В дальнейшем инициатору создания товарищества собственников жилья требуется провести оценку целесообразности создания объединений собственников жилья по территориальному принципу (в кварталах, где доля объектов, находящихся в управлении объединений собственников жилья, превышает 2/3).

          Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых), включая местное самоуправление через своих представителей, имеющих соответствующие доверенности на представление интересов местного самоуправления при осуществлении прав собственности в многоквартирных домах. Для того чтобы общее собрание собственников состоялось и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания. Первоначально необходимо подготовить уведомления всем собственникам помещений дома. В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Каждый собственник помещения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями Жилищного Кодекса. К началу собрания требуется подготовить список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, по возможности — с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома. Также должна быть определена общая площадь помещений, находящихся в собственности муниципального субъекта, и ее доля в общей полезной площади многоквартирного дома. Данная информация имеется в органах регистрационного учета районных жилищных агентств. Для проведения собрания необходимо подготовить: список регистрации собственников помещений, принявших участие в общем собрании, бюллетень для голосования по вопросам, выносимым на общее собрание, на каждого собственника. Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании собственников, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность с обязательным указанием фамилии, имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Указанная доверенность удостоверяется нотариально или удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией или администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Члены семьи собственника, не являющиеся участниками долевой собственности, могут принять участие в собрании также только при предъявлении соответствующей доверенности. При проведении общего собрания лица, имеющие доверенности на право голосования, голосуют от имени собственников, выдавших доверенности. Участники собрания должны иметь при себе документы, подтверждающие их полномочия, — оригинал или нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на помещения, паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, надлежащим образом заверенную доверенность на право участия в общем собрании собственников помещений.

           Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений дома. Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством

голосов присутствующих собственников помещений или их представителей.     Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания. Для подсчета голосов требуется избрать счетную комиссию. Первое собрание обычно ведет инициатор собрания. На общем собрании принимается решение о выборе способа управления многоквартирным домом, в том числе об образовании товарищества собственников жилья. Если общее собрание выбирает товарищество собственников жилья в качестве способа управления, целесообразно также принять решение об утверждении устава ТСЖ, а также

избрать членов правления ТСЖ и ревизионную комиссию (ревизора) ТСЖ. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом.

Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании. Если первое собрание оказалось нелегитимным (в собрании приняло участие менее 50% собственников с учетом их доли в общей полезной площади дома), целесообразно создать инициативную группу по подготовке следующего собрания собственников помещений из числа инициативных участников первого общего собрания. Для облегчения работы желательно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав инициативной группы включать 1 - 3 представителей от каждого подъезда. При подготовке к очередному общему собранию членам инициативной группы целесообразно провести выборочный обход приватизированных квартир для выяснения возможности собственников помещений принять участие в общем собрании. Если собственник квартиры выражает готовность принять участие в собрании, рекомендуется оставить ему письменное уведомление о дате собрания и дать расписаться в соответствующей графе листа оповещения собственников помещений о созыве общего собрания. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений дома может быть также направлено собственникам заказным письмом. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом. При принятии общим собранием собственников решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное собственниками лицо оформляет протокол собрания, изготавливает 3 заверенные копии и передает документы для государственной регистрации ТСЖ. Полномочия и анкетные данные лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания. 5. Регистрация создаваемого товарищества собственников жилья решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить: 1) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ; 2) решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания {подлинник или нотариально заверенную копию); 3) 3 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитых, пронумерованных и утвержденных общим собранием собственников); 4) документ об оплате государственной пошлины; В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ. Любые лица, не являющиеся собственниками, могут представлять интересы собственника на общем собрании собственников или интересы члена ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ при наличии соответствующей доверенности простой письменной формы на право участия в собрании и голосования.

          Документы, обязательные для ТСЖ: 1) устав ТСЖ; 2) свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) временное свидетельство о землепользовании; 5) извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования;6) письмо о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС; 7) печать (по желанию — угловой штамп); 8) паспорт домовладения, технический паспорт дома; 9) паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов); 10) чековая книжка; 11) протоколы общих собраний членов ТСЖ; 12) протоколы заседаний правления ТСЖ; 13) техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки); 14) договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, предоставление коммунальных и других услуг;15) список членов ТСЖ; 16) финансово-бухгалтерские документы; 17) переписка ТСЖ, входящая и исходящая.            Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при создании ТСЖ и общего собрания членов ТСЖ

          Инициатором общего собрания собственников помещений может быть только собственник жилого помещения в многоквартирном доме. Инициатор общего собрания жильцов обязан уведомить всех собственников квартир не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Способы уведомления: 1) заказное почтовое отправление; 2) вручение сообщения каждому собственнику под роспись; 3) размещение сообщения в доступном месте для всех собственников квартир.

          В сообщении о предстоящем собрании должны быть следующие сведения: 1) Ф. И. О. лица, по инициативе которого созывается собрание, адрес; 2) форма проведения собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, время, место проведения собрания (в случае заочного голосования, указать дату окончания приема решений собственников по вопросам поставленным на голосование, а также места или адреса куда должны передаваться решения); 4) повестка дня собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании и место или адрес, где с ними можно будет ознакомиться.

         Общее собрание собственников жилья правомочно, если в собрании приняли участие собственники жилья или их представители, менее 50 % собственников или их представителей от общего числа собственников.

          Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников принявших участие в общем собрании. Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников лицом, по инициативе которого было созвано данное собрание путем размещения соответствующего сообщения в месте доступном для всех собственников жилья позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Решения, принятые на общем собрании заносятся в протоколы собрания. Порядок ведения протоколов определяется непосредственно собранием собственников помещений.

          Место хранения протоколов общего собрания и решений, принятых собственниками в случае ведения собрания в форме заочного голосования определяется решением собственников. Товарищество собственников жилья:

- проблемы и перспективы  развития ЖК РФ модернизировал ранее установленную законом схему двухступенчатого объединения;

- не основанного на  членстве (общее собрание) и основанного  на членстве (ТСЖ).

          Теперь объединение собственников в многоквартирном доме осуществляется по месту жительства в силу закона, не требуя инициативы и доброй воли. Жилищному кодексу более пяти лет, можно сделать некоторые оценки, выводы и предположения: проблемы формирования ТСЖ как одного из участников жилищного права, остаются по-прежнему проблемой в силу правовых, социально-экономических, организационных и психологических трудностей.

          Современная жилищная политика Российской Федерации реализуется через систему мероприятий программы жилищно-коммунальной реформы, исходит из того, что решение проблемы улучшения содержания жилищного фонда, забота о состоянии многоквартирных домов - это всецело дело самих жильцов.

Задача 1.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (см. ст. 679 ГК РФ).

В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.

Задача 2.

Шаграманян Н. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней дочери Шаграманян В. к Шаграманяну Э. и Шаграманян Г. о признании за дочерью права на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры. 
В своем заявлении истица указала, что с июля 1990 г. она состояла в браке с Шаграманяном Э., 12 июля 1991 г. у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. истица проживала до августа 1991 г., ее дочь — две недели со дня своего рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, то, значит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж Шаргаманян Э. после приватизации спорной квартиры подарил ее 10 января 1992 г. своей сестре Шаграманян Г., чем ущемил права их дочери. В связи с этим истица просила признать недействительным договор дарения квартиры в ½ части. 
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, рассмотревшая дело по первой инстанции, Шаграманян Н. в иске отказала. 
В кассационной жалобе истица просила об отмене судебного решения ввиду его необоснованности. 
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 28 февраля 1994 г. оставила без изменения решение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а кассационную жалобу — без удовлетворения, указав следующее. 
Судом установлено, что бывшие супруги Шаграманян Н. и Э. с августа 1991 г. (после рождения дочери) стали проживать отдельно. 
Местом постоянного жительства истицы (и прописки тоже) была квартира ее родителей. Вместе с ней проживала и дочь. Между родителями — Шаграманян Н. и Э. — не было спора относительно места проживания их несовершеннолетней дочери Вероники. 
Указанное обстоятельство подтверждено доказательствами, исследованными в судебном заседании, в том числе объяснениями сторон, показаниями свидетелей. 
В соответствии с ч. 2 ст. 17 ГК местом жительства несовершеннолетних, не достигших пятнадцати лет, признается место жительства их родителей. 
Таким образом, Шаграманян Вероника, проживая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Шаграманян В. производно от права истицы Шаграманян Н. 
При таком положении суд сделал правильный вывод, что Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ответчика Шаграманяна Э. Этот вывод суда соответствует обстоятельствам, установленным в судебном заседании, и требованиям ст. 17 ГК, ст. ст. 19 и 55 КоБС. 
Правильно разрешен спор о признании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Шаграманян Э., приватизировав квартиру, приобрел право собственности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействительным договор дарения квартиры, заключенный между Шаграманяном Э. и его сестрой Шаграманян Г.