Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода

 

2.1. Природно-климатические особенности района

 

Город Златоуст относится к климатическому подрайону с континентальным климатом, характеризующимся (4-5 месяцев) умеренно-холодной зимой и (2-3 месяца) умеренно-жарким летом.

Климат района континентальный, преобладающие ветры имеют западное и юго-западное направление, среднегодовая температура воздуха – 2,0 C. Средняя температура июля 15-20 C, средняя температура наиболее холодного периода   -15-20 C. Нормативная глубина промерзания грунта – 0,5-0,8 м.

 

2.2. Анализ строительной сферы города Златоуста в 2009 году

 

За 2009г. в области введено в действие 0,9 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общей площадью 0,9 млн. кв. м.

Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, за счет всех источников финансирования построено 4,7 тыс. квартир общей площадью 0,1 млн. кв. м.

Построено населением за счет собственных средств и кредитов 22,6% площади всех введенных квартир.

В 2009г. на территории города введены в действие объекты социальной сферы:

- больничное и амбулаторно-поликлиническое учреждение – соответственно на 300 коек и 400 посещений в смену, 1 спортивное сооружение;

- учреждение клубного типа на 100 мест.

 

 

2.3. Анализ рынка жилья города Златоуста

 

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса населения на жилье. Вместе с тем реальный платежеспособный спрос значительно ниже потенциального, поскольку, несмотря на рост доходов населения, общий уровень жизни остается еще очень низким.

Для оценки доступности жилья применяется показатель соотношения стоимости квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи за три-четыре года. По данным пресс-центра администрации г. Златоуста, в 2009г. среднемесячная заработная плата работающего златоустовца составила 8400 р.

Говоря о высоком потенциале отложенного спроса на жилые помещения, нужно отметить, что он может стать реальным лишь после снижения ставок по ипотечным кредитам.

В прогнозах на этот год  – рост цен на жилье в сегменте двух – трехкомнатных квартир.

Приобретение жилья было и остается проблемой номер один для 60% горожан. Однако большая часть населения в Златоусте (несмотря на развитие ипотечного кредитования) по-прежнему не имеет возможности купить жилье. Можно выделить основные причины: низкая платежеспособность населения; чрезмерное увлечение строителями расширением площадей квартир, что делает их недоступными по цене; «серые» доходы работающих членов семей; высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

По этим причинам наибольшим спросом пользуется недорогое малогабаритное жилье (одно- и двухкомнатные квартиры, пансионаты, «малосемейки», «гостинки»). Подтверждение этого факта – наибольший темп роста в этом сегменте.

Существует огромная незанятая ниша – строительство  недорогого, малогабаритного, доступного по цене жилья для молодых семей. Данный сегмент на сегодняшний день является определяющим. Очевидно, что с развитием кредитования долевого строительства спрос на жилье такого рода увеличится.

Основной объем сделок направлен на улучшение жилищных условий – через продажу с последующей покупкой.

Поскольку большинство  населения не имеет возможности  приобрести дорогое жилье большей  площадью, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Меньшим спросом пользуются трехкомнатные, четырех – пятикомнатные квартиры составляют незначительную долю в структуре спроса (Таблица 1).

Структура спроса на рынке  недвижимости, в %

Таблица 1.

Пансионаты, 1-комн. кв.	2-комн. кв.	3-комн. кв.	4,5-комн. кв.	Дома, коттеджи	Нежилое
34,5	30,3	7,5	1,5	1,2	25

 

Анализ проведен на основе данных ЗАО «ИНСИ» и в целом отражает общую тенденцию на рынке.

В настоящее время рост цен стабилизирует  как низкий уровень платежеспособности населения, так и высокий потенциал  предложений со стороны застройщиков.

Динамика стоимости одного квадратного метра жилья в г. Златоусте в 2004-2009г. представлена в Таблице 2.

Средняя рыночная стоимость  одного квадратного метра жилья  в г. Златоусте, тыс. руб./кв. м.

Таблица 2.

Январь 20043г.	Январь 2005г.	Январь 2006г.	Январь 2007г.	Январь 2008г.	Январь 2009г.
4,5	6,0	11,5	12,1	12,5	14,3

 

Анализ динамики цен  на квартиры в г. Златоуста проводился аналитической группой ЗАО «ИНСИ». Анализ сделан на основании баз данных риэлтовских компаний Ассоциации риэлторов и экспертов Челябинской области.

Для расчетов специалистами были использованы выборки квартир улучшенной и старой планировок во всех районах города, включая окрестности г. Златоуста (п. Уржумка, п. Медведевка, и прочие). Расчеты проведены для 1-,2-,3-комнатных квартир.

 

2.4. Описание местоположения объекта оценки

 

Объект оценки расположен в административно-территориальном  округе г. Златоуста квартал Молодежный, в первом микрорайоне.

Микрорайон застраивается современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку.

На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположены кинотеатр «Космос», магазины промышленных и продовольственных товаров, гаражный кооператив, автостоянка. Недалеко расположена автобусная остановка. В данном районе есть школы, Филиал челябинского колледжа ИЦЫЛ. На продажу выставляются, в основном, квартиры в домах 12 серии, 86 серии.

Таблица 3.

1	Месторасположение:	г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24
2	Наличие сетей (водопровод, канализация, электроснабжение)	Находится в районе с развитой инженерной инфраструктурой
3	Рельеф местности	Спокойный
4	Коммерческая направленность	Средняя
5	Назначение	Жилое здание
6	Наличие застройки вблизи оцениваемого объекта	Жилые дома, магазины, кафе, гаражи
7	Наличие зеленых насаждений	Имеются
8	Состояние окружающей среды	Удовлетворительное

 

2.5. Описание объекта

 

Объект на момент оценки представляет собой двухкомнатную  квартиру, расположенную на 3 этаже 9-этажного панельного жилого дома.

В настоящее время  объект оценки эксплуатируется как жилая квартира.

Двухкомнатная квартира по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24 принадлежит Иванову Петру Сергеевичу на основании Справки ЗЖСК №30, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Технические характеристики объекта оценки

Таблица 4.

Год постройки дома	1994
Количество комнат	2
Этаж	3
Этажность дома	9
Материал стен дома	Панельный
Общая площадь/площадь  квартиры	50,6 кв.м. / 49,7 кв.м.
Жилая площадь квартиры	30,3 кв.м.
Площадь лоджии/балкона приведенная	0,9 кв.м.
Внутренняя отделка  частей помещений
Жилая комната	13,20 кв.м, потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум
Жилая комната	17,10 кв.м., потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум
Кухня	7 кв.м., потолок - побелка, стены - частично обои, плитка, пол - линолеум
Ванная	2,60 кв.м., потолок - побелка; стены -керамическая плитка, побелка; пол -керамическая плитка
Туалет	1,40 кв.м., потолок - побелка, стены - плитка, пол - керамическая плитка
Коридор	7,3 кв.м., потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум
Встроенный шкаф	1,10 кв.м.
Дополнительная информация	Состояние квартиры оценивается  как требующее ремонта

 

3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода

 

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода  к оценке стоимости с точки  зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и  предложений на продажу тех  объектов недвижимости, которые  наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка  информации по каждому отобранному  объекту о цене продажи и  запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение  каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен  продажи или запрашиваемые цены  по каждому сопоставимому объекту  в соответствии с имеющимися  различиями между ним и оцениваемым  объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.

 

3.1. Подбор объектов-аналогов

 

При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках  и условиях продажи практически  недоступна или неполна, и поскольку  на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.

На основе анализа  специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Златоуста были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.

Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых дата экспозиции на рынке  недвижимости совпадает с датой  оценки:

Объект №1. Двухкомнатная  квартира (Газета «Квартирный вопрос»  от 13.08.2010г.).

Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.

Характеристика квартиры: 1 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры – 51 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 820 000 руб.

Объект №2. Двухкомнатная  квартира (Газета «Квартирный вопрос»  от 13.08.2010г.).

Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.

Характеристика квартиры: 4 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры – 55 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 930 000 руб.

Объект №3. Двухкомнатная  квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 22.08.2010г.).

Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.

Характеристика квартиры: 3 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 52 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права собственность.

Стоимость квартиры: 950 000 руб.

Объект №4. Двухкомнатная  квартира (Газета «Квартирный вопрос»  от 13.08.2010г.).

Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.

Характеристика квартиры: 2 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры – 52 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 950 000 руб.

3.2. Определение корректировок

 

Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые  права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.

Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам оценщики не производили.

Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4%. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.

Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых  центров. Все объекты-аналоги находятся  на ул. 40 лет Победы. Расположение этой улицы по привлекательности соответствует кварталу Молодежный. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.

Корректировка на техническое  состояние. Все объекты-аналоги имеют  состояние аналогичное объекту  оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.