Сущность и сравнение основных методов оценки земли

Органами  исполнительной власти установлены  базовые ставки арендной платы за землю на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов, а также в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в зависимости от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. 

Пересмотр арендной платы за земельный участок  осуществляется в установленном порядке в связи с:

изменением  кадастровой стоимости земельного участка;

изменением  базового размера арендной платы;

переводом земельного участка из одной категории  в другую.

Расчет  арендной платы за земельный участок  является обязательным приложением  к договору аренды. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

По данным Министерства имущественных  отношений Ставропольского края  от 25.11.2011г. № 5724/05 заключено 470 договоров  аренды, общей площадью 146224,89 га, сумма арендной платы составляет 64585442,15 руб. Поступления в краевой бюджет от аренды земель, находящихся в собственности Ставропольского края составили – 54584,98 тыс. рублей.

 

Цена  земельных участков, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности при их продаже  собственникам зданий, строений, сооружений

 

Согласно ст.36 Земельного кодекса  Российской Федерации граждане и  юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. 

Продажа земельных участков в крае регулируется Законом Ставропольского края от 12.04.2010 г. № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений». Предоставление земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, в собственность гражданам и юридическим лицам осуществляется за плату на торгах, если иное не предусмотрено Федеральными законами и настоящим Законом.

Согласно ст. 11 закона Ставропольского  края от 12.04.2010г. № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» на срок до 1 июля 2012 года цена при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена в размере 2,5 процента их кадастровой стоимости:

- коммерческим организациям и  индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных  на таких земельных участках  зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

- коммерческим организациям и  индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных  на таких земельных участках  зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

- юридическим лицам, являющимся  собственниками расположенных на  таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

До 1 июля 2012 года лица, не указанные выше и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Выкупная цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, приобретаемых гражданами и юридическими лицами, за исключением специализированных сельскохозяйственных организаций, в соответствии с п.4 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливается в размере:

кадастровой стоимости земельных участков - по истечении трех лет со дня заключения договора аренды этих земельных участков;

80 процентов кадастровой стоимости  земельных участков - по истечении  шести лет со дня заключения  договора аренды;

60 процентов кадастровой стоимости  земельных участков - по истечении  девяти лет со дня заключения  договора аренды;

40 процентов кадастровой стоимости  земельных участков - по истечении  12 лет со дня заключения договора  аренды;

20 процентов кадастровой стоимости  земельных участков - по истечении  15 и более лет со дня заключения  договора аренды.

Выкупная  цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, приобретаемых специализированными сельскохозяйственными организациями в соответствии с п.4 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливается в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельных участков по истечении трех лет со дня заключения договора аренды.

Неиспользуемые  земельные участки предоставляются  без торгов для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства  по цене в размере трехкратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка на начало текущего календарного года.

Цена  прочих земельных участков определяется на торгах, проводимых специально уполномоченным органом.

Начальная цена устанавливается на основании  оценки, которая не может быть ниже кадастровой стоимости.          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Одним из решающих условий эффективного использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики  является методически корректное определение  цены земли, которое обеспечивает установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь  величины земельного налога. При этом принципиальное значение приобретает  поиск такой расчетной величины, которая бы в полной мере соответствовала  экономическим реалиям конкретного  этапа общественного развития. Проблема заключается в том, что в современных  экономических условиях отсутствуют  принципиальные основы для расчета объективно обоснованной равновесной цены земли. Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.

Во–первых, отечественные принципы экономической оценки земли, использовавшиеся в дореформенный период, создавались без учета применения их в условиях современной рыночной экономики.

Во–вторых, известные зарубежные принципы не ориентированы на слабо предсказуемую кризисную экономическую ситуацию и такие рынки земли, как российский, который находится в стадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартам функционирования.

В–третьих, в России еще не накоплена  достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой  могли бы быть использованы некоторые зарубежные принципы.

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, № 4, ст. 445.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2011 № 136-ФЗ
3. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.2012
4. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 г. – М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. - С. 10-16, 146-154.
5. Артеменков Л.И., Артеменкова И.Л. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита // Вопросы оценки. – 2008. – №1. – С.4-13.
6. Акимова И.С., Баюк О.А., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Аддитивные математические модели для выделения экологической, транспортной и иных составляющих рыночной стоимости городских земельных участков. – М.: Инфра-М, 2008.
7. Аксенов В.М., Левада Г.П. Особенности оценки стоимости земельных участков под уникальными объектами. – М.: Кнорус, 2008.
8. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов. – М.: Кнорус, 2008.
9. Арсеньев С.В. Экспертные системы для оценки объектов урбанизированных земельных отношений с неполными исходными данными на основ современных ГИС-технологий // www.ocenka.net.Беленький В.Р..
10. Баков П.Д. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. – 2008. – № 103.
11. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента, как управлять капиталом. – М.: Финансы и статистика, 2008. - 383 с.
12. Варламов А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4. Оценка земель. – М.: КолосС, 2008. - 464 с.
13. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. – М.: КолосС, 2008. - 265 с.
14. .Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М.: Экспо, 2011. - С. 11.
15. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. – М.: Экспо, 2009. - 345 с.
16. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.: СПБГУЭФ, 2010. - 174 с.

17.  История земельно–оценочных работ. http://edu2.tsu.ru/

18. Сайт министерства имущественных отношений ставропольского края http://www.stavregion.ru/

¹ Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М.: Экспо, 2008. - С. 11.

² Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.: СПБГУЭФ, 2008. С. 44.

³  Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. С. 97.

⁴ Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. С. 98.

⁵ Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.: СПБГУЭФ, 2008. С. 75.

⁶ Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник для Вузов. – М.: Финансы и статистика, 2009. С. 59.

⁷ Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник: По программе курса МГЮА; Общая и особенная части курса в одной книге; С учетом нового земельного законодательства Изд. 9-е, перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2009. С. 156.

⁸ Петров В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие.– М.: Дело, 2007. С. 125.

⁹ Петров В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие.– М.: Дело, 2007. С. 125.

¹⁰ Коршунов А.Ф. Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости собственности. – МАОК, 2009.