Шпаргалка по "Земельному ресурсу"

Земля как главное средство производства в сельском хозяйстве.

Рациональное использование  земельных ресурсов имеет большое  значение в экономике сельского  хозяйства и страны в целом. В сельском хозяйстве получение продукции связано именно с качественным состоянием земли, а также с характером и условиями ее использования.

Земля в с/хозяйстве  функционирует в качестве предмета труда. (т.е. человек обрабатывает землю).

Земля относится к невоспроизводимым средствам производства, является особым, единым и незаменимым средством производства и обладает рядом специфических особенностей:

1. земля – продукт самой природы;
2. земля территориально ограничена, ее поверхность нельзя увеличить;
3. землю невозможно заменить более совершенствованным в техническом отношении средством производства;
4. каждый земельный участок обладает определенным набором качественных характеристик (отличаются по плодородию и др.)

 

5.03.13 
Земля, как объект недвижимости

 
1.Понятие и виды земельных участков 
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус, и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах гос регистрации прав на землю.  
Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.  
Владельцы земельного участка - это общее наименование лиц, имеющих право собственности на земельный участок, право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды земельного участка.  
Земельные правоотношения - общественные отношения между органами гос власти и местного самоуправления, юр лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу гос управления земельными ресурсами.  
Мониторинг земель - система наблюдений за состоянием земель, оценок этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов.  
Земельные участки могут быть:  
1) Делимыми - земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и использования может быть разделен на части, каждая из которых может образовать самостоятельный участок.  
2) Неделимым- участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки.  
Земельным законодательство в соответствии с их целевым назначением все земли подразделяются на 7 категорий: 
1) земли с/х назначения 
2) земли населенных пунктов 
3) земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, космического обеспечения, энергетики и обороны 
4) земли особо охраняемых территорий 
5) земли лесного фонда 
6) земли водного фонда 
7) земли запаса 
 
2.Признаки земли как объекта недвижимости: 
1) они неподвижны, стационарны, не имеют возможности перемещения в пространстве 
2) функционируют в натурально-вещественной форме 
3) имеют определенные физические характеристики: размер, удаленность, характер поверхности... 
4) долговечнее, чем все иные объекты

 

3.Право  собственности на землю как  объект недвижимости. 
Право собственности является основным понятием правового института в рыночно экономике.  
Различные виды вещных прав отличается объемом власти над собственностью.  
Право собственности - комплекс прав , который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:  
1) право владения. Этот элемент основан на физическом контроле над объектом, возможности иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, т.е. это фактическое обладание объектом.  
2) право пользования. Это применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, а также извлечение из объектов полезных свойств или дохода 
3) право распоряжения. Это право решать каким образом и кем может использоваться сам объект недвижимости и получаемый от него доход. Т.е. определение юр судьбы объекта собственности.  
 
4.Владельцы земель как объекта недвижимости.

По признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и  общественную.

Субъекты права  собственности - собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным и другим законодательством.

 В имущественные  отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов: 
1) рф и субъекты рф в лице органов гос власти или в лице органов местного самоуправления 
2) граждане, объединения людей, семьи, соц группы, иностранные граждане и тд. 
3) юр лица. Коммерч и некоммерч

 

5.Ограничения  прав собственности на недвижимость. 
В рос законод установлены постоянные или временные ограничения на права собственности в случае, если это право препятствует реализации общественных интересов.  
Постоянные ограничения прав собственности на объекты недвижимости связаны с их ограниченностью и незаменимостью.

 Это обусловлено  следующим: 
1) системой зонирорования

2) требованиями рационального  использования и охраны земель

3) осуществление форм  контроля окружающей среды

4) обеспечением защиты законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земель

5) учетом строительных  норм и правил, проектов планировки  и застройки населенных пунктов

6) ограничением прав  пользования или распоряжения  памятниками истории, культуры; охранными запасами или с/х землями.

Временное ограничение  стесняет права собственника при  осуществлении этого права:

1. сервитуты
2. ипотека
3. доверительное управление
4. аренда (в какой-то степени)

 

 

19.03.13

Сервитут на недвижимость

Сервитут -  это вещное право пользования чужой вещью, такое право в отношении земли определяется необходимостью. Сгладить неудобства и затруднения,  возникающие при существовании права частной собственности на землю в следствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками,(собственник зем.  участка в праве требовать от собственника соседнего участка предоставление прав ограниченного пользования соседним участком соседа, в данном случае прохода по участку, если этот участок преграждает путь к водному объекту).

Различают положительные и отрицательные сервитуты

Положительный сервитут - это право лица, имеющего сервитут совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости(проход по чужому участку, пользование водой и т.д.)

Отрицательный сервитут - это право требовать , чтобы собственник служащего участка воздерживался от тех или иных видов его использования. (право требования о не возведении зданий или сооружений на служащем участке, т.к. Это может привести к недостатку света, испортить вид и т.п.)

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, которое требует установления сервитута и собственником соседнего участка и подлежит регистрации.

Собственник участка, обремененного сервитутом вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут плату за пользование участка.

Нормы, регулирующие отношения по сервитуту содержаться в статьях ГК 274-277 и ст.  23 земельного кодекса.

Сервитуты сохраняются при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником , а за самим земельным участком.

Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участках, согласно которым собственники зем.  участков должны обеспечить:

1 безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования, которые существовали на момент передачи зем.  участка в собственность(пешеходные и автомобильные дороги и объекты инженерной инфраструктуры)

2 возможность размещения на участке геодезических и межевых знаков и подъездов к ним

3 возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

4 ограничение прав на зем участки

 

Ипотека, как временгое ограничение права собственности на недвижимость

Ипотека - это кредит,полученный под залог недвижимости.

Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательств должником(залогодателем) получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество не которое установлена ипотека остается в ведении залогодателя, т.е.  должника.  до тех пор, пока долг не будет возвращен залогодатель не может распоряжаться своей недвижимостью. Залог подлежит регистрации, чтобы любое лицо могло получить информацию о существовании долга.

Имущество, находящееся в залоге может стать предметом еще одного залога(последуёщий или вторичный залог)

Ипотека первичная - это первичный ипотечный залог на недвижимость ранее не заложенную. Лимит ипотечного кредита первичного составляет 2:3-стоимости залога

Ипотека вторичная - это повторный ипотечный залог, когда кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости. Последующий залог допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. Сумма 2.х кредитов не должна превышать 80% от продажной стоимости объекта.

Залог земельных участков регулируются законом об ипотеке номер 102-ФЗ от 16 июля 98года.

Залог земли имеет ряд особенностей по сравнению с другими объектами недвижимости:

• Определение предмета залога (с указанием адреса и т.д.) Банки предпочитают принимать в залог имущество, находящееся в частной собственности,  как единый объект недвижимости, что обеспечивает юридические условия в случае наложения взыскания на заложенное имущество.
• Определение стоимости предмета залога, которая должна быть рыночной, но не ниже нормативной. Когда продаем зем. участок, то в договоре фигурирует мин.  цена, когда речь о залоге важно отметить рыночную стоимость - чем больше, тем лучше
• Страхование предмета залога. В практике сумма страхования это 80% от стоимости предмета залога, а по земле этот пункт опускается. Наступление страхового случая -катастрофа(Чернобль)
• Вопрос о сроке предоставления кредита, размер кредита, порядок возврата.

 

 

2.04.13

Доверительное управление недвижимостью.

Сущность доверительного управления имуществом состоит в осуществлении доверительным управляющим управление чужим имуществом в интересах его собственника или другого указанного им лица. В этих целях собственник передает свое имущество доверительному управляющему, наделяя его соответствующими полномочиями по владению, пользованию и распоряжению имуществом, в пределах которых доверительный управляющий имеет право совершать любые действия для обеспечения эффективного управления доверенным ему имуществом.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

Оценка земельного участка  начинается с установления оцениваемых  прав и определения правового  режима, который включает в себя:

1. Целевое назначение

2. Форму собственности

3. Разрешенное использование

 

Целевое назначение

Под целевым назначением  понимается установленный законодательно порядок, предел эксплуатации земель для  конкретных целей в соответствии с категориями земель. Всего выделяют 7 категорий:

1. Земли поселений

2. Земли с/х значения

3. Земли промышленности

4. Земли энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального  назначения

5. Земли особо охраняемых  территорий и объектов

6. Земли лесного фонда

7. Земли водного фонда  и запаса

К землям промышленности, энергетики, транспорта, обороны и т.д. относятся земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном порядке предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения ими своей хоз-ой деятельности.

К землям с/х назначения относятся: с/х угодья, земли, занятые лесополосами, внутрехоз-ми дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования с/х.

 

2 форма: форма собственности

 

Согласно Конституции  земля может находиться в частной, гос., муниципальной и иных формах собственности (общедолевая или общесовместная).

Гос. собственностью явл-ся земли, не находящиеся в собств. граждан, юридических лиц или муниц. образ-ий.

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в гос. собств и переданных в частную собств.

Юрид. лица имеют земельные  участки на праве:

-собственности

-постоянного бессрочного  пользования

-срочного пользоания

-аренды.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на преграничных территориях и на иных установленных особо территориях РФ.

Право частной собственности  на земельные участки возникает  в результате приватизации гос. или муниципальных земель, купле-продажи, обмена и иных сделок с землей.

Право постоянного бессрочного  пользования земельным участком предполагает владение и пользование  участком, находящимся в гос. или  муниц. собственности без установленного срока. Постоянный пользователь в праве передавать земельный участок или его часть в аренду или безвозмездное срочное пользование другим лицам только с согласия собственника участка.

 

Разрешенное использование  земель

Представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, а также имеющихся ограничений и сервитутов.

Земельный участок может  быть обременен определенными обязательствами:

1. Запрет на изменение  целевого назначения земельного  участка