Сделки купли-продажи земельного участка и оценка его стоимости

 

С введением в действие федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (в ред от 29.06.2004 N 58-ФЗ) от все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

 

Данные о совершении сделок с земельными участками вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права и обязанности, возникающие  в результате заключения сделок с  земельными участками, начинаются только с момента государственной регистрации  этой сделки.

 

Кроме того п. 4 ст. 18, о требованиях  к документам, предоставляемым на государственную регистрацию, отмечает: кадастровый план земельного участка  должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

 

Уточненные данные о границах и площади земельного участка  могут вноситься в Единый государственный  реестр прав без повторной регистрации  на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в  письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка  или заявления правообладателя.

 

1.3 Правовое регулирование  сделок с земельными участками

 

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным  законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет  была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю  преимущественно возникали из актов  органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо  запрещено и квалифицировалось  как уголовно наказуемое деяние. В  условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться  и совершенствоваться, земельные  участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев  к приобретателю права переходило право пользования земельным  участком. К сожалению, даже после  того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами  недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция  воспринимать земельный участок  как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

 

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась  в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением  аренды земли и признанием права  частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в законодательстве до введения частной собственности  на землю.

 

С принятием Конституции  РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и  второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться. [1]

 

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство  и муниципальные образования  в лице соответствующим образом  уполномоченных государственных органов  и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной  собственностью. Строго говоря, сторонами  сделки выступают участники земельных  отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5. [3]

 

Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник  свободно владеет, пользуется и распоряжается  землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном  интересе. Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных  видов земельных участков, предусматривающие  особые условия договоров, так и  нормы, направленные на создание единого  объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [5]

 

Положение ст. 36 Конституции  РФ о том, что владение, пользование  и распоряжение землей и другими  природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это  не наносит ущерба окружающей среде  и не нарушает прав и законных интересов  иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные  правомочия собственник земли и  других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ). Указанные  нормы явились основой для  установления земельным законодательством  ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

 

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота  или ограничение в обороте  отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок  принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное  положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем  иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).

 

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности  приобретения прав на застроенные земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

 

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи  земельных участков (ст. 37), стало  результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

 

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд  требований, соблюдение которых при  совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

 

К договорам купли-продажи  земельных участков в равной степени  применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с  последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе  считается несогласованным. Земельное  законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

 

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся  в государственной собственности, стало широкое использование  торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях  тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого  института в первую очередь связано  с развитием законодательства о  приватизации государственных и  муниципальных предприятий, и с  введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

 

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где  закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а  также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации  и проведения торгов по продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

 

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка  или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах своей  компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные  органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный  размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия  в торгах определяется в размере  не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

 

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие  сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а  также любые иные сведения, позволяющие  индивидуализировать земельный  участок. Указываются дата, время  и порядок осмотра земельного участка на местности.

 

Победитель торгов заключает  договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом  в срок не позднее 5 дней с момента  подписания протокола о результатах  торгов.

 

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость  учета положений о делимом  и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и  максимальных размерах участка при  совершении сделок с земельными участками  или их частями. Так, например, ограничение  наследования участков из земель сельскохозяйственного  назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

 

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для  земельных участков различных категорий  и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

 

 

 

Глава 3. Оценка и  купля-продажа земельного участка

 

 

 

3.1 Процедура купли-продажи  земельного участка

 

Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании  составления договора купли-продажи, купчей, который и регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен  земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.

 

При этом следует иметь  в виду, что сделка с земельным  участком возможна только с тем земельным  участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно.

 

Таким образом, сделке подлежат только те земельные участки, по которым  проведены кадастровые работы, а  именно проведено межевание земельного участка.

 

После того как проведены  кадастровые работы на земельном  участке, этот земельный участок  подлежит постановке на государственный  кадастровый учет. В последующем  органом кадастрового учета правообладателю  или лицу, выступающему от имени  правообладателя по нотариально  выданной доверенности, выдается кадастровый  паспорт земельного участка. В кадастровом  паспорте отражены все сведения о  правообладателе, виде разрешенного использования, а так же уникальные характеристики земельного участка, которые в совокупности предоставляются в формах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.