Проблемы системы налогообложения земли и иной недвижимости и пути их решения

Исходя из того, что налоговой  базой земельного налога является кадастровая  стоимость земли, важно иметь  в виду отношения, возникающие при  осуществлении деятельности по ведению  государственного земельного кадастра[1]. Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной, планирования и регулирования использования земельных ресурсов, оценки земель и установления обоснованной платы за землю, обеспечения защиты прав на землю организаций и физических лиц, информационного обеспечения гражданского оборота земли. При этом задачей государственного земельного кадастра является обеспечение всех заинтересованных лиц достоверными сведениями о характеристиках объектов учета и местоположения земельных участков.

Основная документация государственного земельного кадастра состоит из Единого  государственного реестра земель, кадастровых  карт (планов) объектов учета и дежурных кадастровых карт (планов), которые  воспроизводят в графической  и текстовой формах сведения о  местоположении земельных участков и территориальных зонах. К вспомогательной  документации относятся книги учета  документов и книги учета выданных сведений. Производной документацией  являются реестр федеральных земель, реестры земель субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, национальные доклады о состоянии и использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы) и другие документы. В кадастровых делах содержатся сведения заинтересованного лица или его уполномоченного представителя о формировании объекта и его последующем государственном кадастровом учете, решения органов государственной власти и местного самоуправления, судебных органов, копии постановлений и иных решений органов, осуществляющих государственный контроль за состоянием и использованием земель, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписки из документов технического, государственного, ведомственного и иного учета отдельных видов недвижимого имущества, протокол согласования границ земельного участка и иные документы. В процессе государственного кадастрового учета производится формирование кадастрового дела объекта, нанесение объекта на дежурную карту (план), изготовление кадастровой карты (плана) объекта учета, присвоение объекту кадастрового номера и занесение сведений об объекте в Единый государственный реестр земель. Таким образом, ведение системы государственных записей дает возможность устанавливать эффективную базу дня взимания нового земельного налога. Информация об использовании земель является важным компонентом системы управления земельными ресурсами и используется в качестве основы для определения стоимости земельного участка для целей налогообложения уже в новом налоге на землю, исчисляемом от кадастровой стоимости земельного участка.

Одновременно заметим, что  государственный земельный кадастр  охватывает всю территорию страны. Задача разработки методов кадастровой  оценки была возложена на Роснедвижимость. Модели массовой оценки базируются на системе массового определения стоимости и включают метод сравнения рынков, а также доходный и затратный методы. Различные типы методов применяются к различным категориям земель и видам землепользования в зависимости от факторов, влияющих на оценку земель. Учитывая, что государственная кадастровая оценка земель производится преимущественно для целей налогообложения[5], предусматривающей исчисление налоговой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка, организациями системы Роснедвижимость разрабатывались методические материалы по оценке кадастровой стоимости земель сельскохозяйственных угодий, лесных земель, земель городских и сельских поселений, земель промышленности и других земель производственного назначения, земель садоводческих товариществ, земель рекреационного назначения, земель водного фонда, земель запаса. В настоящее время кадастровая оценка территории страны завершена примерно на 94 %.

Вместе с тем на стадии формирования кадастровой стоимости  земли органам, осуществляющим государственную  кадастровую оценку земли, остается определить кадастровую стоимость  каждого земельного участка. Это  необходимо сделать, поскольку организации, а также индивидуальные предприниматели, являющиеся налогоплательщиками нового земельного налога, должны теперь определять налоговую базу самостоятельно на основании  сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования  или праве пожизненного наследуемого владения.

За физических лиц налоговую  базу определяют налоговые органы на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра, органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, и органов муниципальных  образований.

При отмеченных принципах  определения налоговой базы по земельному налогу определение ее в отношении  долей в праве общей собственности  на земельный участок исходит  из положения о том, что налоговая  база определяется отдельно в части  долей в праве общей собственности  на земельный участок, в отношении  которых налогоплательщиком признаются разные лица, либо установлены различные  налоговые ставки. Так, в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база определяется пропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности. В отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, налоговая база определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, в равных долях.

Если организация приобретает  здание, то к покупателю в этом случае переходит право собственности  на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью, и здесь  налоговая база будет определяться пропорционально его доле в праве  собственности на этот земельный  участок. В другом случае, если здание покупают несколько лиц, то налоговая  база будет определяться пропорционально  их доле в праве собственности (в  площади) на это здание.

Также необходимо отметить, что при налогообложении новым  земельным налогом для некоторых  категорий физических лиц предусмотрено  уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму - в размере 10000 руб. на одного налогоплательщика в отношении  каждого земельного участка: Героям Советского Союза и Героям Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы; инвалидам I и II группы, установленной  до 1 января 2004 г.; инвалидам с детства; ветеранам и инвалидам Великой  Отечественной войны и боевых действий; лицам, имеющим право на социальную поддержку в соответствии с законами «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»; лицам, принимавшим в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах и другим лицам.

На подтверждение налогового вычета потребуются документы, подтверждающие право на уменьшение налоговой базы (эти документы должны представляться в налоговые органы по месту нахождения земельного участка). В том случае, если размер не облагаемой налогом  суммы превышает размер налоговой  базы, определенной в отношении земельного участка, то налоговая база принимается  равной нулю (именно в этом - случае земельный налог не уплачивается).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Категории земель

По иному определяются налоговые ставки при введении нового земельного налога. При определении налоговых ставок, которые будут устанавливаться нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, учитываются семь категорий земель. Известно также, что землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Именно поэтому необходимо напомнить, что земли по целевому назначению подразделяются на следующие  категории:

- земли сельскохозяйственного  назначения;

- земли поселений; 

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли  иного специального назначения;

- земли особо охраняемых  территорий и объектов;

- земли лесного фонда; 

- земли водного фонда; 

- земли запаса.

Что касается налогообложения  земель сельскохозяйственного назначения, оно производится с учетом требований, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. Землями сельскохозяйственного  назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для  нужд сельского хозяйства, а также  предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного  назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственными угодьями признаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.); в составе земель сельскохозяйственного назначения они имеют приоритет в использовании.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Выявление и анализ трудностей, возникающих при расчете земельного налога. Практические расчеты

Расчет земельного налога не во всех случаях прост, рассмотрим примеры расчета земельного налога, вызывающие некоторые трудности.

Налогоплательщики, для которых  муниципалитет установил в качестве отчетного периода I, II и III кварталы, сумму авансового платежа рассчитывают как 1/4 произведения установленной  ставки налога на кадастровую стоимость  участка[8] (п. 6 ст. 396 НК). В тех случаях, когда земля находится в общей  собственности, рассчитывать налог  нужно пропорционально той доле, на которую фирма имеет право.

Пример 1.

Кадастровая стоимость земельного участка на 1 января 2011 года составляет 1 500 000 руб. В собственности ООО «Вега» находится 80 процентов данного надела. Ставка налога на землю в регионе максимальная – 0,3 процента. Таким образом, «Вега» обязано уплачивать налог со стоимости 1 200 000 руб. (1 500 000 х 80%).

Авансовый платеж за 9 месяцев 2007 года составит:

1 200 000 х 0,3% х 1/4 = 900 руб.

Следует учесть и такой  фактор, как срок нахождения земли  в собственности, ведь совершенно не обязательно, что участок куплен именно в начале календарного года. Так, если налогоплательщик владеет  наделом неполный год, то для исчисления налога применяется коэффициент  использования земельного участка  К2. Он определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в отчетном периоде. При определении «полноты» месяцев немаловажное значение имеет дата возникновения (прекращения) права собственности на земельный участок или его долю. Так, если в период с января по сентябрь текущего года получение (прекращение) права имело место до 15-го числа месяца включительно, то за полный принимается месяц его возникновения. Если же это произошло после 15-го числа, то за полный считают месяц прекращения права (п. 7 ст. 396 НК).

Значение коэффициента использования  земельного участка применяется  для исчисления налога в десятичных дробях с точностью до сотых долей.[9] Порядок расчета земельного налога и авансовых платежей по нему с  учетом доли в собственности применяется  и к участкам, которые находятся  под приобретаемыми фирмами зданиями, строениями и сооружениями, а также  являются необходимыми для их использования. Ведь при переходе права собственности на имущество, расположенное на чужом участке, покупатель автоматически получает право пользования данным наделом, причем на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.[10]А значит, новоиспеченный владелец переходит в ранг «земельных» налогоплательщиков.

Отдельным категориям плательщиков налога предоставляется возможность  уменьшить «земельную» базу на 10 000 рублей. Такое право предусмотрено  в пункте 5 статьи 391 Налогового кодекса.

Кроме того, отдельные земельные  участки могут быть и вовсе  освобождены от налогообложения. Условия  для такого поворота событий оговорены  в статье 395 Налогового кодекса. Однако здесь существенно то, что налоговые  поблажки не носят «пожизненного» характера, то есть потерять право на льготу можно  практически в любой момент. Как  же в такой ситуации рассчитывать сумму налога, подлежащего уплате в бюджет?

Подсказка содержится в пункте 10 статьи 396 Налогового кодекса, который  предписывает в подобных случаях  применять специальный коэффициент  К1. Он определяется как отношение количества полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, к числу календарных месяцев в отчетном периоде. Значение данного коэффициента необходимо зафиксировать в строке 180 раздела 2 авансового расчета.